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CONTRAT DE LOCATION D'HABITATION (LOGEMENT NU) Conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ────────────────────────────────────────── ENTRE LES SOUSSIGNÉS : BAILLEUR : [Prénom Nom ou Raison sociale] [Adresse] [Code postal, Ville] [Email] | [Téléphone] Ci-après dénommé « le Bailleur » LOCATAIRE(S) : [Prénom Nom du/des locataire(s)] [Adresse actuelle] Ci-après dénommé(s) « le Locataire » ────────────────────────────────────────── Article 1 — Objet Le Bailleur donne en location au Locataire le logement nu situé : [Adresse complète], [étage, porte] Type : [T1 / T2 / T3 / etc.] — Surface habitable : [X] m² (loi Carrez) Article 2 — Durée Bail consenti pour une durée de [3 ans], à compter du [date d'entrée], jusqu'au [date d'échéance]. À défaut de congé, le bail se renouvelle tacitement pour une nouvelle période de 3 ans. Article 3 — Loyer et charges Loyer mensuel hors charges : [X €] Provisions pour charges : [X €] / mois (régularisation annuelle) Total mensuel TTC : [X €] Payable le [X] de chaque mois par [virement / chèque]. Article 4 — Dépôt de garantie Montant : [X €] = 1 mois de loyer hors charges. Restitué dans le délai légal (1 mois si état des lieux conforme, 2 mois en cas de retenues). Article 5 — Obligations du Bailleur Délivrer un logement décent, maintenir en état, assurer jouissance paisible, effectuer les réparations non locatives. Article 6 — Obligations du Locataire Payer loyer et charges, user paisiblement, entretenir, ne pas transformer sans accord, souscrire une assurance habitation (attestation fournie annuellement), respecter le règlement intérieur de l'immeuble. Article 7 — Résiliation et congé Locataire : préavis de 3 mois (ou 1 mois en zone tendue / motif légitime), par LRAR ou acte d'huissier. Bailleur : préavis de 6 mois avant l'échéance, pour reprise personnelle, vente ou motif légitime et sérieux. Article 8 — Annexes - État des lieux d'entrée - Diagnostics techniques (DPE, CREP, ERP, amiante, électricité, gaz selon ancienneté) - Notice d'information sur les droits et obligations - [Règlement de copropriété ou extrait, si applicable] Fait à [Ville], le [Date], en deux exemplaires. Le Bailleur : Le(s) Locataire(s) : [Signature] [Signature] [Prénom Nom] [Prénom Nom]
Comment utiliser ce modèle ?
Choisir la location nue, c'est s'engager sur le bail le plus protecteur du locataire et le plus stable pour le bailleur : la durée minimale est de 3 ans (6 ans lorsque le bailleur est une personne morale, type SCI ou société). À l'échéance, le contrat se reconduit tacitement par périodes de 3 ans, sauf congé délivré dans les formes et délais légaux. Cette stabilité distingue nettement la location vide de la location meublée, plus souple mais plus encadrée fiscalement. Le dépôt de garantie y est plafonné à 1 mois de loyer hors charges, contre deux mois pour le meublé.
Au-delà du contrat lui-même, le choix de la location nue emporte des conséquences fiscales, financières et procédurales qu'il faut anticiper avant de signer. Les loyers perçus relèvent des revenus fonciers, un régime distinct de celui des locations meublées (BIC). Dans certaines communes, un dispositif d'encadrement des loyers limite le montant que vous pouvez fixer. Et la reprise du logement par le bailleur obéit à des règles strictes de préavis et de motif. Ce sont ces points, souvent négligés, qui déterminent la rentabilité et la tranquillité de votre investissement.
