✓ Barème art. 669 CGI — Applicable 2026

Calculateur Usufruit / Nue-Propriété 2026

Calculez la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI, indispensable pour vos donations, successions et démembrements.

Barèmes en vigueur au Source : URSSAF — Taux et barèmes ↗
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Pour un bien de 300 000 € et un usufruitier de 65 ans, l'usufruit vaut 120 000 € et la nue-propriété 180 000 €.
Barème art. 669 CGI : usufruit 40 % · nue-propriété 60 %.
Valeur nue-propriété
180 000 €
60 % de la pleine propriété
Valeur usufruit
120 000 €
40 %
Pleine propriété
300 000 €
référence

Détail du calcul

Valeur en pleine propriété300 000 €
Âge de l'usufruitier65 ans
Quote-part usufruit (art. 669 CGI)40 %
Valeur usufruit120 000 €
Valeur nue-propriété180 000 €

Barème complet — Article 669 du CGI

Âge de l'usufruitierUsufruitNue-propriété
Moins de 21 ans90 %10 %
21 à 30 ans80 %20 %
31 à 40 ans70 %30 %
41 à 50 ans60 %40 %
51 à 60 ans50 %50 %
61 à 70 ans40 %60 %
71 à 80 ans30 %70 %
81 à 90 ans20 %80 %
91 ans et plus10 %90 %

Barème viager fixé par l'art. 669-I CGI. Pour un usufruit à durée fixe, voir art. 669-II (23 % par tranche de 10 ans).

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Démembrement de propriété 2026 : usufruit, nue-propriété et stratégie patrimoniale

Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits sur un bien en deux composantes : l'usufruit (jus utendi et jus fruendi — droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (jus abutendi — droit de disposer du bien à terme). L'article 669 du Code Général des Impôts fixe la valeur fiscale relative de chacun, calculée selon l'âge de l'usufruitier.

Cette technique est très utilisée en transmission patrimoniale : elle permet de réduire considérablement les droits de donation ou de succession, puisque ceux-ci ne portent que sur la valeur de la nue-propriété transmise.

Pourquoi investir en nue-propriété ?

Acheter la nue-propriété d'un bien permet d'acquérir un actif immobilier avec une décote importante (30 à 50 % selon l'âge de l'usufruitier). L'investisseur ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement (généralement 10-20 ans), mais à l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Cette stratégie est particulièrement adaptée aux contribuables fortement imposés (TMI 30 %+) qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et veulent capitaliser à terme.

Avantage supplémentaire : pendant la phase de démembrement, le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI (l'IFI est dû par l'usufruitier sur la valeur en pleine propriété, sauf cas spécifique de donation à un enfant). Idéal pour les patrimoines proches du seuil IFI (1,3 M€).

Donation avec réserve d'usufruit — la stratégie reine

La donation en nue-propriété est la technique classique de transmission anticipée. Les parents donnent la nue-propriété de leurs biens à leurs enfants tout en conservant l'usufruit (ils peuvent continuer à habiter ou percevoir les loyers). Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, ce qui réduit fortement la fiscalité.

Exemple : un parent de 65 ans donne la nue-propriété d'un bien de 500 000 €. Valeur nue-propriété = 60 % × 500 000 = 300 000 €. Après abattement parent-enfant de 100 000 €, base taxable = 200 000 €. Au décès, l'enfant récupère la pleine propriété (500 000 €) sans nouvel impôt.

Démembrement viager vs temporaire

Le démembrement viager (le plus courant) prend fin au décès de l'usufruitier — la valeur de l'usufruit suit le barème art. 669-I CGI. Le démembrement temporaire est limité à une durée fixe (souvent 10, 15 ou 20 ans, fréquent en SCPI démembrées) — la valeur de l'usufruit temporaire est de 23 % par tranche de 10 ans, plafonnée à 92 % (art. 669-II CGI).

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Questions fréquentes

C'est l'usufruitier qui paie la taxe foncière et la taxe d'habitation (si applicable), car il jouit du bien. Le nu-propriétaire n'est pas redevable de ces taxes, même s'il est l'autre titulaire de droits réels sur l'immeuble.

La règle générale (art. 605-606 Code civil) distingue les grosses réparations (toitures, murs porteurs, poutres) à la charge du nu-propriétaire et l'entretien courant à la charge de l'usufruitier. Les conventions de démembrement peuvent aménager cette répartition.

L'usufruit s'éteint principalement par le décès de l'usufruitier. À ce moment, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans droits de succession ni fiscalité supplémentaire. C'est un avantage majeur du démembrement pour la transmission patrimoniale.

L'usufruitier perçoit les loyers et les déclare dans ses revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier). Le nu-propriétaire ne déclare rien, mais peut déduire les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition de la nue-propriété de ses revenus fonciers éventuels.

Le barème est inchangé depuis 2004 : usufruit décroissant de 90 % (< 21 ans) à 10 % (≥ 91 ans), par paliers de 10 ans. Exemple : usufruitier de 65 ans → usufruit 40 %, nue-propriété 60 %. Ce barème sert au calcul des droits de mutation (donation, succession) et de l'IFI.

Oui. La vente en nue-propriété (avec usufruit conservé par le vendeur ou un tiers) permet à l'acquéreur d'acquérir avec une décote de 30 à 50 %. À l'extinction de l'usufruit, l'acquéreur récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Stratégie patrimoniale prisée par les contribuables fortement imposés.

Le démembrement viager se termine au décès de l'usufruitier (barème art. 669 CGI). Le démembrement temporaire est limité à une durée fixe (10, 15, 20 ans…) — la valeur de l'usufruit temporaire = 23 % par tranche de 10 ans (art. 669-II CGI), avec un maximum de 92 %.

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