Simulateur LMNP 2026 — Micro-BIC ou Régime Réel ?

Le plafond micro-BIC 2026 dépend du type de meublé : 77 700 € de recettes annuelles pour un meublé classique (abattement 50 %), 77 700 € pour un meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes (abattement 50 % depuis la réforme 2024, contre 71 % auparavant), et seulement 15 000 € pour un meublé de tourisme NON classé (abattement réduit à 30 %). Au-delà, le régime réel BIC s'impose obligatoirement.

Au régime réel, vous amortissez comptablement le bien immobilier sur 25 à 40 ans (hors valeur du terrain, généralement 80-85 % du prix d'achat) et le mobilier sur 5 à 10 ans. Ces charges purement comptables (pas de sortie de trésorerie) viennent réduire votre résultat fiscal — souvent à zéro ou en déficit. Le déficit BIC LMNP est reportable uniquement sur les BIC de même nature pendant 10 ans (pas sur le revenu global).

Oui, l'option pour le régime réel se prend chaque année avant la déclaration de résultats (formulaire 2031). Elle est tacitement reconduite par période de 2 ans. Le passage inverse réel → micro est aussi possible en fin de période biennale. Il est conseillé de simuler les deux régimes dès l'acquisition pour ne pas perdre d'années d'optimisation fiscale via l'amortissement.

Vous basculez automatiquement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Avantages LMP : imputation du déficit sur le revenu global (vs uniquement BIC en LMNP), exonération éventuelle de plus-value après 5 ans. Inconvénients : assujettissement à la CIPAV ou SSI, plus-value sur cession soumise au régime des plus-values professionnelles (PFU sortie).

Liste des charges déductibles au réel BIC : intérêts d'emprunt + assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion locative, frais de comptable (typiquement 400-1 000 €/an), frais de procédure, petits travaux d'entretien (sans création de surface), CFE éventuelle, abonnements box/électricité si fournis. Les frais d'acquisition (notaire) peuvent être déduits l'année d'achat OU intégrés à la valeur amortissable du bien.

Non obligatoire mais fortement recommandé. La liasse fiscale 2031 + tableau d'amortissement + bilan simplifié sont techniques. Un expert-comptable spécialisé LMNP coûte 400 à 1 000 €/an et garantit la conformité (notamment sur les amortissements). Cette dépense est elle-même déductible. Les centres de gestion agréés (CGA) offrent une réduction d'impôt de deux tiers des frais (plafonnée à 915 €), ce qui rend la prestation quasi gratuite pour beaucoup d'investisseurs.

Non, sauf cas particulier. Une SCI à l'IR est soumise au régime des revenus fonciers (location nue) et ne peut PAS faire de location meublée — sinon elle est requalifiée d'office en SCI à l'IS, avec des conséquences fiscales lourdes (imposition de la PV latente lors du changement). Pour faire du meublé en société, créez une SARL de famille à l'IR (cas spécifique permis par CGI 8-5°) ou une SAS/SASU à l'IS, en pesant l'avantage fiscal vs la complexité.