✓ Plafond {{ fmt(DEFICIT_FONCIER_PLAFOND) }} 2026 — Report 10 ans

Simulateur Déficit Foncier 2026

Déduisez vos charges et travaux de vos revenus locatifs. Jusqu'à 10 700 € de déficit imputable sur votre revenu global chaque année, et 21 400 € pour les passoires thermiques.

Barèmes en vigueur au Source : URSSAF — Taux et barèmes ↗
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Vos revenus fonciers

Vos revenus fonciers

€ / an
€ / an

Taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, copro non récupérable…

€ / an
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Vos résultats
Déficit foncier de 12 000 € — économie d'impôt immédiate de 5 050 €.
Imputable revenu global : 10 700 € (plafond 10 700 €) · reportable : 1 300 € sur 10 ans.
Économie d'impôt cette année
5 050 €
IR + PS sur revenu global
Résultat foncier
-12 000 €
revenus − charges
Imputable revenu global
10 700 €
≤ 10 700 €
Reportable 10 ans
1 300 €
sur revenus fonciers

Détail du calcul

Revenus fonciers bruts8 000 €
Intérêts d'emprunt− 3 000 €
Charges hors travaux− 2 000 €
Travaux déductibles− 15 000 €
Résultat foncier-12 000 €
Plafond imputable revenu global10 700 €
Imputable revenu global10 700 €
Report intérêts (rev. fonciers)0 €
Report travaux/charges (rev. fonciers)1 300 €
Économie cette année (TMI + PS)− 5 050 €
Économie totale estimée (incl. report)5 664 €
⚠️ Règle importante

Seul le déficit lié aux travaux et charges est imputable sur le revenu global (plafond 10 700 €). Les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En cas de vente avant 3 ans, la déduction sur revenu global est remise en cause.

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Déficit foncier 2026 : la stratégie pour réduire son IR avec des travaux

Quand vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière…) dépassent vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier. La part liée aux travaux et charges (hors intérêts) s'impute directement sur votre revenu global, dans la limite de {{ fmt(DEFICIT_FONCIER_PLAFOND) }} par an. C'est une stratégie redoutable pour les contribuables fortement imposés qui rénovent un bien locatif.

Le plafond a été temporairement doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique des biens classés F ou G (passoires thermiques), avec factures payées avant le 31/12/2025 et DPE avant/après.

Quels travaux ouvrent droit au déficit foncier ?

Sont déductibles : les travaux d'entretien et réparation (toiture, plomberie, électricité, ravalement, peinture, parquet), les travaux d'amélioration (isolation, chaudière neuve, salle de bain, fenêtres double vitrage) — uniquement pour les locations nues. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (extension, surélévation, création de logement) ne sont pas déductibles en déficit foncier mais s'ajoutent au prix de revient du bien.

Comment fonctionne le plafond de 10 700 € ?

Si votre déficit foncier dépasse 10 700 €, l'excédent (hors intérêts) est reportable 10 ans sur vos revenus fonciers — pas sur votre revenu global. Les intérêts d'emprunt qui créent du déficit sont également reportables uniquement sur les revenus fonciers.

Exemple : 8 000 € de loyers, 3 000 € d'intérêts, 2 000 € de charges, 15 000 € de travaux → déficit total 12 000 €. La part imputable au revenu global = 10 700 € (plafonné), reste 1 300 € en report. À TMI 30 % + PS 17,2 %, l'économie immédiate est de 10 700 × 47,2 % = 5 050 €.

Déficit foncier vs LMNP : quelle stratégie choisir ?

Le déficit foncier s'applique aux locations nues. Pour les locations meublées, c'est le régime BIC LMNP qui s'applique, avec l'amortissement comme outil principal. En règle générale : si vous avez d'importants travaux sur une location nue, le déficit foncier est très efficace (effet immédiat). Si le bien est loué meublé, le LMNP au réel avec amortissement est souvent plus avantageux sur le long terme (effet étalé sur 25-30 ans sans dépense supplémentaire).

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Questions fréquentes

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles pour les locations nues. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (création d'un logement neuf, surélévation, extension) ne sont pas déductibles en déficit foncier : ils s'ajoutent au prix de revient du bien.

L'excédent (hors intérêts d'emprunt) est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts ne réduisent que les revenus fonciers, jamais le revenu global. Si vous vendez le bien dans les 3 ans suivant l'imputation, la déduction sur revenu global est remise en cause.

Non. Le déficit foncier ne concerne que les locations nues. Pour les locations meublées, c'est le régime BIC (LMNP) qui s'applique, avec ses propres règles d'amortissement. Un déficit BIC LMNP n'est imputable que sur des BIC de même nature des 10 années suivantes.

Le plafond doublé à 21 400 € a été instauré pour les travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques (étiquettes F et G), avec des factures payées avant le 31 décembre 2025 et un DPE avant/après travaux. Pour 2026, il convient de vérifier la prorogation du dispositif dans la loi de finances.

Le régime réel (qui ouvre droit au déficit foncier) est incompatible avec le micro-foncier (abattement 30 %). En revanche, vous pouvez cumuler déficit foncier avec PER, dons et autres réductions. Un bien sous Pinel ne peut pas créer de déficit foncier imputable sur le revenu global.

Vous devez remplir la déclaration n° 2044 (revenus fonciers) au régime réel. Reportez le déficit imputable revenu global (max 10 700 €) sur votre 2042 et le surplus en report. Conservez les factures de travaux 4 ans (délai de reprise fiscale).

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