Remplacez les zones entre [crochets] par vos informations. Envoyez en recommandé avec AR pour les démarches officielles.
[Prénom NOM du propriétaire] [Adresse du propriétaire] [Code postal Ville] [Ville], le [Date] À [Prénom NOM du locataire] [Adresse du bien loué] [Code postal Ville] Lettre recommandée avec accusé de réception Objet : MISE EN DEMEURE — Loyers impayés — Bail du [date du bail] Madame, Monsieur, Malgré mes relances amiables, je constate que vous n'avez pas procédé au règlement des loyers et charges échus suivants : Loyer de [Mois/Année] : [Montant] € Loyer de [Mois/Année] : [Montant] € [...] TOTAL DÛ : [Montant total] € Je vous mets en demeure de régler l'intégralité de la somme due de [Montant total] € dans un délai de [8 / 15] jours à compter de la réception de la présente. À défaut de règlement dans ce délai, et conformément à la clause résolutoire de votre bail, je me verrai contraint(e) de saisir le tribunal judiciaire compétent afin de : - Faire constater la résiliation de plein droit de votre bail - Obtenir votre expulsion et celle de tous occupants J'adresse simultanément copie du présent courrier à votre caution, M./Mme [Nom du garant]. [Signature] [Prénom NOM]
Comment utiliser ce modèle ?
Quand un locataire cesse de payer son loyer, le réflexe du bailleur ne doit pas être d'agir dans la précipitation, mais de constituer méthodiquement un dossier. La mise en demeure de payer est la première étape formelle de ce parcours : elle transforme de simples relances amiables en un acte daté, écrit et opposable, qui somme le locataire de régler sa dette dans un délai précis. C'est elle qui matérialise le point de bascule entre la phase amiable et la phase contentieuse, et elle figurera au dossier si l'affaire va jusqu'au tribunal.
La procédure d'impayé locatif obéit à une chronologie qu'il faut connaître pour ne commettre aucun faux pas. Après la mise en demeure (envoyée en recommandé avec accusé de réception) restée sans effet, le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice (ex-huissier) un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. À compter de ce commandement, le locataire dispose d'un délai légal de six semaines pour régulariser ; passé ce délai sans paiement, la clause résolutoire peut jouer. Le bailleur assigne alors le locataire devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), une audience se tient, et le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion — tout en accordant fréquemment des délais de paiement au locataire. L'expulsion proprement dite ne peut intervenir pendant la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars, période durant laquelle aucune expulsion locative n'est exécutée. De bout en bout, comptez généralement de nombreux mois.
Prenons un cas concret : un locataire d'un appartement à 750 € accumule deux mois d'impayés, soit 1 500 €. Le bailleur lui adresse d'abord cette mise en demeure, en informe parallèlement la caution, et signale l'impayé à la CAF si le locataire perçoit des aides au logement. Plusieurs dispositifs peuvent éviter le pire : un plan d'apurement amiable, la mobilisation du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) via le département, ou, si le bailleur avait souscrit une assurance loyers impayés (GLI), l'indemnisation par son assureur sous réserve des conditions du contrat. Agir tôt et par écrit maximise les chances de récupérer les sommes dues sans aller jusqu'à l'expulsion.
Conseils pratiques
- Informez la caution (garant) par courrier séparé dès le premier impayé : sa responsabilité est plus facile à actionner si elle a été tenue informée rapidement de la dette.
- Si le locataire perçoit des aides au logement, signalez l'impayé à la CAF dans les délais : cela peut déclencher un plan d'apurement et, le cas échéant, le maintien ou le versement des aides en tiers payant au bailleur.
- Avant le tribunal, l'étape obligatoire est le commandement de payer délivré par un commissaire de justice, qui ouvre un délai de six semaines au locataire pour régulariser : ne sautez pas cette étape, sous peine d'irrecevabilité.
- Si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), déclarez le sinistre à votre assureur dans les délais contractuels : un retard de déclaration peut vous faire perdre la garantie.
- Intégrez la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) dans votre calendrier : aucune expulsion n'est exécutée durant cette période, ce qui peut décaler l'issue de plusieurs mois.
- Proposez par écrit un échéancier réaliste : un plan d'apurement signé évite souvent une procédure longue et coûteuse, et reste votre intérêt même quand vous avez raison sur le fond.
- Conservez l'intégralité des pièces (bail, décompte daté des sommes dues, copies des relances, accusés de réception, courrier à la caution) : c'est ce dossier qui fera la différence à l'audience.