✓ Réforme micro-BIC 2026 — LMNP

Calculateur Rentabilité Airbnb 2026 — LMNP

Calculez le cashflow net et la rentabilité réelle de votre location Airbnb en tenant compte des charges, du régime LMNP et de votre fiscalité personnelle.

Barèmes en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026Source : URSSAF — Taux et barèmes ↗

Vos paramètres

Prix d'achat du bien

€

Loyer moyen par nuit

€/nuit

Taux d'occupation — 60 %

10 %55 %100 %

Charges fixes annuelles

€/an

Régime fiscal LMNP

Tranche marginale IR (TMI)

Vos résultats

Cashflow net annuel : 8 206 € — rendement net 4,10 % (rendement brut 8,76 %).

CA annuel : 17 520 € pour 60 % d'occupation. Charges + impôts : 9 314 €.

Cashflow net annuel
8 206 €
Rendement net : 4,10 %

CA annuel brut

17 520 €

loyers Airbnb

Charges totales

3 526 €

fixes + plateforme

Impôts (IR + PS)

5 789 €

sur base imposable

Seuil micro-BIC dépassé

Votre CA annuel estimé (17 520 €) dépasse le seuil micro-BIC (15 000 €). Vous devrez passer au régime réel (déclaration 2031 + comptabilité obligatoire).

Décomposition du CA annuel

CA annuel

17 520 €

Charges totales

3 526 €

IR + PS

5 789 €

Cashflow net

8 206 €

Décomposition fiscale annuelle

Poste	Montant
CA annuel brut	17 520 €
Frais plateforme (3 %)	526 €
Charges fixes annuelles	3 000 €
Abattement fiscal	5 256 €
Base imposable	12 264 €
IR (30 %)	3 679 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	2 109 €
Cashflow brut (avant impôts)	13 994 €
Cashflow net (après impôts)	8 206 €

Abattement micro-BIC 30 % (tourisme non classé, réforme 2024).

Conservez ce calculTéléchargez la fiche complète au format PDF — gratuit, sans inscription. Pratique pour la partager avec votre comptable ou vos collaborateurs.

Rentabilité Airbnb en 2026 : la réforme qui change tout

La loi de finances 2024 (dite « Amendement Airbnb ») a profondément modifié la fiscalité des locations touristiques de courte durée. L'abattement micro-BIC pour les meublés non classés est passé de 71 % à 30 %, et le seuil de CA pour rester en micro a chuté de 188 700 € à 15 000 €. Pour un bien Airbnb standard à Paris ou en zone touristique, cette réforme peut réduire le cashflow net de 30 % à 50 %.

Comparaison des régimes fiscaux en 2026

Régime	Abattement	Seuil CA	Base imposable
Micro-BIC non classé	30 %	15 000 €	70 % du CA
Micro-BIC classé	50 %	77 700 €	50 % du CA
LMNP réel	Charges réelles	Illimité	CA − charges − amortissements

Le classement officiel (Atout France) est devenu un levier fiscal majeur. Un même bien classé 2 étoiles bénéficiera d'un abattement de 50 % vs 30 % — soit une économie d'impôt significative sur un CA de 20 000 €.

Rentabilité brute vs nette : l'écart peut être important

Un bien à 200 000 € générant 15 000 € de CA brut avec 60 % d'occupation :

Rendement brut : 7,5 %
Après charges (taxe foncière, assurance, entretien, plateforme) : ~5 %
Après impôts (micro-BIC 30 % + IR 30 % + PS 17,2 %) : ~3,5 %

La fiscalité peut réduire le rendement de moitié. Ce simulateur vous donne la vraie rentabilité nette.

LMNP réel : l'amortissement, l'arme anti-impôt

En régime réel, vous pouvez amortir le bien (sur 25-30 ans) et le mobilier (sur 5-7 ans), ce qui crée comptablement un déficit BIC ne pouvant pas s'imputer sur le revenu global mais reportable sur les bénéfices BIC des 10 années suivantes. Sur un bien à 200 000 €, l'amortissement annuel (~6 500 €) peut neutraliser fiscalement la quasi-totalité des bénéfices pendant de nombreuses années. Ce simulateur calcule le régime réel simplifié (sans amortissement) — consultez un expert-comptable pour une simulation complète.

⚠️ Seuil micro-BIC 15 000 € pour non classéSi votre CA annuel Airbnb dépasse 15 000 €, vous ne pouvez pas rester en micro-BIC non classé. Vous basculez automatiquement au régime réel. Ce simulateur vous avertit si ce seuil est dépassé selon vos paramètres.

Questions fréquentes

Quel est l'abattement micro-BIC pour un Airbnb non classé en 2026 ?

Depuis la loi de finances 2024 (Amendement Airbnb), l'abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est passé de 71 % à 30 %. Le seuil de CA pour rester en micro-BIC a également été ramené de 188 700 € à 15 000 €. Au-delà de ce seuil, vous basculez automatiquement au régime réel (déclaration 2042 C Pro). Cette réforme a lourdement impacté la rentabilité des locations Airbnb non classées.

Quelle différence entre meublé classé et non classé pour Airbnb ?

Un meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles, classement officiel Atout France) bénéficie d'un abattement micro-BIC de 50 % et d'un seuil de CA à 77 700 €. Un meublé non classé n'a droit qu'à 30 % d'abattement et 15 000 € de seuil depuis 2024. Le classement Airbnb (Superhost, Note) n'est pas reconnu fiscalement — il faut obtenir un classement officiel auprès d'un organisme agréé (Gîtes de France, Clévacances, etc.) pour bénéficier du régime classé.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique si vos recettes de location meublée sont inférieures à 23 000 €/an OU inférieures à 50 % de vos revenus globaux. Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), qui implique des cotisations sociales (environ 45 % des bénéfices) mais permet de déduire les déficits de votre revenu global. Ce simulateur calcule en LMNP — les propriétaires en LMP doivent consulter un comptable.

Comment déclarer ses revenus Airbnb aux impôts ?

Les revenus Airbnb sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à déclarer sur la déclaration 2042 C Pro. En micro-BIC : cochez la case correspondante et reportez le CA brut — l'abattement est automatique. En régime réel : vous devez tenir une comptabilité et déposer une liasse fiscale 2031 (bilan simplifié). Airbnb transmet automatiquement à la DGFiP le montant total de vos revenus perçus sur la plateforme — il n'est pas possible de ne pas les déclarer.

La TVA s'applique-t-elle aux locations Airbnb ?

En général non : les locations meublées à usage d'habitation sont exonérées de TVA, même via Airbnb. Exception : si vous fournissez des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, linge, ménage quotidien, accueil personnalisé), vous entrez dans le champ de la TVA à 10 % sur les services hôteliers. Airbnb collecte la TVA sur sa commission (20 %) — ce n'est pas votre TVA mais celle de la plateforme.