✓ Décret 2014-890 mis à jour 2026 — 3 zones géographiques

Simulateur frais d'agence immobilière 2026 — Plafonds loi ALUR

Calculez les frais d'agence réglementés que le locataire peut payer au maximum en 2026 selon la zone géographique et la surface du logement.

Barèmes en vigueur au Source : URSSAF — Taux et barèmes ↗
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Frais maximum pour le locataire : 260 € (sur 520 € total).
Honoraires 10 €/m² + état des lieux 3 €/m² = 13 €/m² total.
Frais maximum pour le locataire
260 €
50 % du total des honoraires + état des lieux
Frais honoraires max
400 €
visite + dossier + bail
État des lieux max
120 €
3 €/m² toutes zones
Frais total max
520 €
honoraires + EDL
Part bailleur (minimum)
260 €
Le bailleur paie au moins autant que le locataire

Répartition des frais d'agence — 40 m²

Honoraires (visite + dossier + bail)
400 €
État des lieux
120 €
Part max locataire (50 %)
260 €
Part bailleur (minimum)
260 €

Comparaison des plafonds ALUR 2026 par zone

ZoneHonorairesEDLTotal maxPart locataire max
Très tendue (A bis/A)12 €/m²3 €/m²600 €300 €
Tendue (B1)10 €/m²3 €/m²520 €260 €
Détendue (B2/C)8 €/m²3 €/m²440 €220 €

Calculs pour 40 m². Décret 2014-890 — tarifs 2026.

Règle fondamentale loi ALUR

La part locataire ne peut jamais dépasser la part bailleur. Si une agence vous demande plus de 50 % des honoraires totaux, c'est illégal et vous pouvez contester le surplus devant la DGCCRF.

Prestations non plafonnées

Ces plafonds couvrent uniquement les visites, le dossier et la rédaction du bail. Aucun autre frais (frais de gestion, commission annuelle, frais de renouvellement) ne peut être facturé au locataire par une agence mandatée par le bailleur.

Conservez ce calculTéléchargez la fiche complète au format PDF — gratuit, sans inscription. Pratique pour la partager avec votre comptable ou vos collaborateurs.
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Frais d'agence : ce que dit la loi ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a profondément encadré les frais facturés aux locataires lors de la mise en location d'un logement. Avant 2014, les agences immobilières étaient libres de fixer leurs honoraires, ce qui conduisait à des pratiques très variables selon les villes et les agences. Le décret 2014-890 du 1er août 2014 a précisé les plafonds applicables.

Les trois zones géographiques ALUR

La réglementation distingue trois zones selon la tension du marché locatif local :

Zone très tendue (A bis + A) : Paris intramuros, la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), la Côte d'Azur (Nice, Cannes, Antibes) et le Genevois français. Plafond honoraires : 12 €/m².

Zone tendue (B1) : Grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants (Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Strasbourg, Montpellier, Rennes, Grenoble, etc.) ainsi qu'une partie de l'Île-de-France hors zone A. Plafond honoraires : 10 €/m².

Zone détendue (B2 + C) : Le reste du territoire — villes moyennes, zones rurales. Plafond honoraires : 8 €/m².

Prestations couvertes par le plafond

Les frais plafonnés comprennent uniquement : (1) les visites du logement (déplacements de l'agent), (2) la constitution et étude du dossier de candidature (vérification de pièces, solvabilité), et (3) la rédaction du bail et des actes associés. Toute prestation supplémentaire facturée au locataire (frais de gestion, frais de résiliation, frais de renouvellement) est illégale.

L'état des lieux : un tarif unifié depuis 2023

Jusqu'en 2022, l'état des lieux d'entrée était soumis aux mêmes plafonds par zone. Le décret n° 2023-506 du 28 juin 2023 a unifié ce tarif à 3 €/m² TTC quelle que soit la zone géographique. C'est ce tarif que ce simulateur utilise.

Partage entre locataire et bailleur

La loi impose une règle fondamentale : le locataire ne paie jamais plus que le bailleur. Si une agence facture 2 000 € de frais totaux au bailleur, elle peut facturer au maximum 1 000 € au locataire (50 %). En pratique, les agences facturent souvent les plafonds au locataire et le solde de leurs honoraires au bailleur (généralement 1 à 2 mois de loyer).

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Questions fréquentes

Depuis la loi ALUR (2014) et le décret 2014-890, seuls **trois types de prestations** peuvent être facturées au locataire : les **visites du logement**, la **constitution du dossier de candidature** et la **rédaction du bail**. Ces frais sont plafonnés par surface et par zone géographique. L'état des lieux d'entrée est également plafonné, à hauteur de **3 €/m²** quelle que soit la zone depuis 2023.

Les plafonds sont exprimés en **euros par m² de surface habitable**. En zone très tendue (Paris, IDF dense) : 12 €/m² pour les honoraires + 3 €/m² pour l'EDL. En zone tendue (grandes villes) : 10 €/m² + 3 €/m². En zone détendue : 8 €/m² + 3 €/m². Ces montants s'appliquent à l'ensemble des prestations de visite, dossier et rédaction de bail **cumulées** — l'agence ne peut pas facturer chaque service séparément au-delà de ce plafond global.

Non. La loi ALUR impose que la **part locataire ≤ part bailleur**. Concrètement, si le total des honoraires est de 1 000 €, le bailleur paie au minimum 500 € et le locataire au maximum 500 €. Si l'agence pratique un tarif total inférieur au double du plafond locataire, le calcul reste identique : locataire ≤ 50 % du total.

Oui. Le décret 2014-890 s'applique aux **locations nues et meublées** à titre de résidence principale. Il ne s'applique pas aux locations saisonnières, aux locations meublées touristiques (Airbnb), ni aux logements de fonction ou locations-gérance.

Si vous avez payé des frais d'agence supérieurs aux plafonds légaux, vous pouvez exiger le remboursement de la différence. La **DGCCRF** (Direction Générale de la Concurrence) est l'autorité compétente pour sanctionner les agences ne respectant pas ces plafonds. Vous pouvez aussi saisir le **médiateur de l'immobilier** ou porter plainte auprès de votre chambre professionnelle (FNAIM, UNIS, SNPI).

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