Calculateur Crédit Immobilier 2026

En janvier 2026, les taux moyens du crédit immobilier sont d'environ 2,95 % sur 10 ans, 3,15 % sur 15 ans, 3,35 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans (taux fixe, hors assurance). Les meilleurs profils obtiennent 0,2 à 0,4 point en moins. Le taux d'usure plafond fixé par la Banque de France pour les prêts ≥ 20 ans est de 5,63 % au 1ᵉʳ trimestre 2026.

La mensualité d'un crédit immobilier à taux fixe se calcule avec la formule d'annuité constante : M = C × r × (1 + r)ⁿ / ((1 + r)ⁿ − 1), où C est le capital emprunté, r le taux d'intérêt mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mensualités (durée en années × 12). Cette formule garantit une mensualité fixe avec une part décroissante d'intérêts.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre tous les coûts obligatoires : taux nominal, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution). C'est le seul indicateur fiable pour comparer deux offres de crédit. Le TAEG d'un crédit immobilier est typiquement 0,4 à 0,8 point au-dessus du taux nominal selon l'assurance retenue.

Les banques demandent généralement un apport d'au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais d'acquisition (notaire, garantie). Un apport de 20 à 30 % améliore significativement les conditions de prêt et le taux obtenu. Les primo-accédants et profils premium peuvent emprunter avec moins d'apport, mais le HCSF limite la part de production sans apport à 20 % du volume trimestriel.

Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) limite la durée à 25 ans, portée à 27 ans pour les opérations comportant un différé d'amortissement (achat dans le neuf, ancien avec travaux importants). Au-delà, le coût total devient prohibitif : un prêt de 200 000 € à 3,5 % coûte 78 000 € d'intérêts sur 20 ans, 100 000 € sur 25 ans.

La renégociation est intéressante si l'écart entre votre taux et les taux du marché dépasse 0,7 à 1 point, et si vous êtes dans le premier tiers du remboursement. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts. Le rachat externe (changement de banque) implique des frais de garantie supplémentaires à intégrer dans le calcul.

Aucune loi n'impose l'assurance emprunteur, mais toutes les banques l'exigent en pratique. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais ni préavis, à condition de respecter l'équivalence des garanties. Une délégation peut réduire le coût total de l'assurance de 50 à 70 %, soit plusieurs milliers d'euros sur 20 ans.