Qu'est-ce que la loi Le Meur ?
La loi Le Meur (du nom de la députée Annaïg Le Meur, rapporteure du texte), promulguée en novembre 2024 et applicable à partir des revenus 2025-2026, constitue la réponse législative au développement massif des locations de courte durée type Airbnb. Elle intervient dans un contexte de crise du logement dans les zones touristiques, où la multiplication des meublés touristiques réduit l'offre de logements pour les résidents permanents.
Deux leviers principaux ont été actionnés :
- Réduction des avantages fiscaux du micro-BIC pour les meublés touristiques
- Renforcement des pouvoirs des communes pour réguler la location courte durée
Impact fiscal : la fin de l'avantage micro-BIC
Avant la loi Le Meur (jusqu'aux revenus 2024)
Le régime fiscal micro-BIC pour la location meublée touristique était particulièrement généreux :
- Meublé de tourisme classé : abattement de 71 %, plafond de revenus 188 700 €
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 50 %, plafond de revenus 77 700 €
- Chambre d'hôtes : abattement de 71 %, plafond de revenus 188 700 €
Ces taux étaient nettement supérieurs aux abattements de la location longue durée (30 % micro-foncier), ce qui créait une distorsion fiscale favorable aux meublés touristiques.
Après la loi Le Meur (revenus 2025 et suivants)
| Catégorie | Ancien abattement | Nouveau abattement | Ancien plafond | Nouveau plafond |
|---|---|---|---|---|
| Meublé tourisme classé | 71 % | 50 % | 188 700 € | 77 700 € |
| Meublé tourisme non classé | 50 % | 30 % | 77 700 € | 15 000 € |
| Chambre d'hôtes | 71 % | 50 % | 188 700 € | 77 700 € |
Exemple chiffré : impact sur votre imposition
Prenons un propriétaire d'un appartement non classé à Nice, percevant 20 000 € de revenus Airbnb bruts annuels avec un TMI de 30 %.
| Avant loi Le Meur | Après loi Le Meur (réel obligatoire) | |
|---|---|---|
| Régime applicable | Micro-BIC (abattement 50 %) | Réel (déduction charges réelles) |
| Revenu imposable | 10 000 € | 20 000 € − charges (ex. 12 000 €) = 8 000 € |
| Impôt + PS (TMI 30 %) | ~4 730 € | ~3 730 € (si charges suffisantes) |
Conclusion : si vos charges réelles sont importantes (emprunt, travaux, amortissements), le régime réel peut être plus avantageux que l'ancien micro-BIC. Dans le cas contraire, l'impact est significatif.
Comparez micro-BIC et régime réel selon vos revenus de location meublée touristique.
Pouvoirs des communes : vers une réglementation locale
Réduction de la limite de nuits autorisées
Jusqu'à présent, le Code du tourisme fixait une limite nationale de 120 nuits par an pour la location d'une résidence principale en meublé touristique. La loi Le Meur permet désormais aux communes de réduire cette limite jusqu'à 90 nuits en adoptant une délibération du conseil municipal.
Les grandes villes touristiques (Paris, Nice, Bordeaux, Lyon, Biarritz) sont les premières à utiliser ce levier.
Enregistrement numérique obligatoire généralisé
L'enregistrement de chaque annonce meublée touristique auprès de la mairie est généralisé à l'ensemble du territoire. Le propriétaire doit obtenir un numéro d'enregistrement et l'afficher sur son annonce Airbnb, Booking ou autre plateforme. Les plateformes doivent bloquer les annonces sans numéro valide.
Quotas et zones de contrôle
Les communes peuvent désormais :
- Fixer des quotas par immeuble ou par quartier
- Imposer des zones géographiques où la location courte durée est réglementée
- Sanctionner les propriétaires contrevenants (amende jusqu'à 10 000 €)
Stratégies pour les propriétaires Airbnb
Option 1 : basculer vers le régime réel LMNP
Si vos revenus dépassent le nouveau plafond de 15 000 € (non classé) ou si vous avez des charges importantes, le régime réel LMNP peut être plus avantageux. Il vous permet de déduire :
- Amortissements du bien immobilier et du mobilier
- Intérêts d'emprunt
- Travaux et charges de copropriété
- Frais de gestion (plateforme, ménage, conciergerie)
- Assurances et taxe foncière
Le déficit généré est imputable sur les revenus BIC de même nature pendant 10 ans.
Option 2 : obtenir le classement meublé de tourisme
Si vous êtes en micro-BIC et que vos revenus sont inférieurs à 77 700 €, obtenir le classement officiel de votre logement vous permet de bénéficier de l'abattement majoré de 50 % (au lieu de 30 %). La démarche de classement coûte 150 à 300 € et est valable 5 ans.
Option 3 : passer en location longue durée meublée
Certains propriétaires envisagent de transformer leur Airbnb en location meublée longue durée (LMNP classique). Les abattements micro-BIC sont similaires (50 % dans la limite de 77 700 €) et le régime réel reste accessible. Cette option évite aussi les contraintes de gestion locative liées aux rotations fréquentes.
Calculez le rendement net de votre bien selon différents modes de location.
Ce qui ne change pas
- Résidence principale : la location de sa résidence principale reste soumise aux mêmes règles (exonération jusqu'à 760 €/an ou régime BIC standard au-delà)
- Régime réel LMNP : non affecté par la loi Le Meur, toujours aussi avantageux
- Amortissements et charges déductibles : inchangés au régime réel
- Statut LMP (Loueur Meublé Professionnel, seuils : 23 000 € de recettes + majorité des revenus) : non modifié directement, mais les changements de seuils micro-BIC peuvent faire basculer plus de propriétaires vers le LMP involontairement