Comment le barème art. 669 CGI répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts. D'un côté, l'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers). De l'autre, la nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans pouvoir l'habiter ni le louer pendant toute la durée du démembrement. Acheter en nue-propriété, c'est donc acquérir un bien à prix réduit en renonçant temporairement à ses revenus et à son usage. Au décès de l'usufruitier (ou au terme prévu dans les montages commercialisés), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droit de mutation ni imposition supplémentaire.
La répartition de la valeur entre ces deux droits n'est pas libre : elle suit le barème fiscal de l'article 669 du Code Général des Impôts (CGI). Ce barème dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier. La logique est simple : plus l'usufruitier est jeune, plus la durée prévisible du démembrement est longue, et donc plus l'usufruit (le droit aux revenus) vaut cher — ce qui réduit d'autant la valeur de la nue-propriété. À l'inverse, un usufruitier âgé a un usufruit de courte durée prévisible, donc une nue-propriété valorisée. Usufruit et nue-propriété sont toujours complémentaires : leur somme fait 100 % de la pleine propriété.
Barème art. 669 CGI : usufruit et nue-propriété selon l'âge
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 20 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Jusqu'à 20 ansValeur de l'usufruit90 %
21 à 30 ansValeur de l'usufruit80 %
31 à 40 ansValeur de l'usufruit70 %
41 à 50 ansValeur de l'usufruit60 %
51 à 60 ansValeur de l'usufruit50 %
61 à 70 ansValeur de l'usufruit40 %
71 à 80 ansValeur de l'usufruit30 %
81 à 90 ansValeur de l'usufruit20 %
Plus de 90 ansValeur de l'usufruit10 %
Ce barème s'applique aussi bien au calcul des droits de mutation (donations, successions) qu'à la valorisation des montages immobiliers commercialisés. Pour un usufruitier de 65 ans, par exemple, la nue-propriété représente 60 % de la pleine propriété et l'usufruit 40 %.
Exemple chiffré : l'achat de Camille en nue-propriété
Camille, 42 ans, souhaite investir dans l'immobilier sans alourdir sa fiscalité. Elle repère un appartement valorisé 300 000 € en pleine propriété, proposé en démembrement avec un bailleur social comme usufruitier. L'usufruitier a 65 ans. D'après le barème art. 669 CGI, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %.
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Pleine propriété | Valeur de référence | 300 000 € |
| Part usufruit (65 ans) | 300 000 × 40 % | 120 000 € |
| Part nue-propriété (65 ans) | 300 000 × 60 % | 180 000 € |
| Décote à l'achat | 300 000 − 180 000 | 120 000 € |
Pleine propriétéCalculValeur de référence
Part usufruit (65 ans)Calcul300 000 × 40 %
Part nue-propriété (65 ans)Calcul300 000 × 60 %
Décote à l'achatCalcul300 000 − 180 000
Camille n'achète donc que la nue-propriété, pour 180 000 €, soit une décote de 120 000 € (40 %) sur la valeur en pleine propriété. Pendant toute la durée du démembrement, elle ne perçoit aucun loyer et n'a aucun revenu foncier à déclarer. À l'extinction de l'usufruit, elle récupère la pleine propriété du bien — d'une valeur théorique de 300 000 € — sans fiscalité supplémentaire. Le gain dépend toutefois de l'évolution réelle du marché immobilier, qui reste indicative et variable selon le profil du bien.
Avantages fiscaux et limites de l'achat en nue-propriété
L'achat en nue-propriété cumule trois avantages fiscaux qui le distinguent d'un investissement locatif classique :
- Aucun IFI sur le bien — pendant toute la durée du démembrement, le bien n'entre pas dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière du nu-propriétaire. Seul l'usufruitier est, le cas échéant, soumis à l'IFI sur ce bien.
- Aucun revenu foncier à déclarer — comme c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers, le nu-propriétaire n'a rien à ajouter à sa déclaration de revenus pendant le démembrement.
- Récupération sans fiscalité — à l'extinction de l'usufruit, la reconstitution de la pleine propriété se fait sans droits de mutation ni imposition, quelle que soit la plus-value latente du bien.
Ces avantages ont une contrepartie qu'il faut bien mesurer :
- Aucun revenu pendant le démembrement — l'absence de loyers rend l'opération inadaptée à qui cherche des revenus immédiats. C'est un placement de long terme.
- Capital immobilisé 15 à 20 ans — la durée typique d'un démembrement immobilier commercialisé. La revente d'une nue-propriété avant terme reste possible mais sur un marché secondaire étroit, souvent décoté.
- Décote = revenus abandonnés — la réduction de prix de 30 à 70 % (selon l'âge de l'usufruitier) n'est pas une création de valeur, mais la simple traduction des loyers non perçus.
La valorisation des deux droits reposant sur le barème art. 669 CGI, l'âge de l'usufruitier est le paramètre déterminant : un usufruitier de 65 ans donne une nue-propriété à 60 % (décote de 40 %), un usufruitier de 75 ans une nue-propriété à 70 % (décote de 30 %).
Démarches, conditions d'accès et optimisation patrimoniale
Pour réaliser un achat en démembrement dans de bonnes conditions, procédez par étapes :
- Définir votre horizon — assurez-vous de ne pas avoir besoin de revenus du bien avant l'échéance (15 à 20 ans en général). C'est la condition de base.
- Estimer la décote — utilisez le simulateur ci-dessus pour appliquer le barème art. 669 CGI : saisissez la valeur en pleine propriété et l'âge de l'usufruitier pour obtenir la part de nue-propriété à financer.
- Vérifier l'usufruitier — dans les montages commercialisés, l'usufruitier est généralement un bailleur institutionnel (organisme HLM, bailleur social) qui loue le bien pendant la durée du démembrement. Sa solidité et l'entretien du bien conditionnent la qualité de l'opération.
- Sécuriser l'acte — l'achat se formalise chez le notaire, qui rédige l'acte de démembrement précisant la durée et les conditions de restitution. Faites préciser qui supporte les gros travaux pendant le démembrement.
Le démembrement est aussi un levier de transmission patrimoniale puissant. Des parents peuvent donner la nue-propriété de leur patrimoine à leurs enfants tout en conservant l'usufruit (usage et revenus) jusqu'à leur décès. Le même barème art. 669 CGI s'applique : les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, nettement inférieure à celle de la pleine propriété. Combinée à l'abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans, cette stratégie permet de transmettre un patrimoine important en limitant fortement la fiscalité. Au décès de l'usufruitier, l'enfant nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
Avant de vous engager, faites valider le montage par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine : la pertinence dépend de votre situation fiscale, de votre horizon de placement et de la qualité du bien.