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ÉTAT DES LIEUX [D'ENTRÉE / DE SORTIE] Date : [JJ/MM/AAAA] Heure : [HH:MM] Type : ☐ Entrée ☐ Sortie ────────────────────────────────────────── PARTIES PRÉSENTES : Bailleur : [Prénom Nom ou Raison sociale], [Adresse] Locataire(s) : [Prénom Nom], [Adresse actuelle ou d'entrée] Logement concerné : [Adresse complète], [étage, porte] RELEVÉS DE COMPTEURS : — Électricité (index HP) : [valeur] — Électricité (index HC) : [valeur] — Gaz (si applicable) : [valeur] — Eau froide : [valeur] — Eau chaude (si applicable) : [valeur] CLÉS REMISES : [Nombre] trousseau(x) — détail : [porte d'entrée x2, boîte aux lettres x1, etc.] ────────────────────────────────────────── ÉTAT DU LOGEMENT — PIÈCE PAR PIÈCE ENTRÉE / COULOIR — Murs : [bon état / traces légères / marques / dégradations] — Plafond : [bon état / traces d'humidité / fissures] — Sol : [bon état / usure normale / rayures / taches] — Porte d'entrée : [bon état / serrure correcte / poignée] — Interrupteurs / prises : [bon état / défaut] SÉJOUR / SALON — Murs : [état] — Plafond : [état] — Sol : [état] — Fenêtres / volets : [état — fermeture correcte : oui / non] — Radiateur(s) : [état — fonctionne : oui / non] CUISINE — Murs / crédence : [état] — Sol : [état] — Plaques de cuisson : [état — fonctionne : oui / non] — Four / micro-ondes : [état] — Réfrigérateur : [état] — Hotte : [état — fonctionne : oui / non] — Évier / robinetterie : [état — fuite : oui / non] CHAMBRE(S) — Chambre 1 — Murs : [état] | Plafond : [état] | Sol : [état] | Fenêtre : [état] — Chambre 2 — Murs : [état] | Plafond : [état] | Sol : [état] | Fenêtre : [état] SALLE DE BAIN / WC — Murs / faïence : [état] — Sol : [état] — Baignoire / douche : [état] — Lavabo / robinetterie : [état — fuite : oui / non] — WC : [état — chasse d'eau : fonctionne oui / non] — VMC / aération : [fonctionne : oui / non] AUTRES PIÈCES / DÉPENDANCES [Bureau, cave, garage, etc. — décrire à compléter] ────────────────────────────────────────── OBSERVATIONS GÉNÉRALES : [Remarques complémentaires, réserves éventuelles du locataire ou du bailleur] ────────────────────────────────────────── Fait en deux exemplaires originaux. Le Bailleur : Le(s) Locataire(s) : [Signature] [Signature] [Prénom Nom] [Prénom Nom]
Comment utiliser ce modèle ?
L'état des lieux est sans doute le document le plus déterminant de toute la vie d'une location, car c'est lui qui tranchera, au départ du locataire, qui paie quoi. Établi contradictoirement entre bailleur et locataire à la remise des clés (état des lieux d'entrée) puis à la restitution du logement (état des lieux de sortie), il décrit pièce par pièce l'état des murs, sols, plafonds, équipements et le relevé des compteurs. La comparaison entre les deux documents sert de base aux éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Autrement dit, un état des lieux d'entrée bâclé se paie souvent au moment de partir.
La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement cet exercice. À défaut d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état : le bailleur ne pourra alors rien retenir au titre de dégradations. Le locataire dispose d'un délai de 10 jours après son entrée pour demander à compléter le document s'il découvre des défauts oubliés, et peut signaler l'état des éléments de chauffage durant le premier mois de chauffe. C'est pourquoi il faut prendre le temps de tout noter, photos à l'appui.
Au moment du départ, l'enjeu se déplace vers le dépôt de garantie et la distinction cruciale entre vétusté (usure normale du temps, à la charge du bailleur) et dégradation (détérioration anormale, imputable au locataire). Une moquette défraîchie après dix ans relève de la vétusté ; une moquette brûlée ou tachée de peinture relève de la dégradation. Une grille de vétusté annexée au bail permet d'objectiver ce partage et d'éviter bien des litiges.
