✓ Barème art. 669 CGI — DGFiP 2026

Simulateur Achat en Démembrement 2026 — Valeur de la Nue-Propriété

Calculez la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier (barème fiscal art. 669 CGI). Achetez à prix réduit et récupérez la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.

Barèmes en vigueur au Source : URSSAF — Taux et barèmes ↗
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Vos paramètres

Paramètres du démembrement

€
ans

L'âge détermine la valeur de l'usufruit selon le barème art. 669 CGI.

Vos résultats
La nue-propriété vaut 180 000 € soit 60 % de la valeur en pleine propriété.
Économie d'achat : 120 000 € (décote de 40 % vs pleine propriété) — barème art. 669 CGI pour un usufruitier de 65 ans.
Prix de la nue-propriété
180 000 €
60 % de la pleine propriété
Valeur usufruit
120 000 €
40 % de la PP
Économie d'achat
120 000 €
vs achat pleine propriété
Décote
40 %
art. 669 CGI
Récupération de la pleine propriété

Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans droits de mutation ni fiscalité supplémentaire. Le bien n'est pas soumis à l'IFI pendant la durée du démembrement.

Décomposition : nue-propriété vs usufruit

Barème fiscal usufruit — art. 669 CGI

Âge de l'usufruitierValeur usufruitValeur nue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
21 à 30 ans80 %20 %
31 à 40 ans70 %30 %
41 à 50 ans60 %40 %
51 à 60 ans50 %50 %
61 à 70 ans40 %60 %
71 à 80 ans30 %70 %
81 à 90 ans20 %80 %
Plus de 90 ans10 %90 %

Barème légal art. 669 CGI — utilisé pour le calcul des droits de mutation (donation, succession) et les montages de démembrement immobilier.

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L'achat en nue-propriété : investir à prix réduit avec un avantage fiscal majeur

L'achat en démembrement de propriété est une stratégie d'investissement immobilier qui permet d'acquérir un bien à un prix réduit de 30 à 70 % par rapport à sa valeur en pleine propriété, selon l'âge de l'usufruitier. À terme, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien sans payer de droits ni d'impôt supplémentaire.

Ce mécanisme repose sur le barème fiscal de l'article 669 du Code Général des Impôts (CGI), qui détermine la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Comprendre le barème art. 669 CGI

Le barème divise la pleine propriété en deux fractions complémentaires (usufruit + nue-propriété = 100 %). La part de la nue-propriété augmente avec l'âge de l'usufruitier : à 65 ans, la NP vaut 60 % ; à 75 ans, elle vaut 70 %. Plus l'usufruitier est âgé, plus la durée prévisible du démembrement est courte, et donc plus la nue-propriété est valorisée.

Ce barème s'applique pour le calcul des droits de mutation (donations, successions) et sert également de référence dans les montages immobiliers commercialisés.

Avantages de l'achat en nue-propriété

Trois avantages fiscaux majeurs distinguent la nue-propriété d'un investissement classique. Premièrement, le bien n'entre pas dans l'assiette de l'IFI pendant la durée du démembrement — seul l'usufruitier est soumis à l'IFI sur ce bien. Deuxièmement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement et n'a donc aucun revenu foncier à déclarer. Troisièmement, la récupération de la pleine propriété au décès de l'usufruitier s'effectue sans droits de succession ni imposition.

La contrepartie est l'absence de revenus locatifs pendant la durée du démembrement, ce qui rend cet investissement inadapté pour générer des revenus immédiats.

Démembrement et donation : transmettre son patrimoine à moindre coût

Le démembrement est aussi un outil puissant de transmission patrimoniale. Des parents peuvent donner la nue-propriété de leurs biens immobiliers à leurs enfants tout en conservant l'usufruit (ils continuent à habiter ou à percevoir les loyers). Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, nettement inférieure à celle de la pleine propriété.

Combiné à un abattement en ligne directe (100 000 € par enfant tous les 15 ans), ce mécanisme permet de transmettre un patrimoine important tout en limitant la fiscalité de succession.

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Questions fréquentes

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, sans pouvoir l'habiter ou le louer pendant la durée du démembrement). Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.

La valeur de la nue-propriété est déterminée par le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit vaut cher et moins la nue-propriété vaut. Par exemple, si l'usufruitier a 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété et l'usufruit 40 %.

L'achat en nue-propriété présente plusieurs avantages fiscaux : (1) Pas d'IFI — le bien n'entre pas dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière du nu-propriétaire pendant la durée du démembrement ; (2) Pas de revenus fonciers à déclarer (l'usufruitier perçoit les loyers) ; (3) Récupération de la pleine propriété sans droits de mutation ni imposition au décès de l'usufruitier.

Dans la plupart des montages de démembrement immobilier commercialisés, l'usufruitier est un bailleur institutionnel (organisme HLM, bailleur social) qui loue le bien à des locataires pendant la durée du démembrement (généralement 15 à 20 ans). Le nu-propriétaire achète à prix réduit et récupère un bien prêt à louer ou habiter à l'échéance.

Oui. Le même barème art. 669 CGI s'applique aux donations en démembrement. Des parents peuvent donner la nue-propriété de leur patrimoine à leurs enfants en conservant l'usufruit (usage et revenus) jusqu'à leur décès. Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit significativement la fiscalité de transmission.

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