✓ SCI IR vs IS 2026 — Comparatif fiscal

Simulateur SCI 2026 — Régime Fiscal IR vs IS

Comparez la fiscalité de votre SCI en régime IR (transparence fiscale) et en régime IS (15 % / 25 %) pour optimiser votre investissement locatif et votre stratégie patrimoniale.

Barèmes en vigueur au Source : URSSAF — Taux et barèmes ↗
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Revenus de votre SCI

Données locatives annuelles

€ / an
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Intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges copro, travaux, frais de gestion, assurance PNO...
Comparatif IR vs IS
Pour 24 000 € de revenus locatifs et 8 000 € de charges, le régime IS est plus avantageux (fiscalité 6 480 €).
IR : 7 552 € de fiscalité — IS distribué : 6 480 €. À TMI 30 %.
Régime IR (transparent)
Résultat foncier16 000 €
IR (30 %)− 4 800 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)− 2 752 €
Fiscalité totale7 552 €
Revenu net IR8 448 €
Régime IS (sociétal) Recommandé
Résultat avant IS16 000 €
IS 15 % (jusqu'à 42 500 €)− 2 400 €
Flat tax dividendes (30 %)− 4 080 €
Fiscalité totale6 480 €
Revenu net IS distribué9 520 €

⚠️ L'IS permet l'amortissement (non modélisé ici) : un bien à 300 000 € amorti sur 30 ans = ~10 000 €/an de charge supplémentaire. À long terme, l'IS devient souvent plus favorable, mais la plus-value de cession est défavorable (régime PV pro).

Tableau récapitulatif SCI IR vs IS 2026

CritèreSCI à l'IRSCI à l'IS
Régime fiscalTransparence (chez associés)15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %
Amortissement❌ Impossible✅ 25 à 30 ans
Déficit foncier✅ 10 700 €/an sur revenu globalReport sur résultats futurs uniquement
Plus-value cessionPV particuliers (exo 22/30 ans)PV pro (taxation lourde)
ComptabilitéSimplifiéeCommerciale (comptable obligatoire)
Adapté àTMI ≤ 30 %, horizon reventeTMI ≥ 30 %, conservation long terme
Conservez ce calculTéléchargez la fiche complète au format PDF — gratuit, sans inscription. Pratique pour la partager avec votre comptable ou vos collaborateurs.
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SCI IR vs SCI IS : comment choisir le bon régime en 2026 ?

La Société Civile Immobilière (SCI) peut être soumise à l'impôt sur le revenu (régime de droit commun, transparence fiscale) ou opter pour l'impôt sur les sociétés (option irrévocable). Ces deux régimes ont des implications très différentes en termes de fiscalité courante, d'amortissement, de plus-value à la revente et de transmission.

En 2026, le choix dépend essentiellement de trois paramètres : votre TMI, votre horizon de détention, et votre besoin de revenus de la SCI.

SCI à l'IR — régime transparent par défaut

La SCI à l'IR est fiscalement transparente : les revenus locatifs et charges sont directement intégrés dans la déclaration de revenus de chaque associé au prorata de ses parts. C'est le régime par défaut, adapté aux contribuables à TMI faible à moyenne (0-30 %) et aux SCI familiales sans projet de revente.

Avantage majeur : le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique éligibles). La plus-value à la revente bénéficie du régime des plus-values des particuliers (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

SCI à l'IS — avantages et pièges

La SCI à l'IS permet l'amortissement comptable du bien sur 25-30 ans, ce qui réduit considérablement le résultat imposable pendant toute la durée de détention. Le taux IS est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice annuel, puis 25 %. C'est son principal avantage fiscal, particulièrement puissant pour les TMI 30 %+.

En revanche, à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements pratiqués), ce qui peut générer une plus-value énorme taxée comme PV professionnelle (IS 15/25 % + flat tax 30 % si distribution). Ce régime convient donc aux TMI élevées avec un horizon long sans projet de revente.

Pour qui chaque régime est-il optimal ?

  • SCI à l'IR : TMI ≤ 30 %, projet de revente à 15-22 ans, déficit foncier régulier (travaux), transmission progressive en famille.
  • SCI à l'IS : TMI ≥ 30 %, conservation patrimoniale > 30 ans, peu de besoins de revenus immédiats, capacité à supporter une fiscalité de sortie lourde.
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Questions fréquentes

L'option IR → IS est possible à tout moment, par simple décision des associés. En revanche, l'option IS est IRRÉVOCABLE depuis 2019 : une fois la SCI passée à l'IS, elle ne peut pas revenir à l'IR (avant 2019, retour possible dans les 5 ans). Cela impacte fortement la plus-value à la revente — bien réfléchir avant l'option IS.

Non. La SCI est une société civile incapable d'exercer une activité commerciale. La location meublée étant qualifiée d'activité commerciale (BIC), une SCI louant en meublé bascule automatiquement à l'IS et perd les avantages du régime civil. Pour du meublé, préférez SARL de famille ou SAS.

Amortissement comptable du bien (réduit fortement le résultat imposable pendant 25-30 ans), déduction de toutes les charges (y compris frais de gestion généreusement), taux IS 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %. Idéal pour les TMI 30 %+ avec horizon long sans revente. Inconvénient : plus-value de cession très défavorable (régime des PV professionnelles).

La SCI à l'IR est "transparente" : revenus et charges sont reportés directement dans la déclaration de revenus de chaque associé au prorata de ses parts. Imposition au barème progressif IR + PS 17,2 %. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour rénovation énergétique).

Techniquement oui, mais déconseillé : vous perdez l'exonération de plus-value sur résidence principale (réservée aux personnes physiques). Si SCI à l'IS, la PV à la revente est taxée comme PV professionnelle (très défavorable). La SCI familiale à l'IR est parfois utilisée pour faciliter la transmission, mais avec ces inconvénients fiscaux.

En 2026, le taux IS réduit de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice fiscal annuel. Au-delà, le taux normal 25 % s'applique. Conditions : CA HT < 10 M€, capital entièrement libéré, détenu à 75 % par des personnes physiques. La plupart des SCI familiales y sont éligibles.

Oui, obligatoire pour les SCI à l'IS (comptabilité commerciale) et fortement recommandé pour les SCI à l'IR (traçabilité, séparation des flux). Un compte pro permet aussi de gérer plus facilement la TVA si la SCI a opté pour la TVA (location de locaux pro nus).

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