Le calcul en 2 étapes
Le loyer maximum autorisé en Loi Jeanbrun se calcule très simplement, mais deux variables cachent toute la complexité : la surface utile (qui n'est pas la surface habitable) et le plafond €/m² (qui dépend de votre commune exacte parmi 34 917 communes répertoriées par l'arrêté du 6 janvier 2026).
Maîtriser ces deux notions, c'est sécuriser votre conventionnement Anah et éviter la principale cause de redressement : un loyer pratiqué au-dessus du plafond légal, qui fait perdre l'intégralité de la réduction d'impôt rétroactivement.
Étape 1 — Calculer la surface utile
La surface utile reprend la surface habitable au sens strict (loi Boutin/Carrez : plafond ≥ 1,80 m, hors murs, cloisons, escaliers) et y ajoute la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8 m² d'annexes retenues (soit +4 m² maximum sur la surface utile).
Quelles sont les annexes prises en compte ?
- Caves et celliers fermés
- Greniers aménageables
- Balcons et loggias
- Terrasses accessibles depuis le logement
- Vérandas
- Remises et combles non aménagés
Ne sont pas comptées : parkings, garages, jardins, parties communes.
Mini-cas pratique de calcul de surface utile
| Logement | Surface habitable | Annexes brutes | Annexes retenues | Surface utile |
|---|---|---|---|---|
| Studio sans annexe | 22 m² | 0 m² | 0 m² | 22,0 m² |
| T2 + balcon 4 m² | 45 m² | 4 m² | 4 m² | 47,0 m² |
| T3 + balcon 6 m² + cave 5 m² | 65 m² | 11 m² | 8 m² (plafond) | 69,0 m² |
| T4 + terrasse 20 m² | 85 m² | 20 m² | 8 m² (plafond) | 89,0 m² |
Au-delà de 16 m² d'annexes brutes (8 m² retenus × 2), tout dépassement est ignoré : c'est le plafond légal.
Étape 2 — Récupérer le plafond €/m² de la commune
Le plafond dépend de trois choses : votre commune, la catégorie de convention choisie (Loc1, Loc2 ou Loc3) et — pour 2026 — l'arrêté du 6 janvier paru au JORF n°0026.
| Catégorie | Public cible | Niveau de loyer vs marché libre |
|---|---|---|
| Loc1 intermédiaire | Classes moyennes (PLI) | -10 à -15 % |
| Loc2 social | Ménages modestes (PLUS) | -25 à -30 % |
| Loc3 très social | Ménages très modestes (PLAI) | -40 à -50 % |
Plus la catégorie est sociale, plus le loyer baisse — mais plus la réduction d'impôt est généreuse.
Deux exemples chiffrés complets
Exemple 1 — Sophie investit à Lyon 6e
Sophie achète un T2 de 45 m² avec un balcon de 6 m² dans le 6ᵉ arrondissement de Lyon. Elle opte pour le conventionnement Loc1 intermédiaire.
Calcul de la surface utile :
- Surface habitable : 45 m²
- Annexes retenues : 0,5 × 6 = 3 m²
- Surface utile = 48 m²
Plafond Loc1 Lyon 6e : 14,49 €/m² (valeur 2026).
Loyer mensuel maximum = 48 × 14,49 = 695,52 €, arrondi à 696 €/mois.
Avec ce conventionnement, Sophie bénéficie d'une réduction d'impôt de 15 % sur les revenus locatifs sur 6 ans (cf. guide complet Jeanbrun).
Exemple 2 — Pierre investit à Paris 11e
Pierre achète un T3 de 65 m² avec un balcon de 8 m² dans le 11ᵉ arrondissement parisien. Il opte également pour Loc1 intermédiaire.
Calcul de la surface utile :
- Surface habitable : 65 m²
- Annexes retenues : 0,5 × 8 = 4 m²
- Surface utile = 69 m²
Plafond Loc1 Paris 11e : 21,88 €/m² (valeur 2026).
Loyer mensuel maximum = 69 × 21,88 = 1 509,72 €, arrondi à 1 510 €/mois.
S'il avait choisi Loc2 social, le plafond tomberait à 18,02 €/m² → loyer max = 1 243 €/mois (-18 %). Et en Loc3 très social : 14,16 €/m² → 977 €/mois (-35 %).
