Fonctionnement et calcul de la taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due chaque année par le propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier, qu'il l'occupe ou le loue. Elle repose sur la valeur locative cadastrale : le loyer annuel théorique que produirait le bien s'il était loué dans des conditions normales. Cette valeur, établie en 1970 puis révisée, est revalorisée chaque année par un coefficient forfaitaire indexé sur l'inflation (art. 1518 bis CGI). En 2026, ce coefficient est de +1,7 % (indexation sur l'IPC harmonisé de novembre 2025).
La formule, définie aux articles 1380 et suivants du CGI, enchaîne quatre étapes : la valeur locative 2025 est revalorisée de +1,7 %, on lui applique un abattement forfaitaire de 50 % pour frais afin d'obtenir la base d'imposition, puis le taux global voté par votre commune (auquel s'ajoutent intercommunalité et syndicats). Le résultat, net d'éventuelles exonérations, est augmenté de la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Le taux global varie fortement : de moins de 15 % dans certaines communes rurales à plus de 60 % dans plusieurs grandes villes, pour une moyenne nationale 2025 indicative autour de 40-45 % selon la DGFiP.
Chiffres-clés 2026
| Paramètre | Valeur 2026 |
|---|---|
| Revalorisation forfaitaire des valeurs locatives | +1,7 % |
| Abattement forfaitaire sur la base | 50 % |
| Taux global moyen national (indicatif) | 40-45 % |
| Seuil de paiement dématérialisé obligatoire | 300 € |
| Date limite de paiement (en ligne) | 15 oct. (20 oct.) 2026 |
Exemple chiffré : la taxe foncière de Sandrine
Sandrine est propriétaire d'un appartement dont la valeur locative cadastrale 2025 était de 5 000 €. Sa commune applique un taux global de 42 %. Voici son calcul pour 2026.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Valeur locative revalorisée | 5 000 € × 1,017 | 5 085 € |
| Base d'imposition (après abattement 50 %) | 5 085 € × 50 % | 2 542,50 € |
| Taxe foncière brute (taux 42 %) | 2 542,50 € × 42 % | 1 067,85 € |
| TEOM ajoutée (estimation indicative) | — | ≈ 150 € |
| Total à payer (indicatif) | ≈ 1 218 € |
Valeur locative revaloriséeCalcul5 000 € × 1,017
Base d'imposition (après abattement 50 %)Calcul5 085 € × 50 %
Taxe foncière brute (taux 42 %)Calcul2 542,50 € × 42 %
TEOM ajoutée (estimation indicative)Calcul—
Total à payer (indicatif)Calcul
La seule revalorisation forfaitaire de +1,7 % a augmenté la base de Sandrine d'environ 18 € de taxe, sans aucune décision de sa commune. Si celle-ci avait aussi voté une hausse de taux, l'effet se serait cumulé.
Exonérations et points clés
Plusieurs dispositifs permettent de réduire ou supprimer la taxe foncière :
- Logements neufs : exonération de 2 ans (part communale et intercommunale), sous réserve de souscrire la déclaration H1/H2 dans les 90 jours suivant l'achèvement.
- Logements BBC / RT2012 / RE2020 : certaines communes votent une exonération de 50 % à 100 % pendant 5 ans supplémentaires.
- Personnes âgées (plus de 75 ans) : exonération totale sur la résidence principale si le revenu fiscal de référence 2024 ne dépasse pas 12 704 € pour une part (+ 3 393 € par demi-part).
- Personnes de 65 à 75 ans : dégrèvement automatique de 100 € sous les mêmes conditions de ressources.
- Personnes handicapées (AAH) : exonération totale sous conditions de ressources, quel que soit l'âge.
- Déclaration GMBI : depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer l'usage de ses biens (résidence principale, secondaire, locatif vacant) sur impots.gouv.fr. Défaut de déclaration = amende de 150 € par local.
L'évolution récente des valeurs locatives illustre l'importance de ces leviers : +3,4 % en 2022, +7,1 % en 2023 (record post-Covid), +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025 et +1,7 % en 2026.
Démarches, paiement et contestation
- Réception de l'avis : l'avis 2026 est envoyé entre fin août et début septembre 2026.
- Paiement : date limite au 15 octobre 2026 (20 octobre pour le paiement en ligne). Au-delà de 300 €, le paiement dématérialisé est obligatoire (prélèvement, virement, télérèglement).
- Mensualisation : optez pour le lissage sur 10 prélèvements (janvier à octobre) via impots.gouv.fr. L'adhésion est possible jusqu'au 30 juin pour l'année en cours, avec régularisation en novembre.
- Contestation : vous avez jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la réception de l'avis pour déposer une réclamation via la messagerie sécurisée de votre espace impots.gouv.fr. Motifs recevables : erreur de surface, de catégorie cadastrale, défaut d'entretien réduisant la valeur locative, ou erreur d'identification du propriétaire.
En cas de vente en cours d'année, le vendeur reste légalement redevable, mais l'acte notarié prévoit généralement un prorata temporis entre acheteur et vendeur. En cas d'usufruit, c'est l'usufruitier qui paie, et non le nu-propriétaire.
Sources
- impots.gouv.fr — Qu'est-ce que la taxe foncière ?
- BOFiP — Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
- art. 1380, 1388, 1518 bis CGI
- Observatoire UNPI 2025 — Évolution des taux communaux