Fixer ou vérifier un loyer : la même question
Que vous soyez bailleur (quel loyer demander ?) ou locataire (cette annonce est-elle au juste prix ?), la réponse passe par le même repère : le loyer moyen au m² de la commune. C'est l'indicateur qui permet de comparer objectivement, indépendamment de la surface.
La carte des loyers publiée par la DHUP (ministère du Logement) fournit ce loyer moyen, hors charges, pour près de 35 000 communes. Notre simulateur l'exploite directement.
Comment se calcule un loyer
Le principe est simple :
loyer mensuel = loyer au m² × surface habitable
Exemple : un T2 de 42 m² à Toulouse, où le loyer moyen est de 14 €/m², se loue autour de 14 × 42 = 588 €/mois hors charges. La fourchette réaliste (± 8 %) va de 541 € à 635 €, selon l'étage, l'état, l'exposition et la présence d'un extérieur.
Repères dans les grandes villes
| Ville | Loyer appartement | Loyer maison |
|---|---|---|
| Nice | 20,4 €/m² | 21,6 €/m² |
| Bordeaux | 16,0 €/m² | 15,5 €/m² |
| Lille | 15,8 €/m² | 12,7 €/m² |
| Strasbourg | 15,6 €/m² | 15,7 €/m² |
| Montpellier | 15,5 €/m² | 14,3 €/m² |
| Nantes | 14,5 €/m² | 14,4 €/m² |
| Toulouse | 14,0 €/m² | 12,9 €/m² |
| Moyenne France | 10,45 €/m² | 9,28 €/m² |
Loyer nu, charges récupérables : ne pas confondre
Le loyer au m² est un loyer hors charges. À cela s'ajoutent les charges récupérables (provisions) facturées au locataire :
- entretien des parties communes, ascenseur, espaces verts ;
- eau froide, chauffage collectif le cas échéant ;
- taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Comptez 15 à 50 €/mois pour un appartement en copropriété, davantage avec chauffage collectif. Une annonce « charges comprises » inclut ces provisions : déduisez-les pour comparer au loyer nu de marché.
Côté bailleur : fixer le bon loyer
- Estimez le loyer de marché avec le loyer au m² de la commune × la surface.
- Ajustez selon le bien : un logement rénové, lumineux, avec extérieur ou parking peut viser le haut de la fourchette ; un bien daté, le bas.
- Pensez à la vacance : un loyer 5 % trop haut qui laisse le logement vide un mois vous coûte ~8 % de loyer annuel. Mieux vaut louer vite au juste prix.
- Vérifiez l'encadrement si votre commune est concernée (voir plus bas).
Côté locataire : vérifier une annonce
Comparez le loyer de l'annonce à l'estimation au m². Un écart de plus de 10 % au-dessus du marché mérite une question : le bien justifie-t-il ce premium (rénovation, prestations, emplacement rare) ? Sinon, c'est un point de négociation, surtout si le logement est vacant depuis longtemps.
L'encadrement des loyers
Dans plusieurs agglomérations en zone tendue (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, plusieurs villes d'Île-de-France…), un encadrement des loyers impose un loyer de référence majoré à ne pas dépasser. S'y ajoute, dans les communes en zone tendue, un encadrement de l'évolution à la relocation qui limite la hausse entre deux locataires.
Réviser le loyer en cours de bail
Un loyer ne peut être révisé qu'une fois par an, à la date prévue au bail, et uniquement si une clause de révision l'autorise. La hausse est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Un modèle de lettre de révision facilite la démarche.
Loyer moyen DHUP 2025, appartement ou maison, par commune.
Et pour un investissement locatif ?
Le loyer au m² détermine vos revenus, mais la rentabilité dépend aussi du prix d'achat, des charges et du financement. Croisez loyer et prix de vente au m² pour juger d'un projet.
Rendement brut, net et cash-flow à partir du loyer et du prix d'achat.
Source : carte des loyers DHUP / Ministère du Logement, données 2025 (loyer moyen prédit hors charges). Chiffres indicatifs ; en zone encadrée, le loyer de référence légal prime.