Calculateur Tableau d'Amortissement Prêt Immobilier 2026

Le taux nominal est le taux d'intérêt brut appliqué au capital restant dû. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre en plus l'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie (hypothèque ou caution). C'est le seul indicateur fiable pour comparer deux offres. Le TAEG d'un crédit immo est typiquement 0,4 à 0,8 point au-dessus du taux nominal.

Trois leviers principaux : (1) raccourcir la durée — passer de 25 à 20 ans peut économiser 30 à 40 % d'intérêts ; (2) négocier l'assurance emprunteur en délégation externe (loi Lemoine) — économie de 50 à 70 % sur ce poste, soit 5 000 à 10 000 € sur 20 ans ; (3) augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté et obtenir un meilleur taux.

La plupart des banques autorisent la modulation des mensualités à la hausse (jusqu'à +30 %) ou à la baisse (jusqu'à -30 %), généralement une fois par an après les 12 ou 24 premiers mois. À la hausse, vous raccourcissez la durée et économisez des intérêts ; à la baisse, vous allongez la durée. Vérifiez les conditions précises dans votre offre de prêt.

Oui, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt, le montant le plus faible étant retenu. Elles sont supprimées si le remboursement fait suite à une vente du bien liée à un changement de lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée d'activité de l'emprunteur ou de son conjoint.

Aucune loi ne l'impose, mais toutes les banques l'exigent en pratique pour couvrir le décès, l'invalidité (PTIA) et incapacité (ITT). Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais ni préavis, à condition de respecter l'équivalence des garanties exigées par la banque.

Les banques demandent en général au moins 10 % du prix pour couvrir les frais d'acquisition (notaire ~7-8 % dans l'ancien, garantie 1-2 %). Un apport de 20 à 30 % améliore significativement le taux obtenu. Le HCSF impose un taux d'endettement maximal de 35 % (assurance incluse) sur 25 ans maximum (27 avec différé pour le neuf).

Le taux d'usure est le TAEG maximal légal que les banques peuvent pratiquer. Il est publié par la Banque de France chaque trimestre. Au 2ᵉ trimestre 2026, il s'établit autour de 5,80 % pour les prêts à taux fixe d'une durée ≥ 20 ans, et 5,55 % pour les prêts < 20 ans. Si le TAEG de votre offre dépasse ce plafond, la banque doit revoir ses conditions ou refuser le prêt.

Dans un prêt à mensualités constantes, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Comme ce capital est maximal au début, la part d'intérêts dans la mensualité est élevée la première année (typiquement 50-70 % d'intérêts vs 30-50 % de capital). Ce rapport s'inverse progressivement : sur la dernière année, vous remboursez quasi exclusivement du capital.