Le calcul en 2 étapes
Le loyer maximum autorisé en Loi Jeanbrun se calcule très simplement, mais deux variables cachent toute la complexité : la surface utile (qui n'est pas la surface habitable) et le plafond €/m² (qui dépend de votre commune exacte et de la catégorie de convention choisie).
Maîtriser ces deux notions, c'est sécuriser votre conventionnement et éviter la principale cause de redressement : un loyer pratiqué au-dessus du plafond légal, qui fait perdre l'intégralité de l'avantage fiscal rétroactivement.
Étape 1 — Calculer la surface utile
La surface utile reprend la surface habitable au sens strict (loi Boutin/Carrez : plafond ≥ 1,80 m, hors murs, cloisons, escaliers) et y ajoute la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8 m² d'annexes retenues (soit +4 m² maximum sur la surface utile).
Quelles sont les annexes prises en compte ?
- Caves et celliers fermés
- Greniers aménageables
- Balcons et loggias
- Terrasses accessibles depuis le logement
- Vérandas
- Remises et combles non aménagés
Ne sont pas comptées : parkings, garages, jardins, parties communes.
Mini-cas pratique de calcul de surface utile
| Logement | Surface habitable | Annexes brutes | Annexes retenues | Surface utile |
|---|---|---|---|---|
| Studio sans annexe | 22 m² | 0 m² | 0 m² | 22,0 m² |
| T2 + balcon 4 m² | 45 m² | 4 m² | 4 m² | 47,0 m² |
| T3 + balcon 6 m² + cave 5 m² | 65 m² | 11 m² | 8 m² (plafond) | 69,0 m² |
| T4 + terrasse 20 m² | 85 m² | 20 m² | 8 m² (plafond) | 89,0 m² |
Studio sans annexeSurface habitable22 m²
T2 + balcon 4 m²Surface habitable45 m²
T3 + balcon 6 m² + cave 5 m²Surface habitable65 m²
T4 + terrasse 20 m²Surface habitable85 m²
Au-delà de 16 m² d'annexes brutes (8 m² retenus × 2), tout dépassement est ignoré : c'est le plafond légal.
Étape 2 — Récupérer le plafond €/m² de la commune
Le plafond dépend de deux choses : votre commune et la catégorie de convention choisie (Loc1, Loc2 ou Loc3). Les valeurs sont fixées par les textes d'application du dispositif et revalorisées chaque année.
| Catégorie | Public cible | Niveau de loyer vs marché libre |
|---|---|---|
| Loc1 intermédiaire | Classes moyennes (PLI) | -10 à -15 % |
| Loc2 social | Ménages modestes (PLUS) | -25 à -30 % |
| Loc3 très social | Ménages très modestes (PLAI) | -40 à -50 % |
Loc1 intermédiairePublic cibleClasses moyennes (PLI)
Loc2 socialPublic cibleMénages modestes (PLUS)
Loc3 très socialPublic cibleMénages très modestes (PLAI)
Plus la catégorie est sociale, plus le loyer baisse — mais plus l'avantage fiscal est généreux.
Deux exemples chiffrés complets
Les exemples ci-dessous illustrent la méthode de calcul ; les plafonds €/m² employés sont des valeurs d'illustration. Pour un calcul réel, récupérez le plafond officiel de votre commune via le simulateur ou service-public.fr.
Exemple 1 — Sophie investit à Lyon 6e
Sophie achète un T2 de 45 m² avec un balcon de 6 m² dans le 6ᵉ arrondissement de Lyon. Elle opte pour le conventionnement Loc1 intermédiaire.
Calcul de la surface utile :
- Surface habitable : 45 m²
- Annexes retenues : 0,5 × 6 = 3 m²
- Surface utile = 48 m²
En supposant un plafond Loc1 d'environ 14,50 €/m² (valeur d'illustration — à vérifier pour Lyon 6e), le loyer mensuel maximum ≈ 48 × 14,50 = 696 €/mois.
Avec ce conventionnement, Sophie bénéficie d'un avantage fiscal sur ses revenus locatifs (cf. guide complet Jeanbrun).
Exemple 2 — Pierre investit à Paris 11e
Pierre achète un T3 de 65 m² avec un balcon de 8 m² dans le 11ᵉ arrondissement parisien. Il opte également pour Loc1 intermédiaire.
Calcul de la surface utile :
- Surface habitable : 65 m²
- Annexes retenues : 0,5 × 8 = 4 m²
- Surface utile = 69 m²
En supposant un plafond Loc1 d'environ 22 €/m² (valeur d'illustration — à vérifier pour Paris 11e), le loyer mensuel maximum ≈ 69 × 22 = 1 518 €/mois.
S'il avait choisi Loc2 social ou Loc3 très social, le plafond €/m² serait nettement plus bas — donc un loyer plus modéré, compensé par un avantage fiscal renforcé. Comparez les trois catégories pour votre commune via le simulateur.
Lire le bon plafond par commune
Plutôt que de mémoriser un tableau de villes — les valeurs changeant chaque année et commune par commune — retenez la logique d'ensemble :
- Les zones très tendues (Paris, Neuilly-sur-Seine, cœurs de métropoles) affichent les plafonds €/m² les plus élevés de France.
