Assiette et barème de l'IFI
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe le patrimoine immobilier net détenu par le foyer fiscal au 1er janvier de chaque année. Contrairement à l'ex-ISF, seul l'immobilier est concerné : actions, assurance-vie en unités de compte non immobilières, livrets et véhicules sont exclus de l'assiette. Sont en revanche inclus tous les immeubles bâtis et non bâtis détenus en direct, les parts de SCI à hauteur de l'immobilier détenu par la société, les parts de SCPI (« pierre-papier ») pour 100 % de leur valeur, ainsi que la fraction immobilière de certains fonds et contrats d'assurance-vie (UC type SCI, OPCI, SCPI internes).
Pour obtenir le patrimoine net taxable, vous appliquez l'abattement de 30 % sur la résidence principale, puis vous déduisez les dettes affectées aux biens imposables (capital restant dû des emprunts immobiliers). L'IFI n'est dû que si ce patrimoine net dépasse le seuil de 1 300 000 € au 1er janvier. Subtilité du dispositif : une fois ce seuil franchi, le barème se calcule dès 800 000 €, la première tranche restant taxée à 0 %.
Le barème 2026 par tranches
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Le barème est progressif : chaque tranche n'est taxée qu'au taux qui lui correspond. Vous n'êtes donc jamais imposé sur la totalité de votre patrimoine au taux maximal.
Exemple chiffré
Prenons le cas de Camille, 52 ans, propriétaire d'une résidence principale estimée à 1 000 000 €, d'un appartement locatif de 900 000 € et de parts de SCPI valorisées à 250 000 €. Il lui reste 150 000 € de capital à rembourser sur le crédit de l'appartement locatif.
| Élément | Montant retenu |
|---|---|
| Résidence principale (1 000 000 € − 30 %) | 700 000 € |
| Appartement locatif | 900 000 € |
| Parts de SCPI | 250 000 € |
| Dette déductible (crédit locatif) | − 150 000 € |
| Patrimoine net taxable | 1 700 000 € |
Son patrimoine net dépasse le seuil de 1,3 M€ : Camille est donc redevable de l'IFI. Le barème s'applique à partir de 800 000 € : la tranche 800 000 € → 1 300 000 € est taxée à 0,5 % (soit 2 500 €) et la tranche 1 300 000 € → 1 700 000 € à 0,7 % (soit 2 800 €). Son IFI brut indicatif ressort à environ 5 300 €, à affiner selon son profil exact via le simulateur.
Abattements, décote et plafonnement
Plusieurs mécanismes peuvent réduire votre IFI. Les principaux à connaître :
- Abattement de 30 % sur la résidence principale : une résidence estimée à 1 000 000 € n'est retenue que pour 700 000 €. Cet abattement automatique ne vise que le logement occupé à titre principal.
- Déduction des dettes immobilières : les emprunts contractés pour acquérir, réparer ou améliorer un bien imposable réduisent d'autant le patrimoine net taxable.
- Décote pour les patrimoines entre 1,3 M€ et 1,4 M€ : elle lisse l'entrée dans le barème et atténue l'effet de seuil pour les patrimoines juste au-dessus de 1,3 M€.
- Plafonnement à 75 % (art. 979 CGI) : le cumul IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ne peut dépasser 75 % des revenus du foyer. L'excédent est imputé sur l'IFI. Ce mécanisme protège les contribuables à fort patrimoine immobilier mais aux revenus modestes, typiquement les retraités.
À l'inverse, gardez en tête les exonérations : les biens professionnels affectés à votre activité principale (art. 975 CGI), les bois et forêts ou parts de groupements forestiers (exonération de 75 % sous engagement de gestion durable), et les locations meublées professionnelles (LMP) sous conditions (recettes > 23 000 € et > 50 % des revenus du foyer). Attention, les biens loués en meublé sous statut LMNP (loueur en meublé non professionnel, un statut fiscal pour la location meublée) restent, eux, dans l'assiette.
Déclaration et optimisation
L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, à l'aide de l'annexe n° 2042-IFI. Voici la marche à suivre :
- Recensez vos biens au 1er janvier 2026 : résidence principale, résidences secondaires, locatifs, terrains, parts de SCI/SCPI/OPCI. Estimez chacun à sa valeur vénale réelle (prix de marché).
- Appliquez l'abattement de 30 % sur la seule résidence principale.
- Listez vos dettes déductibles : capital restant dû des crédits immobiliers affectés aux biens imposables.
- Calculez le patrimoine net taxable et vérifiez s'il dépasse 1,3 M€. En dessous, vous n'avez rien à déclarer au titre de l'IFI.
- Déclarez en ligne sur impots.gouv.fr avec votre déclaration de revenus, dans les délais du printemps. La déclaration au titre du 1er janvier 2026 se dépose en mai-juin 2026, le paiement intervenant à l'automne.
Côté optimisation, plusieurs leviers existent, à étudier selon votre situation : la donation temporaire d'usufruit (le nu-propriétaire sort le bien de son IFI pendant la durée du démembrement), les dons à des organismes d'intérêt général ouvrant droit à réduction d'IFI, ou encore l'arbitrage entre patrimoine immobilier et placements financiers non soumis à l'IFI. Ces gains restent indicatifs et dépendent fortement du profil : un conseil personnalisé auprès d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine est vivement recommandé avant tout arbitrage.