Primo-accédant
Capacité d'emprunt, PTZ, frais de notaire, apport : tous les calculs pour acheter votre premier logement sereinement en 2026.
Pour les primo-accédants, par où commencer ?
Vous envisagez votre premier achat immobilier : appartement à Paris, maison en périphérie, T3 en province, ou résidence principale en VEFA neuve. C'est probablement la plus grosse décision financière de votre vie — un engagement de 20 à 25 ans qui structurera votre patrimoine. Bien préparée, l'opération vous fait gagner des dizaines de milliers d'euros ; mal négociée, elle peut peser lourd sur votre budget pendant des décennies.
La première étape, c'est de calculer votre capacité d'emprunt réaliste. Depuis la norme HCSF de 2022, les banques sont strictes sur le taux d'endettement maximal de 35 % (assurance incluse) et la durée maximale de 25 ans. Avec un salaire net de 2 500 €, vous pouvez vous engager sur 875 € de mensualité, soit environ 178 000 € empruntés au taux moyen 2026 de 3,3 % sur 25 ans. Pour un couple à 5 000 € net, la capacité monte à 360 000 €. Ajoutez votre apport (10 % minimum recommandé, 20 % pour les meilleurs taux) pour connaître votre budget total.
Vient ensuite le calcul des frais annexes, souvent sous-estimés. Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien et seulement 2-3 % dans le neuf grâce à la TVA. Sur un achat à 250 000 €, c'est 19 000 € (ancien) vs 6 500 € (neuf) qu'il faut financer en cash. S'y ajoutent les frais de garantie (caution ou hypothèque, ~1 %), les frais de dossier bancaire et l'assurance emprunteur (10 à 30 % du coût total du crédit).
Le PTZ 2026 est un levier majeur à étudier : étendu à tout le territoire pour le neuf collectif, il finance jusqu'à 50 % du prix pour les ménages les plus modestes sans intérêts ni assurance. Cumulé avec un Prêt Action Logement ou un PAS, il peut transformer la faisabilité d'un projet.
Enfin, ne négligez pas l'assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine, changer pour une délégation peut vous faire économiser 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt.
> moncalcul.fr propose tous les outils du primo-accédant : capacité d'emprunt, mensualité, PTZ, frais de notaire neuf vs ancien, assurance emprunteur, plus des guides sur la négociation du taux et la lecture d'une offre de prêt.
Tous les barèmes 2026 sont à jour.
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Questions fréquentes
Les banques appliquent un taux d'endettement maximal de 35 % de vos revenus nets (HCSF, depuis 2022). Avec 2 500 € net/mois pour un célibataire, la mensualité maximale est de 875 €. À un taux 2026 de 3,3 % sur 25 ans, cela représente une capacité d'emprunt d'environ 178 000 €, à laquelle s'ajoute votre apport. Pour un couple à 5 000 € net, la capacité monte à ~360 000 €. Notre simulateur capacité d'emprunt affine selon votre apport, vos crédits en cours et l'assurance emprunteur.
Dans l'ancien, comptez 7 à 8 % du prix d'achat (dont environ 80 % de droits de mutation reversés à l'État et au département). Dans le neuf (VEFA), les frais sont réduits à 2-3 % car les droits de mutation sont remplacés par la TVA déjà incluse dans le prix. Sur un appartement ancien à 250 000 €, vous paierez environ 19 000 € de frais ; sur le même neuf, environ 6 500 €. Notre simulateur frais de notaire intègre les barèmes 2026 et compare neuf vs ancien.
Oui, en grand : depuis le 1er avril 2024 et confirmé pour 2026, le PTZ est étendu à tout le territoire (et non plus aux seules zones tendues) pour le logement neuf collectif (appartements). Le neuf individuel reste recentré sur les zones B2 et C avec contrat de construction. Dans l'ancien, le PTZ est maintenu uniquement dans les zones détendues (B2/C) avec travaux d'au moins 25 % du coût total. Le montant finançable monte jusqu'à 50 % du prix pour les ménages les plus modestes. Notre simulateur PTZ calcule votre éligibilité et montant.
Les banques exigent en général un apport minimum couvrant les frais de notaire et de garantie (environ 10 % du prix d'achat dans l'ancien). Sans cet apport, le dossier est très rarement accepté. Un apport de 20 % vous donne accès aux meilleurs taux et facilite la négociation. Pour les primo-accédants modestes, certains dispositifs comme le PTZ, le PAS (Prêt d'Accession Sociale) ou les prêts Action Logement (ex-1 % Logement) peuvent compléter ou se substituer partiellement à l'apport personnel.
L'assurance emprunteur représente 0,1 à 0,5 % du capital emprunté chaque année, soit 10 à 30 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez la résilier et la changer à tout moment, sans frais. Comparez systématiquement l'assurance bancaire (souvent surfacturée) avec une assurance individuelle (délégation) — l'économie atteint facilement 5 000 à 15 000 € sur 25 ans. Notre simulateur assurance emprunteur calcule la différence et estime le gain potentiel.
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