Loi Jeanbrun vs Pinel 2026 : Tableau Comparatif et Verdict

Pinel est mort, vive Jeanbrun

Pinel a pris sa retraite fin 2024 après dix ans de bons et loyaux services (et beaucoup de critiques). Depuis 2026, c'est la Loi Jeanbrun — officiellement « dispositif Relance Logement », institué par la loi de finances pour 2026 — qui prend le relais.

Mais attention : ce n'est pas un copier-coller. Là où Pinel offrait une réduction d'impôt en pourcentage du prix d'achat, Jeanbrun fonctionne en amortissement déductible des revenus fonciers. Mécanique différente, gagnants différents, plafonds différents.

Si vous connaissez Pinel et essayez de raisonner « par analogie », vous allez tomber à côté. Ce guide remet les pendules à l'heure, tableau comparatif à l'appui.

Le tableau comparatif qui dit tout

Le scénario gagnant pour la Loi Jeanbrun

Jeanbrun écrase Pinel quand :

• Votre TMI (tranche marginale d'imposition, le taux d'impôt sur la dernière tranche de vos revenus) est élevé (30 %, 41 %, 45 %) : l'économie est proportionnelle à votre tranche. Un amortissement de 10 000 € vous fait économiser 4 100 € en TMI 41 % contre seulement 1 100 € en TMI 11 %.
• Vous achetez un bien à rénover : Pinel exigeait du neuf exclusivement. Jeanbrun accepte l'ancien avec 30 % de travaux minimum, ouvrant le marché des centres-villes.
• Vous voulez revendre dans 10-15 ans : pas de réintégration des amortissements à la revente. La plus-value se calcule sur le prix d'origine, intact.
• Vous visez du conventionné social ou très social : plafonds d'amortissement annuels boostés à 10 000 € (Loc2) et 12 000 € (Loc3).

Le scénario gagnant pour Pinel (théorique, plus possible)

Pinel restait pertinent pour :

• TMI faible (11 %) : une réduction directe de 4 000 €/an valait mieux qu'un amortissement de 10 000 € qui n'aurait économisé que 1 100 € d'impôt.
• Horizon court (6 ans) : on encaissait la réduction et on revendait. Jeanbrun impose 9 ans minimum.
• Bien neuf en zone tendue sans envie de gérer des travaux.

Mais ce scénario est désormais académique : aucun nouveau dossier Pinel n'est accepté depuis le 1er janvier 2025.

Exemple chiffré : Sophie, TMI 30 %, achète 200 000 € de neuf

Hypothèse : appartement neuf, 200 000 €, location nue à 9 600 €/an de loyer (800 €/mois).

Si elle avait pu signer en Pinel 9 ans (impossible aujourd'hui)

• Taux Pinel 9 ans : 18 % du prix
• Réduction totale sur 9 ans : 200 000 × 18 % = 36 000 €
• Réduction annuelle : 4 000 €/an
• Plafonnée à 6 000 €/an et à 10 000 € total niches → OK
• Économie nette sur 9 ans : 36 000 €

En Loi Jeanbrun Loc1 (libre) sur 9 ans, ce qu'elle obtient en 2026

• Taux Jeanbrun Loc1 neuf : 3,5 %/an du prix
• Amortissement annuel : 200 000 × 3,5 % = 7 000 €
• Plafonné à 8 000 €/an → OK
• Économie d'impôt annuelle (TMI 30 %) : 7 000 × 30 % = 2 100 €/an
• Économie sur 9 ans : 18 900 €
• Bonus : revente sans réintégration, plus-value calculée sur 200 000 € d'origine

À première vue, Pinel semblait plus généreux pour Sophie (36 000 € vs 18 900 €). Mais :

• En Loc2 (conventionné intermédiaire) : amortissement passe à 4,5 %/an → 9 000 €/an × 30 % = 2 700 €/an sur 9 ans = 24 300 € + plafond à 10 000 €
• En Loc3 (très social) : amortissement à 5,5 %/an → 11 000 €/an × 30 % = 3 300 €/an × 9 = 29 700 € + plafond à 12 000 €
• Et pour un TMI 41 % en Loc3 : 11 000 × 41 % × 9 = 40 590 € → Jeanbrun bat Pinel

Pourquoi le législateur a changé

Pinel a été critiqué pendant des années :

• Rente fiscale sans contrepartie sociale (loyers Loc1 souvent à peine sous le marché)
• Biens parfois mal situés (programmes neufs en périphérie sans demande locative)
• Coût budgétaire : environ 1,5 Md€/an pour l'État
• Pas d'incitation à l'ancien alors que la France a 4 millions de logements vacants

La Loi Jeanbrun corrige ces trois travers :

• Récompense le conventionnement social (Loc2 et Loc3 bien plus généreux)
• Ouvre à l'ancien avec travaux significatifs (réhabilite les centres-villes)
• Mécanique d'amortissement = avantage corrélé à l'effort fiscal réel du contribuable

Et l'ancien Pinel, alors ?

Si vous êtes encore engagé sous Pinel (dossier signé avant le 01/01/2025) :

• Vous gardez vos droits jusqu'au terme de votre engagement (2030, 2033 ou 2036 selon durée 6/9/12 ans)
• Pas de basculement automatique vers Jeanbrun, et pas possible de cumuler les deux sur le même bien
• Vous pouvez investir en parallèle dans un autre bien en Jeanbrun (votre réduction Pinel reste, elle, soumise au plafond global des niches)
• À la fin de votre engagement Pinel, le bien redevient librement géré (vente, location libre, etc.)

Verdict 2026

Pour qui investit en 2026 et après, le débat est clos d'office : Pinel n'existe plus, Jeanbrun est l'unique dispositif actif. Mais même en termes purement théoriques, Jeanbrun est globalement mieux structuré que Pinel sur trois points décisifs :

1. Avantage proportionnel au TMI = juste pour les hauts revenus qui paient le plus d'impôt
2. Pas de réintégration à la revente = la plus-value n'est pas grignotée par la fiscalité différée (contrairement au LMNP (loueur en meublé non professionnel, un statut fiscal pour la location meublée) post-2025)
3. Plafonds annuels plus élevés en social = on récompense l'effort sociétal réel

Le seul perdant, c'est l'investisseur en TMI 11 % qui aurait préféré la simplicité d'une réduction directe. Mais à TMI 11 %, l'effort de défiscalisation a rarement du sens : autant viser un PEA, un PER, ou un LEP avant de s'engager 9 ans sur un bien.

Pour aller plus loin

La Loi Jeanbrun étant récente, sa doctrine fiscale s'écrit en temps réel via les bulletins BOFIP successifs. Pour un investissement de 200 k€+, l'accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé immobilier locatif n'est pas un luxe — surtout pour arbitrer entre Jeanbrun, LMNP, SCPI (société civile de placement immobilier, aussi appelée « pierre-papier ») fiscales et démembrement.