Simulateur Plus-Value Immobilière 2026

Oui, totalement et sans condition de durée. La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est exonérée d'IR et de prélèvements sociaux. Condition essentielle : le bien doit être occupé à titre de résidence principale au jour de la cession (vous y vivez effectivement). Une tolérance de 12 mois est admise si le bien est mis en vente après le départ. Au-delà, l'exonération tombe et le régime des résidences secondaires s'applique.

Sur une plus-value immobilière hors résidence principale, le taux cumulé est de 36,2 % avant abattements : 19 % d'impôt sur le revenu (taux fixe forfaitaire) + 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 + CRDS 0,5 + prélèvement solidarité 7,5). Ces taux s'appliquent à la plus-value nette, c'est-à-dire après déduction des frais d'acquisition et des travaux. Une surtaxe de 2 à 6 % peut s'ajouter pour les plus-values nettes > 50 000 €.

Vous pouvez majorer le prix d'acquisition de : (1) frais d'acquisition — frais de notaire réels sur justificatifs OU forfait de 7,5 % du prix d'achat (sans justificatif) ; (2) travaux — montant réel sur factures d'entreprises (auto-construction et matériaux seuls exclus) OU forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Du prix de vente, vous déduisez les frais d'agence (à votre charge) et le coût du diagnostic obligatoire (DPE, plomb, amiante…).

L'abattement diffère pour l'IR et les prélèvements sociaux. Pour l'IR (19 %) : 0 % jusqu'à 5 ans, puis 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, et 4 % la 22ᵉ → exonération totale à 22 ans. Pour les PS (17,2 %) : 0 % jusqu'à 5 ans, 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ → exonération totale à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous payez encore des PS résiduels.

Une surtaxe progressive (CGI art. 1609 nonies G) s'applique aux plus-values nettes imposables (après abattements pour durée, avant IR) supérieures à 50 000 € : 2 % entre 50 001 et 100 000 €, 3 % entre 100 001 et 150 000 €, 4 % entre 150 001 et 200 000 €, 5 % entre 200 001 et 250 000 €, 6 % au-delà de 250 000 €. Cette surtaxe s'ajoute aux 19 % d'IR et porte le taux d'IR effectif jusqu'à 25 %. Ce simulateur n'intègre PAS cette surtaxe — consultez un notaire pour les ventes générant de fortes plus-values.

Pour une SCI à l'IR (régime translucide), le régime de la plus-value des particuliers s'applique : taux 19 % + 17,2 % avec abattements durée. Pour une SCI à l'IS, la plus-value est intégrée aux bénéfices de la société et taxée à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà), sans abattement pour durée. Mais la sortie des fonds vers les associés génère une seconde taxation (dividendes au PFU 30 %). Globalement, la SCI à l'IS est rarement avantageuse pour la plus-value finale.

Plusieurs exonérations existent : (1) première cession d'un logement autre que la résidence principale si vous remployez les fonds dans l'achat de votre résidence principale dans les 24 mois (sous conditions de non-propriété antérieure) ; (2) cession à un organisme HLM/foncier solidaire (jusqu'au 31/12/2025) ; (3) vente d'un terrain à bâtir destiné à du logement social ; (4) cession par titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité sous conditions de ressources ; (5) durée > 30 ans (exonération totale IR + PS).