Deux notions à ne pas confondre
On mélange souvent carte des loyers et encadrement des loyers. Ce sont deux choses différentes :
- La carte des loyers est un indicateur statistique : le loyer moyen de marché au m², commune par commune, publié par la DHUP. Elle informe, mais n'oblige à rien.
- L'encadrement des loyers est un dispositif légal qui plafonne le loyer dans certaines zones tendues. Il oblige le bailleur.
Comprendre les deux évite bien des erreurs, côté bailleur comme côté locataire.
La carte des loyers : un indicateur de marché
Depuis 2018, le ministère du Logement publie une carte des loyers estimant le loyer moyen au m² (hors charges) pour la quasi-totalité des communes, à partir des annonces et d'un modèle statistique. C'est un repère de marché, utile pour fixer ou vérifier un loyer — mais ce n'est pas un plafond légal.
Notre simulateur exploite ces données pour 34 900 communes.
Loyer au m² (DHUP), appartement ou maison, par commune.
L'encadrement des loyers : un plafond légal
Dans les zones tendues qui en font la demande, l'encadrement des loyers impose un loyer de référence majoré à ne pas dépasser à la mise en location ou au renouvellement. Trois valeurs sont fixées par arrêté préfectoral, par secteur géographique et type de bien :
| Indicateur | Rôle |
|---|---|
| Loyer de référence | médiane de marché |
| Loyer de référence majoré | plafond à ne pas dépasser |
| Loyer de référence minoré | plancher (action en réévaluation possible) |
Le loyer au m² de marché peut être supérieur au loyer de référence majoré : dans une zone encadrée, c'est le plafond légal qui prime.
Quelles villes en 2026 ?
L'encadrement s'applique notamment à Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque, Plaine Commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis), Grenoble… La liste évolue : de nouvelles agglomérations peuvent rejoindre le dispositif, d'autres en sortir. Vérifiez toujours la situation à jour de votre commune.
Le complément de loyer
Le bailleur peut demander un complément de loyer au-dessus du plafond si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue, hauteur sous plafond, prestations rares) non prises en compte par le loyer de référence. Ce complément doit être justifié et figurer au bail ; le locataire peut le contester.
Sanctions et recours
Si le loyer dépasse le plafond sans justification :
- le locataire peut demander la mise en conformité, puis engager une action en diminution de loyer devant la commission de conciliation puis le juge ;
- le bailleur s'expose à une mise en demeure de la préfecture, puis à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
Encadrement de l'évolution à la relocation
Distinct de l'encadrement « en niveau », un autre dispositif limite, dans les communes en zone tendue, la hausse du loyer entre deux locataires. En clair, on ne peut généralement pas augmenter librement le loyer en changeant de locataire, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.
Côté bailleur : rester dans les clous
- Vérifiez si votre commune est en zone d'encadrement et en zone tendue.
- Fixez le loyer au plus bas du loyer de référence majoré et du loyer de marché.
- Justifiez tout complément de loyer par des caractéristiques réelles.
- Conservez les arrêtés préfectoraux applicables à la date du bail.
Et la rentabilité dans tout ça ?
L'encadrement plafonne vos revenus locatifs : intégrez-le dès le calcul de rentabilité, surtout dans les métropoles tendues où l'écart entre loyer de marché et loyer encadré peut être significatif.
Rendement net et cash-flow en tenant compte du loyer réellement applicable.
Informations générales 2026 à but pédagogique. Les zones, plafonds et montants d'amende évoluent : vérifiez toujours la réglementation en vigueur auprès de votre préfecture ou d'un professionnel.