Le mécanisme d'amortissement Jeanbrun
La Loi Jeanbrun est le dispositif d'investissement locatif institué par la loi de finances pour 2026. Elle succède au Pinel mais change de logique : là où le Pinel offrait une réduction d'impôt directe en pourcentage du prix, la Loi Jeanbrun repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers. Concrètement, vous achetez un logement (neuf, VEFA — la vente en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire un achat sur plan — ou ancien avec au moins 30 % de travaux), vous le louez en convention pendant 9 ans minimum à titre de résidence principale, et vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien de vos loyers imposables.
L'intérêt de ce mécanisme est double. D'abord, l'amortissement creuse un déficit foncier que vous pouvez imputer sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an, ce qui réduit directement votre impôt selon votre tranche marginale (TMI). Ensuite, contrairement au LMNP (loueur en meublé non professionnel, un statut fiscal pour la location meublée) depuis 2025, les amortissements pratiqués sous Jeanbrun ne sont pas réintégrés au prix de cession lors de la revente : votre plus-value est préservée. Le simulateur croise trois paramètres officiels — le loyer maximum légal par commune, l'économie d'impôt annuelle et la synthèse de rentabilité sur l'engagement — pour estimer votre effort d'épargne réel.
Taux et plafonds d'amortissement 2026
| Type de bien | Loc1 (intermédiaire) | Loc2 (social) | Loc3 (très social) |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % / an | 4,5 % / an | 5,5 % / an |
| Ancien + travaux ≥ 30 % | 3 % / an | 3,5 % / an | 4 % / an |
| Plafond annuel d'amortissement | 8 000 € | 10 000 € | 12 000 € |
Neuf ou VEFALoc1 (intermédiaire)3,5 % / an
Ancien + travaux ≥ 30 %Loc1 (intermédiaire)3 % / an
Plafond annuel d'amortissementLoc1 (intermédiaire)8 000 €
La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants étant le foncier, non amortissable). Le plafond de 10 000 € s'applique si au moins la moitié des logements relèvent du Loc2, et celui de 12 000 € si au moins 50 % relèvent du Loc3.
Exemple chiffré : un T2 en Loc1
Camille, 38 ans, TMI à 30 %, achète un T2 neuf de 45 m² à 200 000 € qu'elle loue en catégorie Loc1 (intermédiaire), en VEFA. Voici comment se construit son avantage fiscal sur la première année.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Base amortissable | 200 000 € × 80 % | 160 000 € |
| Amortissement théorique (3,5 %) | 160 000 € × 3,5 % | 5 600 € |
| Amortissement retenu | sous plafond 8 000 € | 5 600 € |
| Économie d'impôt (TMI 30 %) | 5 600 € × 30 % | 1 680 € |
Base amortissableCalcul200 000 € × 80 %
Amortissement théorique (3,5 %)Calcul160 000 € × 3,5 %
Amortissement retenuCalculsous plafond 8 000 €
Économie d'impôt (TMI 30 %)Calcul5 600 € × 30 %
Avec un amortissement de 5 600 €, Camille reste sous le plafond annuel de 8 000 € en Loc1 : la totalité est déductible. Combiné à ses autres charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion), l'amortissement peut générer un déficit foncier imputable sur son revenu global, dans la limite de 10 700 €/an. Sur les 9 années d'engagement, l'économie d'impôt cumulée vient compenser une part significative de son effort d'épargne mensuel.
Loc1 / Loc2 / Loc3 et plafonds
Le choix de la catégorie conditionne à la fois le loyer que vous pourrez demander et l'intensité de l'avantage fiscal. La logique du dispositif est simple : plus la catégorie est sociale, plus le loyer est encadré bas, mais plus le taux d'amortissement et le plafond augmentent — une compensation directe du manque à gagner locatif.
- Loc1 — Intermédiaire : loyer max le plus élevé des trois, plafonds de ressources proches du Pinel (classe moyenne), amortissement neuf de 3,5 % et plafond de 8 000 €/an. À privilégier pour maximiser la valeur locative du bien.
- Loc2 — Social : loyer réduit d'environ 15 à 20 % par rapport au Loc1 (indicatif, selon la commune), audience de salariés modestes, amortissement neuf de 4,5 % et plafond de 10 000 €/an.
- Loc3 — Très social : loyer réduit d'environ 30 à 35 % par rapport au Loc1 (indicatif), plafonds de ressources bas, amortissement neuf de 5,5 % et plafond de 12 000 €/an. C'est l'option qui maximise le rendement fiscal net.
Côté loyer maximum, le plafond en €/m² varie commune par commune selon les barèmes du dispositif. Le simulateur s'appuie sur les plafonds annoncés pour estimer ce loyer maximum : il retient plafond €/m² × surface utile × catégorie, la surface utile étant la surface habitable + 0,5 × surface des annexes (dans la limite de 8 m² d'annexes retenues). Ces plafonds sont indicatifs et doivent être confirmés sur service-public.fr, impots.gouv.fr et le BOFiP.
Conditions et démarches
Pour sécuriser votre investissement Jeanbrun, suivez ces étapes dans l'ordre :
- Vérifier l'éligibilité du bien : neuf, VEFA, ou ancien avec un programme de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l'opération.
- Choisir la catégorie de convention (Loc1, Loc2 ou Loc3) en arbitrant entre loyer perçu et avantage fiscal, puis identifier le plafond de loyer €/m² applicable à votre commune (à confirmer sur impots.gouv.fr et le BOFiP).
- Sélectionner un locataire éligible en contrôlant son RFR N-2 par rapport au plafond de ressources de la catégorie et de la zone (A bis, A, B1, B2/C) avant la signature du bail.
- Fixer un loyer conforme au plafond légal calculé sur la surface utile, et conclure un bail de résidence principale couvrant l'engagement de 9 ans minimum.
- Déclarer les revenus fonciers chaque année en intégrant l'amortissement déductible et, le cas échéant, le déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.
- Conserver toutes les pièces justificatives (avis d'imposition du locataire, bail, factures de travaux, tableau d'amortissement) sur toute la durée de l'engagement.
Le simulateur fournit une estimation indicative qui dépend de votre profil (TMI, financement, charges réelles). Pour un dossier concret, faites valider le montage par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, notamment sur le calcul du déficit foncier et le respect des plafonds.
Sources officielles
- Service-public.fr — Investissement locatif et avantages fiscaux
- Impots.gouv.fr — Revenus fonciers et dispositifs d'investissement locatif
- Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP)
- Légifrance — Loi de finances pour 2026
Ce simulateur fournit une estimation indicative basée sur les paramètres annoncés du dispositif. Les références réglementaires précises (numéros de publication, articles du CGI, barèmes de loyer et de ressources) sont à vérifier sur service-public.fr, impots.gouv.fr (BOFiP) et Légifrance avant tout engagement.