Sur le plan formel, ce modèle reprend les clauses obligatoires fixées par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 29 mai 2015 établissant le contrat-type des baux d'habitation. Toute clause abusive (par exemple imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement, ou faire supporter au locataire des réparations relevant du bailleur) est réputée non écrite et ne s'applique pas, même signée. Pensez à annexer l'état des lieux d'entrée, les diagnostics techniques obligatoires (DPE, CREP, ERP selon le bien) et la notice d'information réglementaire : ces pièces conditionnent la validité et l'opposabilité du bail.
Les sections qui suivent détaillent la fiscalité des revenus fonciers, la procédure de congé du bailleur, la révision annuelle du loyer via l'IRL avec un exemple chiffré, et l'encadrement des loyers — autant de leviers concrets pour louer en toute sécurité juridique.
Les loyers d'une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et non des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme le meublé. Deux régimes coexistent. Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas le plafond légal : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 %, sans avoir à justifier vos charges. Le régime réel permet, lui, de déduire les charges effectives (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, assurances, frais de gestion). Lorsque ces charges dépassent les loyers, le déficit foncier ainsi créé s'impute sur le revenu global dans la limite prévue par la loi, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Le réel est souvent gagnant en cas de travaux importants ou de crédit en cours.
Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (ou de son renouvellement), avec un préavis de 6 mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Trois motifs seulement sont admis : la reprise pour habiter le logement (le bailleur, son conjoint, ses ascendants ou descendants), la vente du bien (le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption), ou un motif légitime et sérieux (par exemple des impayés répétés). Le congé pour reprise ou vente doit préciser le motif et l'identité du bénéficiaire. Lorsque le locataire est âgé et dispose de ressources modestes, le bailleur doit en principe lui proposer une solution de relogement, sauf si lui-même remplit des conditions d'âge ou de revenus.
Le loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, à la date prévue au contrat, et uniquement si une clause de révision y figure. L'augmentation est plafonnée par l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. La formule est : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre l'année précédente). Exemple concret : pour un loyer de 800 €, si l'IRL de référence passe de 145,00 à 147,50 d'une année sur l'autre, le nouveau loyer s'élève à 800 × (147,50 ÷ 145,00) ≈ 813,80 €. La révision n'est pas automatique : si le bailleur oublie de l'appliquer, il ne peut pas la rattraper rétroactivement au-delà du délai légal.
Dans les communes appliquant l'encadrement des loyers (plusieurs grandes agglomérations et leurs périphéries), le loyer fixé au bail ne peut dépasser un loyer de référence majoré déterminé par arrêté préfectoral, selon le quartier, l'époque de construction et le nombre de pièces. Un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles du logement, dûment justifiées. Avant de fixer votre loyer, vérifiez si la commune est concernée et consultez les loyers de référence applicables : un loyer excessif expose le bailleur à une action en diminution de la part du locataire.
Conseils pratiques
- Le dépôt de garantie d'un bail vide est plafonné à 1 mois de loyer hors charges : exiger davantage est illégal et la clause est réputée non écrite.
- Choisissez votre régime fiscal en connaissance de cause : micro-foncier (abattement 30 %, simple) ou réel (déduction des charges réelles, intéressant en cas de travaux ou d'emprunt).
- En cas de gros travaux, optez pour le régime réel : le déficit foncier généré peut s'imputer sur votre revenu global dans la limite légale et alléger votre impôt.
- Pour donner congé, respectez impérativement le préavis de 6 mois et l'un des trois motifs admis (reprise, vente, motif légitime et sérieux), sous peine de nullité du congé.
- Insérez une clause de révision annuelle indexée sur l'IRL : sans elle, vous ne pourrez pas augmenter le loyer en cours de bail.
- Appliquez la révision chaque année à la date prévue : oubliée, elle ne se rattrape pas rétroactivement au-delà du délai légal.
- En zone d'encadrement, vérifiez le loyer de référence majoré avant de fixer le loyer : un dépassement non justifié expose à une action en diminution.
- Annexez systématiquement l'état des lieux d'entrée, les diagnostics (DPE, CREP, ERP) et la notice d'information : leur absence fragilise le bail.