✓ Revenus fonciers 2026 — IR + 17,2 % PS

Simulateur SCPI 2026

Calculez le rendement net de votre investissement en SCPI après frais d'entrée, impôt sur le revenu (revenus fonciers) et prélèvements sociaux.

Barèmes en vigueur au Source : URSSAF — Taux et barèmes ↗
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Votre investissement

Paramètres SCPI

€
1 %4,5 %8 %
Moyenne du marché 2024 : 4,5 % (source ASPIM/IEIF)
0 %8 %15 %
−3 %1 %5 %
1 an20 ans40 ans
Vos résultats
Pour 20 000 € investis, vous percevriez 475 € de revenu net annuel.
Soit un rendement net de 2,64 % après IR (TMI 30 %) + PS 17,2 % et frais d'entrée de 10 %.
Revenu net annuel
475 €
après IR + PS · 2,64 % net
Revenu brut annuel
900 €
5,00 % brut
Fiscalité annuelle
- 425 €
TMI 30 % + 17,2 % PS
Capital final net
19 356 €
après revalorisation

Détail fiscal et patrimonial sur 10 ans

ÉtapeMontant
Capital investi (après frais 10,0 %)18 000 €
Revenus nets cumulés sur 10 ans+ 4 752 €
Capital final estimé (revalorisation)19 883 €
Plus-value à la revente1 883 €
Imposition plus-value (28,0 %)− 527 €
Capital final net19 356 €

Note PV : avant 22 ans de détention, taux global ~28 % retenu (19 % IR + 17,2 % PS, hors abattements progressifs). De 22 à 30 ans : PS 17,2 % seuls. Au-delà de 30 ans : exonération totale.

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SCPI en 2026 : rendement, fiscalité et stratégies d'investissement

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent un accès à l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique) à partir de quelques milliers d'euros. Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à {{ rendementMarcheMoyenPct }} % brut en 2024 (publié par l'ASPIM/IEIF), avec de fortes disparités selon les SCPI.

Pour un investisseur au TMI de 30 %, la fiscalité totale sur les revenus SCPI atteint 47,2 % (30 % + 17,2 %). Un taux de distribution brut de 5 % ne génère donc qu'un rendement net d'environ 2,64 % — à comparer avec les 1,70 % du [Livret A](/livret-a), sans risque, sans frais d'entrée et exonéré.

Optimiser la fiscalité SCPI

Plusieurs stratégies réduisent la fiscalité : SCPI via [assurance-vie](/assurance-vie) (fiscalité AV après 8 ans, soit 7,5 % IR après abattement 4 600 €), SCPI en nue-propriété (zéro revenu donc zéro impôt pendant le démembrement), SCPI européennes dont les revenus bénéficient de conventions fiscales limitant les prélèvements sociaux français à 0 %.

Frais d'entrée et horizon long terme

Les SCPI affichent des frais d'entrée élevés (8 à 12 %) qui réduisent directement le capital productif. Sur 5 ans, ces frais obèrent significativement la performance totale. La SCPI est un investissement à horizon minimum 8–10 ans pour amortir ces frais et bénéficier des abattements progressifs sur les plus-values immobilières. En dessous de cet horizon, d'autres placements sont préférables (assurance-vie, PEA).

Exemple chiffré : 20 000 € sur 10 ans à 5 %

Pour 20 000 € investis avec 10 % de frais d'entrée, capital productif = 18 000 €. À 5 % de distribution : revenu brut annuel = 900 €. Pour un TMI 30 % : fiscalité 900 × 47,2 % = 425 € → revenu net annuel ~475 € (2,64 % du capital initial). Sur 10 ans : 4 750 € de revenus nets + revalorisation des parts.

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Questions fréquentes

Le taux de distribution moyen des SCPI s'établit autour de 4,5–5,0 % brut en 2024 (chiffres publiés en 2025 par l'ASPIM/IEIF). Pour 2026, les anticipations restent dans cette fourchette, avec de fortes disparités selon les SCPI (3 % pour certaines SCPI bureaux anciennes, jusqu'à 6,5 % pour les SCPI de niches récentes santé/logistique).

Les revenus SCPI sont des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l'IR (selon votre TMI : 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un TMI 30 %, la fiscalité totale atteint 47,2 % — un taux net 5 % brut tombe ainsi à ~2,64 % net.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d'investir dans l'immobilier collectivement sans gestion directe. Vous êtes propriétaire de parts et percevez des loyers proportionnels à votre mise. La SCPI offre mutualisation des risques (plusieurs immeubles, plusieurs locataires) et un ticket d'entrée bas, mais frais d'entrée élevés (8–12 %) et liquidité plus faible.

Plusieurs stratégies réduisent la fiscalité : SCPI via assurance-vie (fiscalité AV après 8 ans, soit 7,5 % IR après abattement 4 600 €), SCPI en nue-propriété (zéro revenu donc zéro impôt pendant le démembrement), SCPI européennes dont les revenus bénéficient de conventions fiscales limitant les PS français.

En achetant des parts en nue-propriété, vous acquérez les parts à prix réduit (généralement 30–40 % de décote) mais ne percevez aucun revenu pendant la durée du démembrement (5–10 ans). À l'issue, vous récupérez la pleine propriété. Stratégie patrimoniale efficace pour investir sans fiscalité sur les revenus.

Oui, certaines assurances-vie proposent des unités de compte SCPI. La fiscalité est celle de l'assurance-vie (avantageuse après 8 ans), et non celle des revenus fonciers. Les frais d'entrée peuvent être réduits. En contrepartie, choisissez la compagnie d'assurance avec soin et vérifiez les conditions de rachat.

Les SCPI ne sont pas cotées en bourse : la revente n'est pas immédiate ni garantie. Pour les SCPI à capital variable, la société rachète vos parts (délai variable). Pour les SCPI à capital fixe, il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire. En cas de crise immobilière, la revente peut prendre plusieurs mois et la valeur baisser.

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