Tableau des plafonds 2026 — 15 villes principales
Valeurs en €/m² pour les trois catégories. Source : arrêté du 6 janvier 2026 (JORF).
| Commune | Loc1 (intermédiaire) | Loc2 (social) | Loc3 (très social) |
|---|---|---|---|
| Paris 1er-8e, 14e-18e | 25,65 | 21,13 | 16,60 |
| Neuilly-sur-Seine | 25,65 | 21,13 | 16,60 |
| Paris 11e-13e, 19e-20e | 21,88 | 18,02 | 14,16 |
| Boulogne-Billancourt | 18,46 | 15,20 | 11,94 |
| Nice (centre) | 14,72 | 12,12 | 9,52 |
| Lyon 1er-2e-6e | 14,49 | 11,93 | 9,38 |
| Lyon 3e-9e | 12,84 | 10,57 | 8,31 |
| Bordeaux (centre) | 12,12 | 9,98 | 7,84 |
| Annecy | 11,85 | 9,76 | 7,67 |
| Nantes (centre) | 11,42 | 9,40 | 7,39 |
| Marseille 1er, 6e-8e | 10,98 | 9,04 | 7,11 |
| Toulouse (centre) | 10,72 | 8,82 | 6,93 |
| Rennes | 10,18 | 8,38 | 6,59 |
| Montpellier | 9,87 | 8,12 | 6,38 |
| Lille (intra-muros) | 9,64 | 7,93 | 6,23 |
| Strasbourg (centre) | 9,21 | 7,58 | 5,96 |
| Grenoble | 8,75 | 7,20 | 5,66 |
| Tours | 7,93 | 6,53 | 5,13 |
Médiane nationale : 7,34 €/m² en Loc1 — les zones rurales descendent jusqu'à 4-5 €/m².
Comment trouver le plafond exact de ma commune ?
Trois méthodes, par ordre de simplicité :
- Notre calculateur Loi Jeanbrun intègre les 34 917 communes de l'arrêté officiel 2026, avec sélection par autocomplete et code postal. Vous saisissez votre surface, votre catégorie, vous obtenez instantanément le loyer max + l'économie d'impôt projetée.
- Consulter l'arrêté du 6 janvier 2026 (JORF n°0026) sur Légifrance — annexe avec liste alphabétique exhaustive.
- Téléphoner à la délégation Anah de votre département (annuaire sur anah.gouv.fr) — utile pour les cas borderline (communes nouvelles fusionnées, arrondissements parisiens).
34 917 communes intégrées, 3 catégories, économie d'impôt projetée
Comparaison des 3 catégories — exemple T3 69 m² Paris 11e
| Catégorie | Plafond €/m² | Loyer mensuel max | Loyer annuel | Réduction d'impôt | Public cible |
|---|---|---|---|---|---|
| Loc1 intermédiaire | 21,88 | 1 510 € | 18 120 € | 15 % des loyers | Classes moyennes (PLI) |
| Loc2 social | 18,02 | 1 243 € | 14 916 € | 35 % des loyers | Ménages modestes (PLUS) |
| Loc3 très social | 14,16 | 977 € | 11 724 € | 65 % des loyers (avec IML) | Ménages très modestes (PLAI) |
L'arbitrage est financier : Loc3 perd 35 % de loyer mais gagne 50 points de réduction d'impôt. Sur un IR à 30 %, Loc3 + IML peut être plus rentable net que Loc1 si vous êtes très imposé.
Pièges courants à éviter
Piège 1 — Oublier les annexes
Beaucoup de bailleurs prennent la surface habitable telle quelle (45 m² par exemple) et oublient que le balcon ou la cave augmente la surface utile retenue. Résultat : ils se sous-louent et perdent quelques dizaines d'euros par mois. Sur 6 ans, c'est plusieurs milliers d'euros laissés sur la table.
Piège 2 — Confondre surface habitable et surface utile
À l'inverse, certains additionnent toute la surface annexes (sans le coefficient 0,5 ni le plafond 8 m²). Ils pratiquent un loyer au-dessus du plafond → redressement Anah → perte rétroactive de la réduction d'impôt.
Piège 3 — Se tromper de commune
Les arrondissements parisiens, les communes des Hauts-de-Seine voisines, les communes fusionnées récemment : chaque code INSEE a son plafond. Ne jamais appliquer "le plafond de Paris" globalement ou "le plafond du département" — c'est commune par commune.
Piège 4 — Confondre Loc1 / Loc2 / Loc3
La catégorie est choisie à la signature de la convention Anah et engage pour 6 ans (Loc1/Loc2) ou 9 ans (Loc3 avec IML). On ne peut pas changer en cours de route. Bien simuler les trois avant de signer.
Récapitulatif express
- Surface utile = surface habitable + 0,5 × surface annexes (max 8 m² d'annexes)
- Plafond €/m² = valeur 2026 dépendant de la commune + catégorie (Loc1 / Loc2 / Loc3)
- Loyer max = surface utile × plafond €/m²
- Vérifier avant signature avec notre simulateur (34 917 communes officielles intégrées)
- Arbitrer Loc1/Loc2/Loc3 selon votre TMI : plus elle est haute, plus Loc3 + IML devient rentable
Le calcul prend 30 secondes une fois la commune identifiée. La vraie question stratégique reste le choix de catégorie — qui dépend de votre fiscalité personnelle et de la durée d'engagement que vous acceptez.