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Résiliation de bail commercial

Lettre pour résilier un bail commercial à l'échéance triennale ou en cas de force majeure. Conforme au droit français 2026, personnalisable en 2 minutes.

Barèmes en vigueur au Source : URSSAF — Auto-entrepreneur 2026 ↗

Remplacez les zones entre [crochets] par vos informations. Envoyez en recommandé avec AR pour les démarches officielles.

🏪 Aperçu du modèle
[Prénom Nom ou Raison sociale du locataire]
[Adresse du local commercial]
[Code postal, Ville]
[Email]
[Téléphone]
SIRET : [Numéro SIRET]

[Ville], le [Date]

[Nom du bailleur / Propriétaire]
[Adresse du bailleur]
[Code postal, Ville]

Objet : Résiliation du bail commercial — Préavis de 6 mois — Lettre recommandée avec A.R.

Madame, Monsieur,

Locataire des locaux commerciaux situés [adresse du local] en vertu du bail commercial signé le [date de signature du bail], je vous informe par la présente de ma décision de mettre fin audit bail à l'expiration de la prochaine période triennale.

Conformément aux articles L.145-4 et L.145-9 du Code de commerce, je vous notifie par la présente lettre recommandée avec accusé de réception mon congé pour la date du [date de fin de la période triennale — ex : 31 décembre 2026], soit avec un préavis de 6 mois à compter de la réception du présent courrier.

À cette date, je cesserai l'occupation des locaux et vous remettrai les clés en main propre ou par voie recommandée. Je vous propose de convenir d'un rendez-vous pour procéder à l'état des lieux de sortie dans les jours précédant la restitution.

Je reste à votre disposition pour organiser cette démarche dans les meilleures conditions.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Prénom Nom ou Raison sociale]

Comment utiliser ce modèle ?

Le bail commercial relève du statut protecteur des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il est conclu pour une durée minimale de neuf ans, mais le législateur a accordé au locataire (le preneur) une soupape essentielle : la faculté de résilier à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire tous les trois ans. C'est le célèbre « bail 3-6-9 ». Pour exercer ce droit, vous devez donner congé en respectant un préavis d'au moins six mois avant la fin de la période triennale en cours, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (ex-huissier).

Le calcul de l'échéance est l'étape la plus délicate, car une erreur de date transforme votre congé en un courrier sans effet : le bail se trouve alors reconduit pour trois années supplémentaires. Prenons un exemple concret. Salima a signé son bail de boutique le 1er septembre 2021. Les périodes triennales s'achèvent donc le 31 août 2024, le 31 août 2027 et le 31 août 2030. Pour quitter les lieux à l'échéance du 31 août 2027, son congé doit parvenir au bailleur au plus tard le 28 février 2027 (six mois pleins avant). Si elle l'envoie le 15 mars 2027, il est trop tard : le congé ne prendra effet qu'à l'échéance suivante, en 2030. La date qui compte est celle de la réception par le bailleur, pas celle de l'envoi.

Attention aux clauses dérogatoires : pour les baux d'une durée supérieure à neuf ans, ou les locaux monovalents, à usage exclusif de bureaux ou de stockage, le bail peut écarter conventionnellement la résiliation triennale (article L.145-4). Lisez donc votre contrat avant tout. À l'inverse, certaines situations ouvrent une résiliation à tout moment, sans attendre l'échéance triennale : le preneur peut donner congé s'il fait valoir ses droits à la retraite ou s'il bénéficie d'une pension d'invalidité. Côté coûts, la notification par commissaire de justice se chiffre généralement à quelques centaines d'euros, tandis que la LRAR ne coûte que l'affranchissement — mais l'acte de commissaire offre une date certaine et une force probante précieuses en cas de contestation. Cette lettre vous permet de notifier valablement votre congé ; en cas de bail complexe ou de pas-de-porte, un conseil par un avocat ou un commissaire de justice reste prudent.

