Simulateur Loi Denormandie 2026

Fonctionnement du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie (CGI art. 199 novovicies) est une réduction d'impôt destinée à encourager l'achat puis la rénovation de logements anciens dégradés dans les villes moyennes. Contrairement au Pinel, réservé au neuf, le Denormandie cible la réhabilitation du parc existant. En achetant un bien à rénover puis en le louant, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt calculée sur le coût total de l'opération (prix d'acquisition + travaux). Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.

Le taux de réduction dépend directement de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le logement : plus l'engagement est long, plus l'avantage fiscal est élevé. Pour être éligible, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du prix d'acquisition et être réalisés par des professionnels. La base de calcul est plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 €/m².

Chiffres clés 2026

La réduction d'impôt est répartie de façon linéaire sur toute la durée d'engagement et entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, un seuil à surveiller si vous cumulez d'autres avantages fiscaux.

Exemple chiffré : le projet de Camille

Camille, 34 ans, achète un appartement ancien de 55 m² dans le centre d'une ville moyenne éligible au programme Action Cœur de Ville. Le prix d'achat est de 150 000 € et elle engage 60 000 € de travaux de rénovation (soit 40 % du prix d'acquisition, bien au-dessus du seuil de 25 %). Le coût total de l'opération atteint 210 000 €. Elle choisit un engagement de location de 9 ans.

Concrètement, Camille déduit 4 200 € d'impôt par an pendant neuf ans, soit 37 800 € au total. Tant que sa réduction annuelle reste sous le plafond de 10 000 € de niches fiscales, l'avantage est intégralement utilisable. Si elle portait son engagement à 12 ans, le taux de 21 % ferait grimper la réduction totale à 44 100 € (montants indicatifs).

Conditions et avantages du dispositif

Pour ouvrir droit à la réduction Denormandie, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées :

• Logement ancien situé dans une ville éligible : les 222 villes du programme « Action Cœur de Ville » (villes moyennes de 20 000 à 100 000 habitants) ou une commune ayant signé une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire) — Amiens, Limoges, Perpignan, Rouen, Metz, Saint-Étienne, Mulhouse, etc.
• Travaux de rénovation représentant au moins 25 % du prix d'acquisition, réalisés par des professionnels (amélioration énergétique, création de surface habitable, rénovation de cuisine ou salle de bain).
• Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, en location nue, résidence principale du locataire.
• Loyer plafonné selon la zone (plafonds similaires au Pinel) et ressources du locataire plafonnées.
• Plafonds d'investissement : 300 000 €/an et 5 500 €/m² ; réduction soumise au plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an.

Les principaux avantages sont une réduction d'impôt directe (12, 18 ou 21 %), un effet de levier sur l'ancien dans des zones où les prix sont souvent plus accessibles que dans le neuf, et la possibilité de constituer un patrimoine locatif tout en participant à la rénovation des centres-villes.

Quelques villes parmi les ~222 communes éligibles

Le dispositif vise les villes moyennes du programme « Action Cœur de Ville » (20 000 à 100 000 habitants) ainsi que les communes signataires d'une ORT. Voici un échantillon de villes fréquemment recherchées, réparties sur le territoire :

Cette liste n'est pas exhaustive : vérifiez toujours l'éligibilité exacte de votre commune sur le portail des collectivités (cohesion-territoires.gouv.fr), car le périmètre ORT peut ne couvrir que certains quartiers d'une ville.

Démarches et optimisation

Pour sécuriser votre projet et maximiser l'avantage fiscal, suivez ces étapes :

1. Vérifier l'éligibilité de la commune avant tout achat sur cohesion-territoires.gouv.fr : un bien hors zone éligible n'ouvre droit à aucune réduction, même avec des travaux importants.
2. Chiffrer les travaux dès l'offre d'achat pour garantir le seuil minimal de 25 % du prix d'acquisition. Pour un logement acheté 150 000 €, comptez au moins 37 500 € de travaux.
3. Faire réaliser les travaux par des entreprises : la facturation par des professionnels est une condition indispensable d'éligibilité.
4. Choisir la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans) en fonction de votre horizon et de votre capacité à absorber l'avantage sous le plafond de 10 000 €/an de niches fiscales.
5. Mettre le bien en location après l'achèvement des travaux, en respectant l'usage de résidence principale et les plafonds de loyer et de ressources.
6. Déclarer l'investissement lors de votre déclaration de revenus l'année d'achèvement, en conservant l'ensemble des justificatifs (factures, baux, diagnostics).

Côté optimisation, privilégiez un engagement de 12 ans (taux 21 %) si votre situation fiscale est stable et un coût au m² inférieur à 5 500 €/m² afin que la totalité de votre investissement serve d'assiette. Les fourchettes de rendement et d'économie présentées ici sont indicatives : faites confirmer votre simulation par un conseiller avant de vous engager.