Simulateur Impôt Revenus Locatifs 2026

Le réel devient intéressant dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers. Si vous avez des travaux importants, des intérêts d'emprunt élevés ou une taxe foncière conséquente, le réel peut générer un déficit foncier reportable 10 ans, jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global. L'option pour le réel engage pour 3 ans minimum.

La 2044 recense vos revenus et charges foncières. Indiquez les loyers encaissés (hors charges récupérables), puis déduisez les charges réelles : travaux d'entretien et réparation, intérêts d'emprunt, primes d'assurance PNO, taxe foncière, frais de gestion. Le solde positif s'ajoute à votre revenu imposable ; le solde négatif crée un déficit foncier.

La location nue relève des revenus fonciers (micro-foncier ou réel). La location meublée non professionnelle (LMNP) relève des BIC : abattement 50 % en micro-BIC ou régime réel BIC. Le LMNP autorise l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui est impossible en location nue, rendant souvent le LMNP plus avantageux fiscalement sur le long terme.

Une SCI à l'IR est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers en proportion de ses parts. La SCI peut opter pour le réel foncier. Le résultat (bénéfice ou déficit) est réparti entre associés et soumis à l'IR (TMI) + prélèvements sociaux 17,2 %.

Non. Si vos parts ou votre bien sont en démembrement, vous êtes obligatoirement au régime réel. C'est aussi le cas si vous percevez des revenus de monuments historiques, biens situés en SCPI ou si vous avez choisi un dispositif fiscal (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages).

Au micro-foncier (TMI 30 %) : base 7 000 € → IR 2 100 € + PS 1 204 € = 3 304 €. Au réel avec 3 000 € de charges : base 7 000 € → mêmes 3 304 € si les charges sont équivalentes à 30 %. Au-delà de 30 % de charges, le réel devient plus avantageux.

Oui. Les revenus de SCPI françaises sont imposés comme des revenus fonciers et s'ajoutent à vos loyers directs. Vous pouvez être au micro-foncier (si total ≤ 15 000 € et pas de bien en dispositif spécial) ou au réel. Pour les SCPI européennes, des règles spécifiques s'appliquent (crédit d'impôt étranger).