Conseils pratiques

  • Repartez de la date de prise d'effet du bail (souvent distincte de la date de signature) pour calculer les échéances triennales : 3, 6 puis 9 ans après ce point de départ.
  • Comptez six mois pleins de préavis et visez large : un congé reçu un jour trop tard reconduit le bail pour trois ans. Anticipez d'au moins sept mois.
  • Privilégiez l'acte de commissaire de justice (ex-huissier) si vous redoutez une contestation : il donne une date certaine, là où une LRAR mal datée peut être discutée.
  • Vérifiez si votre bail (durée > 9 ans, local monovalent, bureaux ou stockage) écarte la résiliation triennale par une clause dérogatoire avant de vous engager.
  • Si vous partez à la retraite ou êtes reconnu invalide, vous pouvez résilier à tout moment hors échéance triennale : mentionnez-le et joignez le justificatif.
  • Préparez l'état des lieux de sortie (article L.145-40-1) : son absence peut vous exposer à des réclamations de remise en état difficiles à contester ensuite.
  • Soldez les charges, la taxe foncière refacturée et les éventuels travaux avant la remise des clés pour éviter une retenue sur dépôt de garantie.
  • Restituez les clés contre récépissé daté : la date de remise effective marque la fin de votre obligation de payer le loyer.

Questions fréquentes

En principe non : le preneur ne peut donner congé qu'à l'expiration d'une période triennale (tous les trois ans), moyennant un préavis de six mois. C'est la règle du bail 3-6-9. Il existe cependant des exceptions importantes : le locataire qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui perçoit une pension d'invalidité peut résilier à tout moment, sans attendre l'échéance triennale, en respectant le préavis de six mois. Par ailleurs, certains baux peuvent prévoir des facultés de sortie supplémentaires. À l'inverse, une clause peut supprimer la résiliation triennale pour les baux longs ou certains locaux spécialisés.

Partez de la date de prise d'effet du bail, ajoutez trois ans, puis six et neuf ans : ce sont vos échéances. Exemple : un bail prenant effet le 1er septembre 2021 a ses échéances triennales aux 31 août 2024, 2027 et 2030. Pour résilier à l'une d'elles, votre congé doit parvenir au bailleur au moins six mois avant — soit le 28 février 2027 pour l'échéance du 31 août 2027. Retenez deux pièges : c'est la date de prise d'effet (pas forcément celle de la signature) qui sert de point de départ, et c'est la date de réception par le bailleur qui compte.

Non. Le droit de résilier à l'expiration de chaque période triennale est d'ordre public au bénéfice du locataire (article L.145-4) : le bailleur ne peut pas s'y opposer, à condition que la forme et le préavis soient respectés. Si votre congé est régulier, le bail prend fin à l'échéance, que le bailleur soit d'accord ou non. La seule façon pour le bailleur de neutraliser ce droit était de l'écarter par une clause dérogatoire admise par la loi, insérée dans le contrat dès le départ.

La loi admet deux modes : la lettre recommandée avec accusé de réception ou l'acte de commissaire de justice (ancien huissier). Les deux sont valables, mais l'acte de commissaire est plus sûr en cas de litige car il confère une date certaine et une force probante incontestable. Quel que soit le mode choisi, le congé doit indiquer clairement la date d'effet souhaitée (l'échéance triennale) et respecter le préavis de six mois calculé à partir de la réception. Conservez impérativement la preuve de notification.

C'est l'erreur la plus coûteuse. Si votre congé est notifié moins de six mois avant l'échéance, il ne produit pas effet à cette échéance : le bail est tacitement reconduit et vous restez engagé jusqu'à la période triennale suivante, soit trois années de loyers supplémentaires. D'où l'importance d'anticiper largement (sept mois plutôt que six) et de viser une date d'échéance correcte. En cas de doute sur le calcul, faites vérifier vos dates par un commissaire de justice ou un avocat avant d'envoyer le congé.

Comptez d'abord le coût de la notification : nul (hors affranchissement) en LRAR, ou quelques centaines d'euros pour un acte de commissaire de justice. Prévoyez ensuite l'état des lieux de sortie, obligatoire (article L.145-40-1) et idéalement contradictoire. Soldez le loyer au prorata, les charges, la taxe foncière refacturée et les éventuels travaux de remise en état prévus au bail. Enfin, restituez les clés contre récépissé daté : cette date marque la fin de votre obligation locative. Le dépôt de garantie vous est ensuite restitué, déduction faite des sommes justifiées dues.