Le prêt relais, un crédit-pont entre deux logements
Le prêt relais permet de financer l'achat d'un nouveau logement avant la vente de l'actuel. Plutôt que d'attendre la signature de votre vente pour disposer de l'apport, la banque vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel. Vous achetez immédiatement, puis vous remboursez le capital avancé en une seule fois, le jour où la vente se concrétise. C'est un crédit de transition, dont la durée est volontairement courte.
Pendant toute la durée du relais, vous ne remboursez en principe que les intérêts mensuels (franchise partielle), le capital restant figé jusqu'à la vente. La banque avance généralement entre 60 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, en appliquant une décote de prudence (10 à 30 %) pour anticiper une vente potentiellement inférieure à l'estimation. Le taux relais est souvent supérieur de 0,5 à 1 point à un prêt amortissable classique, car le risque pris par la banque est plus élevé.
Chiffres-clés 2026
| Paramètre | Valeur indicative 2026 |
|---|---|
| Quotité financée | 60 % à 80 % de la valeur du bien |
| Décote de prudence | 10 % à 30 % |
| Durée maximale | 24 mois (12 mois renouvelables une fois) |
| Taux relais courant | 4 % à 5,5 % |
| Taux d'usure relais T1 2026 (BdF) | 6,15 % |
| Type de remboursement | Intérêts seuls (partielle) ou capitalisé (totale) |
Exemple chiffré : Camille vend pour acheter plus grand
Camille, 62 ans, possède un appartement estimé 300 000 € et a trouvé une maison plus grande. Sa banque accepte de financer 70 % de la valeur de l'appartement, soit un capital relais de 210 000 €, au taux de 4,50 % sur une durée estimée de 12 mois jusqu'à la vente.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien à vendre | 300 000 € |
| Quotité financée (70 %) | 210 000 € |
| Taux du prêt relais | 4,50 % |
| Durée estimée | 12 mois |
| Mensualité d'intérêts (franchise partielle) | 787,50 €/mois |
| Coût total des intérêts (partielle) | 9 450 € |
| Coût en franchise totale (intérêts capitalisés) | ≈ 9 643 € |
En franchise partielle, Camille paie 787,50 € par mois pendant que son bien se vend, puis rembourse les 210 000 € d'un seul coup à la signature. En franchise totale, elle ne déboursera rien chaque mois, mais les intérêts capitalisés (≈ 9 643 €) seront ajoutés au capital à rembourser lors de la vente : un peu plus cher, mais plus souple pour la trésorerie.
Conditions, avantages et points de vigilance
- Quotité financée : la banque avance en général 60 % à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, exceptionnellement jusqu'à 90 % avec un compromis de vente signé.
- Décote de prudence : une marge de 10 % à 30 % est retranchée de l'estimation pour couvrir le risque d'une vente moins favorable que prévu.
- Durée plafonnée : le prêt relais court sur 24 mois maximum (souvent 12 mois renouvelables une fois).
- Taux encadré : les taux relais 2026 se situent typiquement entre 4 % et 5,5 %, sous le plafond du taux d'usure relais T1 2026 de 6,15 %.
- Franchise au choix : partielle (intérêts payés chaque mois, plus économique) ou totale (aucune mensualité mais intérêts capitalisés, plus souple).
- Remboursement anticipé : les pénalités (IRA) s'appliquent rarement, le remboursement anticipé étant l'objet même du contrat. Vérifiez vos conditions particulières.
- Cas adossé : si le relais est couplé à un nouveau crédit immobilier, les règles HCSF s'appliquent au crédit principal (35 % d'endettement maximum, durée ≤ 25 ans).
Démarches et optimisation
- Faites estimer votre bien par deux ou trois agences, voire un notaire, pour obtenir une valeur réaliste : c'est elle qui détermine le capital relais.
- Choisissez votre quotité : visez 70 % pour rester prudent ; une signature de compromis sur votre vente peut faire grimper la banque vers 80 %.
- Comparez franchise partielle et totale : optez pour la partielle si vos revenus absorbent les intérêts mensuels (coût final plus bas), la totale si votre trésorerie est tendue.
- Négociez le taux auprès de plusieurs établissements : un écart de 0,5 point sur 210 000 € pèse plusieurs centaines d'euros par an.
- Sécurisez la sortie : prévoyez avec votre banquier ce qui se passe si la vente dépasse les 24 mois — prorogation, transformation en prêt amortissable ou remboursement. Anticipez-le avant de signer.
- Mettez votre bien en vente sans attendre, dès l'octroi du relais : chaque mois gagné réduit directement la facture d'intérêts.
Pour le détail des frais et de la garantie (caution, hypothèque, IPPD), rapprochez-vous de votre conseiller bancaire ou d'un courtier, qui pourra arbitrer entre relais sec et relais adossé selon votre situation.