Comment fonctionne un tableau d'amortissement
Le tableau d'amortissement est le document de référence qui détaille, ligne par ligne, la composition de chaque mensualité de votre prêt immobilier : part d'intérêts, part de capital amorti et capital restant dû. Il est obligatoirement annexé à l'offre de prêt (article L. 313-25 du Code de la consommation) et permet de visualiser le coût réel du crédit dans le temps.
La mensualité d'un prêt à taux fixe se calcule via la formule d'annuité constante : M = K × t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ), où K est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel / 12 / 100) et n la durée en mois. Comme la mensualité reste constante, la part d'intérêts — calculée sur le capital restant dû — décroît mois après mois tandis que la part de capital amorti croît. C'est pourquoi vous payez surtout des intérêts les premières années.
Chiffres-clés 2026 (indicatif)
| Donnée | Valeur 2026 |
|---|---|
| Taux nominal moyen sur 20 ans | 3,3 à 3,7 % |
| Taux nominal moyen sur 25 ans | 3,5 à 4 % |
| Taux d'usure (prêts ≥ 20 ans) | ~5,80 % |
| Taux d'usure (prêts < 20 ans) | ~5,55 % |
| Assurance contrat bancaire | 0,30 à 0,40 %/an du capital |
| Assurance en délégation externe | 0,10 à 0,15 %/an |
Exemple chiffré complet
Camille emprunte 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans (240 mois). Sa mensualité hors assurance ressort à 1 159,92 €, pour un coût total des intérêts de 78 380 € sur la durée. Avec une assurance bancaire à 0,34 % du capital initial (56,67 €/mois), sa mensualité totale atteint 1 216,59 € et l'assurance ajoute 13 600 €.
| Échéance | Intérêts | Capital amorti |
|---|---|---|
| Mois 1 | 583 € | 577 € |
| Mois 120 (mi-parcours) | 354 € | 806 € |
| Mois 240 (dernier) | 3 € | 1 157 € |
Mois 1Intérêts583 €
Mois 120 (mi-parcours)Intérêts354 €
Mois 240 (dernier)Intérêts3 €
Au premier mois, plus de la moitié de la mensualité part en intérêts ; au dernier mois, Camille rembourse quasi exclusivement du capital. Cette mécanique rend un remboursement anticipé partiel dans les premières années très efficace.
Points clés et conditions 2026
- TAEG vs taux nominal : le TAEG intègre assurance, frais de dossier et de garantie ; il est typiquement 0,4 à 0,8 point au-dessus du taux nominal et reste le seul indicateur fiable pour comparer deux offres.
- Taux d'usure : plafond légal du TAEG fixé par la Banque de France, ~5,80 % pour les prêts ≥ 20 ans au 2ᵉ trimestre 2026.
- Assurance emprunteur : 15 à 25 % du coût total du crédit ; obligatoire en pratique pour couvrir décès, PTIA et ITT.
- Apport minimum : au moins 10 % du prix pour couvrir les frais ; 20 à 30 % améliorent nettement le taux.
- Endettement HCSF : taux d'endettement maximal de 35 % (assurance incluse), durée plafonnée à 25 ans (27 avec différé pour le neuf).
- Indemnités de remboursement anticipé : plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts, le montant le plus faible étant retenu.
Démarches et optimisation
- Comparez sur le TAEG et non sur le taux nominal pour mettre vos offres en concurrence sur une base équivalente.
- Raccourcissez la durée : passer de 25 à 20 ans peut économiser 30 à 40 % d'intérêts.
- Renégociez l'assurance en délégation externe grâce à la loi Lemoine (résiliation à tout moment, sans frais ni préavis, sous équivalence des garanties) : économie de 50 à 70 % sur ce poste, soit 5 000 à 10 000 € sur 20 ans.
- Augmentez votre apport pour réduire le capital emprunté et obtenir un meilleur taux.
- Modulez vos mensualités : la plupart des banques autorisent ±30 % une fois par an, après 12 à 24 mois ; à la hausse, vous raccourcissez la durée.
- Remboursez par anticipation tôt : un versement partiel les premières années réduit immédiatement le capital générant des intérêts.
Sources
- Banque de France — Taux d'usure : banque-france.fr/statistiques/taux/taux-dusure
- Code de la consommation, art. L. 313-24 à L. 313-26 — Tableau d'amortissement
- Loi Lemoine n° 2022-270 du 28 février 2022 — Assurance emprunteur