Remplacez les zones entre [crochets] par vos informations. Envoyez en recommandé avec AR pour les démarches officielles.
[Prénom NOM du propriétaire / Bailleur] [Adresse du propriétaire] [Code postal Ville] [Ville], le [Date] Lettre recommandée avec accusé de réception À [Prénom NOM de la caution] [Adresse de la caution] [Code postal Ville] Objet : APPEL EN GARANTIE — Cautionnement du bail de M./Mme [NOM du locataire] — [Adresse du bien] Réf. : Acte de cautionnement signé le [date de signature du cautionnement] Madame, Monsieur, Vous avez consenti un engagement de caution solidaire en faveur de M./Mme [Prénom NOM du locataire] pour le bien immobilier situé au [adresse complète du bien], aux termes d'un bail d'habitation signé le [date du bail]. Je vous informe que M./Mme [NOM du locataire] n'a pas réglé les loyers et charges échus suivants, malgré les relances que je lui ai adressées : | Période | Loyer charges incluses | Observations | |---|---|---| | [Mois/Année] | [Montant] € | Impayé | | [Mois/Année] | [Montant] € | Impayé | | [Mois/Année] | [Montant] € | Impayé | | TOTAL DÛ | [Montant total] € | | Par courrier recommandé du [date], j'ai mis en demeure M./Mme [NOM du locataire] de régler cette somme dans un délai de [8/15] jours. Cette mise en demeure est restée sans effet. En vertu de l'acte de cautionnement solidaire que vous avez signé le [date], je vous mets en demeure de régler la somme de [Montant total] € dans un délai de 8 jours à compter de la réception du présent courrier. À défaut de règlement dans ce délai, je me réserve le droit de saisir le tribunal judiciaire de [ville] afin d'obtenir votre condamnation solidaire au paiement des sommes dues, ainsi que les intérêts légaux et les frais de procédure. Je reste disponible pour tout échange amiable préalable à toute procédure. Vous pouvez me contacter au [téléphone] ou par email à [adresse email]. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Signature] [Prénom NOM du bailleur] PJ : - Copie du bail du [date] - Copie de l'acte de cautionnement du [date] - Copie des relances adressées au locataire - Détail des loyers impayés
Comment utiliser ce modèle ?
Lorsqu'un locataire ne règle plus ses loyers, le bailleur dispose d'un recours contre la caution (garant) qui a signé l'acte de cautionnement lors de la conclusion du bail. La procédure implique toutefois de respecter un ordre chronologique : il est recommandé d'adresser préalablement une mise en demeure au locataire lui-même, puis — si elle reste sans effet — d'activer la garantie en notifiant la caution. Cette chronologie n'est pas qu'une formalité de politesse : elle constitue la preuve de votre diligence et désamorce par avance la contestation classique du garant, qui réclamera de voir les relances adressées au locataire principal.
La distinction entre caution simple et caution solidaire est déterminante. La caution simple bénéficie du bénéfice de discussion : elle peut exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire avant de s'adresser à elle. La caution solidaire, en revanche, peut être actionnée directement et simultanément avec le locataire dès le premier impayé. Dans les baux d'habitation modernes, la caution solidaire est la forme la plus courante.
La validité formelle de l'acte de cautionnement est un point trop souvent négligé, et pourtant central. Pour un bail d'habitation, l'engagement de caution doit faire apparaître, de la main du garant ou de manière non équivoque, le montant du loyer et ses conditions de révision, ainsi que la connaissance par la caution de la nature et de l'étendue de son obligation. Un acte qui ne satisfait pas à ces exigences de mention encourt la nullité, et le garant pourra s'en prévaloir pour échapper à toute condamnation. Avant d'actionner la caution, relisez donc votre acte : c'est la première chose que contestera son avocat.
La prescription mérite également attention. Chaque loyer impayé se prescrit par trois ans à compter de sa date d'exigibilité (prescription des actions en paiement des loyers d'habitation). Concrètement, plus vous attendez, plus les mensualités les plus anciennes risquent d'être prescrites et donc irrécouvrables. La lettre d'appel en garantie, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, doit détailler précisément les sommes dues (loyers, charges, éventuelles indemnités d'occupation) et fixer un délai de paiement. Cette démarche peut s'articuler avec une procédure d'expulsion menée en parallèle contre le locataire : actionner la caution ne suspend pas l'action contre le locataire, et inversement. Si la caution refuse de payer, le bailleur saisit le tribunal judiciaire compétent pour obtenir sa condamnation solidaire avec le locataire principal.
Conseils pratiques
- Envoyez d'abord une mise en demeure au locataire, puis actionnez la caution si l'impayé persiste — gardez la preuve de cet ordre chronologique.
- Avant d'agir, vérifiez la validité formelle de l'acte de cautionnement : un acte d'habitation dépourvu des mentions sur le montant du loyer et l'étendue de l'engagement peut être annulé.
- La caution solidaire peut être actionnée directement et simultanément avec le locataire ; la caution simple peut, elle, exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire.
- Surveillez la prescription : chaque loyer impayé se prescrit par 3 ans à compter de son exigibilité, n'attendez pas de cumuler de nombreuses mensualités.
- Mentionnez tous les impayés avec les dates et montants précis pour éviter toute contestation sur le quantum de la dette.
- Vous pouvez mener de front l'appel en garantie et la procédure d'expulsion du locataire : les deux actions sont indépendantes et se cumulent.
- La caution peut exiger de voir les preuves des relances adressées au locataire — conservez-les soigneusement (copies, accusés de réception).
- Si vous bénéficiez d'une autre garantie (VISALE, assurance loyers impayés GLI), vérifiez son articulation avec le cautionnement avant d'actionner le garant : on ne cumule pas une indemnisation pour la même créance.