Comment fonctionne l'imposition des loyers nus
Les loyers issus d'une location nue (logement loué vide) sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Contrairement à l'épargne, ils ne bénéficient d'aucun prélèvement forfaitaire unique : ils s'ajoutent à votre revenu imposable et subissent donc votre tranche marginale d'imposition (TMI) — le taux applicable à la dernière tranche de vos revenus — auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Plus votre TMI est élevée, plus le poids fiscal sur vos loyers grimpe.
Deux régimes coexistent pour déterminer la base imposable. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans justificatif : vous êtes imposé sur 70 % de vos encaissements. Le régime réel (déclaration 2044) part au contraire des loyers réellement perçus et en retranche vos charges effectives. Le simulateur compare les deux pour vous indiquer le régime le plus économique selon votre situation.
Repères chiffres-clés 2026
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Abattement micro-foncier | 30 % des loyers bruts |
| Plafond d'accès au micro-foncier | 15 000 € de loyers/an |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
| Déficit foncier imputable sur le revenu global | 10 700 €/an |
| Report du déficit excédentaire | 10 années suivantes |
| Durée d'engagement de l'option réel | 3 ans minimum |
Exemple chiffré : Camille et ses 10 000 € de loyers
Camille, 41 ans, imposée dans la tranche à 30 %, perçoit 10 000 € de loyers nets sur un appartement loué nu. Elle hésite entre les deux régimes selon le niveau de ses charges réelles. Voici comment l'impôt évolue (chiffres indicatifs, selon le profil) :
| Charges réelles | Base micro-foncier (70 %) | Impôt micro (IR 30 % + PS 17,2 %) | Base réel | Impôt réel | Régime gagnant |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 500 € | 7 000 € | 3 304 € | 8 500 € | 4 012 € | Micro (+708 €) |
| 4 000 € | 7 000 € | 3 304 € | 6 000 € | 2 832 € | Réel (+472 €) |
| 12 000 € | 7 000 € | 3 304 € | déficit 2 000 € | 0 € + déficit reportable | Réel largement |
1 500 €Base micro-foncier (70 %)7 000 €
4 000 €Base micro-foncier (70 %)7 000 €
12 000 €Base micro-foncier (70 %)7 000 €
Lecture : tant que les charges de Camille restent sous 30 % des loyers (soit 3 000 €), le micro-foncier l'emporte par sa simplicité. Dès qu'elles dépassent ce seuil, le réel devient plus avantageux, et avec de gros travaux il peut même annuler l'impôt et générer un déficit foncier déductible de son revenu global.
Régimes, charges déductibles et déficit foncier
Le micro-foncier séduit par sa simplicité, mais reste encadré :
- Accès plafonné : loyers annuels ne dépassant pas 15 000 € (tous biens confondus, SCPI (société civile de placement immobilier, aussi appelée « pierre-papier ») françaises incluses).
- Abattement forfaitaire de 30 % appliqué automatiquement, sans justificatif ni déclaration détaillée.
- Exclusions : impossible en cas de démembrement de propriété, de dispositif fiscal (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages), de monument historique.
- Idéal pour un bien sans crédit ni gros travaux, dont les charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers.
Le régime réel ouvre la déduction de l'ensemble des charges effectives :
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.
- Intérêts d'emprunt et frais liés au crédit.
- Primes d'assurance (dont l'assurance propriétaire non-occupant, PNO).
- Taxe foncière et frais de gestion.
- Charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
Lorsque les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier : il s'impute jusqu'à 10 700 €/an sur votre revenu global (hors intérêts d'emprunt, qui ne sont reportables que sur les revenus fonciers), et le solde se reporte sur les 10 années suivantes. C'est le principal levier d'optimisation de la location nue.
Déclaration et stratégie d'optimisation
- Estimez vos charges réelles sur l'année : additionnez travaux, intérêts d'emprunt, assurance PNO, taxe foncière et frais de gestion. Comparez le total à 30 % de vos loyers — c'est le seuil de bascule.
- Si vos charges sont < 30 % des loyers et que vos loyers ne dépassent pas 15 000 €/an, restez au micro-foncier : aucune démarche, l'abattement est automatique sur la déclaration de revenus principale.
- Si vos charges sont > 30 % des loyers, optez pour le régime réel en remplissant la déclaration 2044. Indiquez les loyers encaissés (hors charges récupérables) puis détaillez chaque poste de charges. Conservez tous les justificatifs.
- Anticipez l'engagement de 3 ans : l'option réel est tacitement reconductible, mais vous ne pouvez pas revenir au micro avant ce délai. Programmez vos gros travaux pendant cette fenêtre pour maximiser le déficit foncier.
- Cas particuliers : démembrement, dispositif fiscal, monument historique ou SCPI en dispositif spécial imposent le régime réel d'office, sans choix possible.
- En cas de doute, simulez les deux scénarios ci-dessus avant de cocher l'option : un mauvais choix vous bloque 3 ans. Pour un patrimoine important, un expert-comptable ou votre centre des impôts peut sécuriser la déclaration 2044.