- Les grandes métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Nantes, Nice) se situent à un niveau intermédiaire.
- Les villes moyennes et les zones rurales affichent les plafonds les plus bas.
- Pour chaque commune, le plafond diminue quand on passe de Loc1 (intermédiaire) à Loc2 (social) puis Loc3 (très social).
Comment trouver le plafond exact de ma commune ?
Trois méthodes, par ordre de simplicité :
- Notre calculateur Loi Jeanbrun intègre les plafonds officiels par commune, avec sélection par autocomplete et code postal. Vous saisissez votre surface, votre catégorie, vous obtenez instantanément le loyer max + l'avantage fiscal projeté.
- Consulter les sources officielles — la fiche service-public.fr sur le logement intermédiaire, impots.gouv.fr et les textes d'application sur Légifrance.
- Contacter la délégation territoriale compétente de votre département — utile pour les cas borderline (communes nouvelles fusionnées, arrondissements parisiens).
Vérifier soi-même le plafond, étape par étape
Si vous voulez recouper la valeur affichée par un simulateur avec la source primaire, voici la marche à suivre :
- Rendez-vous sur service-public.fr ou legifrance.gouv.fr et recherchez les plafonds de loyer du logement intermédiaire en vigueur.
- Ouvrez le texte d'application, puis son annexe : c'est elle qui liste les valeurs par commune ou par zone.
- Repérez votre commune par son code INSEE (pas le code postal : une même commune peut avoir plusieurs codes postaux, mais un seul code INSEE). Pour Paris, Lyon et Marseille, descendez au niveau de l'arrondissement.
- Lisez la valeur dans la colonne de votre catégorie (Loc1, Loc2 ou Loc3). C'est un plafond €/m² de surface utile, à multiplier par votre surface utile calculée à l'étape 1.
Les valeurs sont réévaluées chaque année : un plafond lu en 2026 n'est pas forcément celui de 2027. Vérifiez toujours le millésime du texte avant de fixer un bail pluriannuel, et confirmez la règle générale sur service-public.fr.
Plafonds officiels par commune, 3 catégories, avantage fiscal projeté
Comparer les 3 catégories pour un même bien
L'arbitrage entre Loc1, Loc2 et Loc3 est financier : plus la catégorie est sociale, plus le loyer baisse, mais plus l'avantage fiscal augmente.
| Catégorie | Niveau de loyer | Avantage fiscal | Public cible |
|---|---|---|---|
| Loc1 intermédiaire | Le plus élevé des trois | Modéré | Classes moyennes (PLI) |
| Loc2 social | Intermédiaire | Renforcé | Ménages modestes (PLUS) |
| Loc3 très social | Le plus bas des trois | Maximal | Ménages très modestes (PLAI) |
Loc1 intermédiaireNiveau de loyerLe plus élevé des trois
Loc2 socialNiveau de loyerIntermédiaire
Loc3 très socialNiveau de loyerLe plus bas des trois
L'arbitrage dépend de votre fiscalité personnelle : Loc3 perd du loyer mais gagne en avantage fiscal. Pour un foyer fortement imposé, Loc3 peut être plus rentable net que Loc1 ; pour un foyer peu imposé, l'inverse. Simulez les trois pour votre commune avant de signer.
Pièges courants à éviter
Piège 1 — Oublier les annexes
Beaucoup de bailleurs prennent la surface habitable telle quelle (45 m² par exemple) et oublient que le balcon ou la cave augmente la surface utile retenue. Résultat : ils se sous-louent et perdent quelques dizaines d'euros par mois. Sur la durée d'engagement, c'est plusieurs milliers d'euros laissés sur la table.
Piège 2 — Confondre surface habitable et surface utile
À l'inverse, certains additionnent toute la surface annexes (sans le coefficient 0,5 ni le plafond 8 m²). Ils pratiquent un loyer au-dessus du plafond → redressement → perte rétroactive de l'avantage fiscal.
Piège 3 — Se tromper de commune
Les arrondissements parisiens, les communes des Hauts-de-Seine voisines, les communes fusionnées récemment : chaque code INSEE a son plafond. Ne jamais appliquer "le plafond de Paris" globalement ou "le plafond du département" — c'est commune par commune.
Piège 4 — Confondre Loc1 / Loc2 / Loc3
La catégorie est choisie à la signature de la convention et engage pour toute la durée du dispositif. On ne peut pas changer en cours de route. Bien simuler les trois avant de signer.
Récapitulatif express
- Surface utile = surface habitable + 0,5 × surface annexes (max 8 m² d'annexes)
- Plafond €/m² = valeur dépendant de la commune + catégorie (Loc1 / Loc2 / Loc3), à récupérer sur le simulateur ou service-public.fr
- Loyer max = surface utile × plafond €/m²
- Vérifier avant signature avec notre simulateur (plafonds officiels par commune intégrés)
- Arbitrer Loc1/Loc2/Loc3 selon votre TMI (tranche marginale d'imposition, le taux d'impôt sur la dernière tranche de vos revenus) : plus elle est haute, plus Loc3 devient rentable
Le calcul prend 30 secondes une fois la commune identifiée. La vraie question stratégique reste le choix de catégorie — qui dépend de votre fiscalité personnelle et de la durée d'engagement que vous acceptez.