Comment la loi ALUR plafonne les frais
La loi ALUR du 24 mars 2014 (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a mis fin à la liberté tarifaire totale des agences immobilières lors de la mise en location d'un logement. Avant 2014, les honoraires variaient fortement d'une ville et d'une agence à l'autre, sans aucun plafond légal. Le décret 2014-890 du 1er août 2014 a fixé des montants maximaux exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, calés sur trois zones géographiques reflétant la tension du marché locatif local.
Le principe est simple : le montant que l'agence peut réclamer au locataire dépend de la surface du logement et de la zone où il se situe. Plus le marché est tendu, plus le plafond au m² est élevé. À ces honoraires de location s'ajoute un plafond distinct pour l'état des lieux d'entrée, unifié à 3 €/m² sur tout le territoire depuis le décret n° 2023-506 du 28 juin 2023. Le simulateur applique ces deux plafonds puis vérifie la règle de partage avec le bailleur.
Plafonds 2026 par zone (par m² de surface habitable)
| Zone | Communes concernées | Honoraires location | État des lieux |
|---|---|---|---|
| Très tendue (A bis + A) | Paris, petite couronne, Côte d'Azur, Genevois | 12 €/m² | 3 €/m² |
| Tendue (B1) | Agglos > 250 000 hab. (Lyon, Bordeaux, Nantes…) | 10 €/m² | 3 €/m² |
| Détendue (B2 + C) | Villes moyennes, zones rurales | 8 €/m² | 3 €/m² |
Très tendue (A bis + A)Communes concernéesParis, petite couronne, Côte d'Azur, Genevois
Tendue (B1)Communes concernéesAgglos > 250 000 hab. (Lyon, Bordeaux, Nantes…)
Détendue (B2 + C)Communes concernéesVilles moyennes, zones rurales
Ces montants s'appliquent à l'ensemble des prestations de visite, de constitution de dossier et de rédaction de bail cumulées : l'agence ne peut pas facturer chaque service séparément au-delà du plafond global.
Exemple chiffré de calcul
Prenons Camille, 29 ans, qui loue un appartement de 45 m² à Lyon, donc en zone tendue (B1). Le plafond d'honoraires de location y est de 10 €/m² et celui de l'état des lieux de 3 €/m². Voici le détail de ce que l'agence peut légalement lui réclamer.
| Poste | Calcul | Montant maximum |
|---|---|---|
| Honoraires de location | 45 m² × 10 €/m² | 450 € |
| État des lieux d'entrée | 45 m² × 3 €/m² | 135 € |
| Total à la charge de Camille | 585 € |
Honoraires de locationCalcul45 m² × 10 €/m²
État des lieux d'entréeCalcul45 m² × 3 €/m²
Total à la charge de CamilleCalcul
Camille ne peut donc pas se voir facturer plus de 585 € au titre de l'entrée dans les lieux, état des lieux compris. Si l'agence lui présente une facture de 800 €, le dépassement de 215 € est illégal et remboursable. À titre de comparaison, le même appartement en zone détendue (8 €/m²) plafonnerait les honoraires à 360 €, soit un total de 495 € EDL inclus.
Prestations facturables et plafonds
La loi ALUR limite strictement ce qui peut être mis à la charge du locataire. Tout ce qui sort de cette liste est illégal.
- Visites du logement : les déplacements et le temps passé par l'agent pour faire visiter le bien.
- Constitution et étude du dossier : vérification des pièces justificatives et analyse de la solvabilité du candidat.
- Rédaction du bail : établissement du contrat de location et des actes associés.
- État des lieux d'entrée : plafonné séparément à 3 €/m² quelle que soit la zone depuis le décret 2023-506.
À l'inverse, certains frais ne peuvent jamais être réclamés au locataire :
- Frais de gestion locative (perception des loyers, suivi du bail) — à la charge exclusive du bailleur.
- Frais de renouvellement ou de résiliation du bail.
- Honoraires de l'état des lieux de sortie (hors champ du dispositif d'entrée).
- Toute prestation forfaitaire au-delà du plafond global au m².
Les plafonds rappelés : 12 €/m² en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue, 8 €/m² en zone détendue pour les honoraires, plus 3 €/m² d'état des lieux partout. Le dispositif couvre les locations nues et meublées à titre de résidence principale, mais pas les locations saisonnières, les meublés touristiques type Airbnb, ni les logements de fonction ou locations-gérance.
Recours en cas de dépassement
Si vous constatez que les frais facturés dépassent les plafonds légaux, vous pouvez agir pour obtenir le remboursement de la différence. Voici la marche à suivre, par ordre d'escalade :
- Recalculez votre plafond avec le simulateur (surface × plafond de zone + EDL à 3 €/m²) et conservez la facture d'agence détaillée.
- Adressez une réclamation écrite à l'agence par lettre recommandée avec accusé de réception, en exigeant le remboursement du trop-perçu et en citant le décret 2014-890.
- Saisissez le médiateur de l'immobilier si l'agence ne répond pas ou refuse : la médiation est gratuite et souvent plus rapide qu'une procédure judiciaire.
- Signalez à la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes), autorité compétente pour sanctionner les agences hors plafond.
- Alertez la chambre professionnelle dont dépend l'agence (FNAIM, UNIS, SNPI) qui peut engager des suites disciplinaires.
En dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi pour récupérer les sommes indûment versées. Pensez à agir sans tarder après la signature du bail : conserver l'ensemble des justificatifs (mandat, facture, bail) maximise vos chances d'obtenir gain de cause. Le caractère réglementé de ces honoraires joue en votre faveur, le plafond étant une donnée objective et facilement vérifiable.