Ce modèle pièce par pièce vous guide pour décrire précisément chaque élément et chaque compteur, en entrée comme en sortie. Signé par les deux parties et remis en un exemplaire à chacune, il devient opposable. Pris au sérieux, il protège autant le locataire (contre des retenues abusives) que le bailleur (contre des dégradations non indemnisées). Les sections ci-dessous détaillent les délais de restitution du dépôt, le partage vétusté/dégradation et les recours en cas de désaccord.
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai légal qui dépend de l'état des lieux de sortie. Si celui-ci est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation), la restitution intervient dans un délai maximal de 1 mois. En présence de retenues justifiées (réparations, impayés, régularisation de charges), le délai passe à 2 mois. Toute retenue doit être appuyée par des justificatifs : devis, factures, photos comparées. En cas de retard, les sommes dues au locataire produisent des intérêts de retard, généralement majorées d'une pénalité par mois de retard entamé prévue par la loi de 1989.
La vétusté correspond à l'usure naturelle du logement et de ses équipements liée à un usage normal et au temps qui passe. Elle est toujours à la charge du bailleur et ne peut jamais être retenue sur le dépôt. La dégradation, à l'inverse, résulte d'un défaut d'entretien, d'une négligence ou d'une détérioration anormale : elle est imputable au locataire.
| Élément | Vétusté (bailleur) | Dégradation (locataire) | | --- | --- | --- | | Peinture murs | Jaunissement, ternissement avec le temps | Trous nombreux, taches, graffitis | | Sol / moquette | Usure des passages après des années | Brûlure, tache indélébile, déchirure | | Robinetterie | Joint usé, calcaire normal | Casse, fuite par négligence | | Électroménager fourni | Panne due à l'âge | Casse par mauvaise utilisation |
Une grille de vétusté annexée au bail fixe des coefficients d'abattement par année d'ancienneté (par exemple un abattement progressif sur la peinture). Elle permet de calculer la part réellement imputable au locataire plutôt que de lui facturer un élément à neuf.
En cas de désaccord à la sortie, le locataire peut refuser de signer ou signer avec réserves écrites. Première étape : une mise en demeure écrite (recommandé avec accusé de réception) demandant la restitution du dépôt ou la justification des retenues. À défaut d'accord, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement : elle rend un avis amiable avant tout procès. Si le bailleur ou le locataire reste absent ou refuse l'état des lieux, le recours à un commissaire de justice (ex-huissier) permet de l'établir, les frais étant alors partagés par moitié. En dernier ressort, le juge des contentieux de la protection peut être saisi.
Conseils pratiques
- Réalisez l'état des lieux de jour, en pleine lumière, en testant réellement chaque équipement : robinets ouverts, volets manœuvrés, plaques et chauffe-eau allumés.
- Photographiez chaque anomalie en gros plan et en plan large, datez les clichés et annexez-les à l'état des lieux signé pour qu'ils soient opposables.
- Notez les relevés exacts des compteurs (électricité HP/HC, gaz, eau) : ils servent de point de départ aux consommations et évitent de payer celles du précédent occupant.
- Profitez des 10 jours après l'entrée pour compléter le document si vous découvrez un défaut, et signalez l'état du chauffage durant le premier mois de chauffe.
- Annexez une grille de vétusté au bail dès l'entrée : elle objective le partage vétusté/dégradation et désamorce la plupart des litiges au départ.
- À la sortie, exigez des justificatifs (devis, factures, photos comparées) pour toute retenue : une retenue forfaitaire sans preuve est contestable.
- Conservez votre exemplaire signé pendant toute la location et au-delà : c'est la seule pièce qui prouve l'état initial face à une retenue abusive.
- Si vous n'êtes pas d'accord à la sortie, signez avec réserves écrites plutôt que de refuser de signer purement et simplement, puis adressez une mise en demeure.