✓ Barèmes officiels — Arrêté 6 janvier 2026

Calculateur Loi Jeanbrun 2026

Le seul simulateur qui calcule en une fois votre loyer maximum légal (par commune), votre économie d'impôt annuelle et votre rentabilité globale sur 9 à 15 ans. Données 100 % officielles.

Barèmes en vigueur au Source : URSSAF — Taux et barèmes ↗
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Le dispositif Jeanbrun en 30 secondes

La Loi Jeanbrun (officiellement « dispositif Relance Logement ») est le nouveau régime fiscal d'investissement locatif créé par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Elle remplace progressivement les dispositifs Pinel et LLI individuel.

Principe : un particulier qui achète un logement (neuf, VEFA ou ancien avec ≥ 30 % de travaux) pour le louer en convention (catégories intermédiaire / social / très social) bénéficie :

  • Un amortissement annuel déductible de ses revenus fonciers (3,5 à 5,5 % selon la catégorie)
  • Une imputation du déficit foncier sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an
  • Un plafond annuel d'amortissement de 8 000 € (base) à 12 000 € (Loc3 majoré)
  • Une protection à la revente : les amortissements ne sont pas réintégrés au calcul de la plus-value

Engagement : location à titre de résidence principale du locataire pendant 9 ans minimum.

Comment fonctionne le calcul

Notre simulateur intègre les 3 paramètres officiels qui déterminent la rentabilité d'un investissement Jeanbrun :

  1. Le loyer max légal : produit par commune × surface utile × catégorie. La surface utile = surface habitable + 0,5 × surface annexes (avec un maximum de 8 m² d'annexes retenues). Le plafond €/m² varie commune par commune selon l'arrêté du 6 janvier 2026.
  1. L'économie d'impôt annuelle : déficit foncier (charges + amortissement + intérêts d'emprunt − loyers) × votre TMI, plafonné à 10 700 € de déficit imputable sur le revenu global.
  1. La synthèse globale : sur les 9 années d'engagement, loyers cumulés + économie d'impôt cumulée − coût du crédit − charges = effort d'épargne réel et TRI estimé.

Loc1 / Loc2 / Loc3 : quelle catégorie choisir ?

CritèreLoc1 IntermédiaireLoc2 SocialLoc3 Très social
Loyer maxMoyen-15 à -20 % vs Loc1-30 à -35 % vs Loc1
Plafond ressources locataireÉlevé (≈ Pinel)ModéréBas (proche RSA)
Taux amortissement (neuf)3,5 %4,5 %5,5 %
Plafond annuel amortissement8 000 €10 000 €12 000 €
Audience cibleClasse moyenneSalariés modestesPrécarité, étudiants

Règle générale : plus la catégorie est sociale, plus l'avantage fiscal augmente (en compensation du loyer plus bas). Le choix dépend de votre stratégie : maximiser le rendement net (Loc3) ou la valeur locative du bien (Loc1).

Sources officielles

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Questions fréquentes

La Loi Jeanbrun (officiellement "dispositif Relance Logement") est créée par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). C'est le successeur du Pinel : elle permet aux particuliers qui achètent un bien immobilier pour le louer en convention (intermédiaire, social ou très social) de bénéficier d'un amortissement déductible des revenus fonciers, jusqu'à 12 000 €/an, et d'une déduction du déficit foncier sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Engagement de location minimum : 9 ans à titre de résidence principale.

Le plafond €/m² varie commune par commune selon l'arrêté du 6 janvier 2026 (publié au JORF du 31/01/2026, texte n°46). Notre calculateur intègre les 34 917 communes officielles : il suffit de saisir le nom de votre commune pour voir le plafond exact applicable selon la catégorie (Loc1 intermédiaire, Loc2 social, Loc3 très social). À Paris 6e par exemple : 25,65 €/m² en intermédiaire, 21,13 € en social, 16,60 € en très social.

Pour un logement neuf ou VEFA : 3,5 % par an en Loc1 (intermédiaire), 4,5 % en Loc2 (social), 5,5 % en Loc3 (très social). Pour un logement ancien avec travaux ≥ 30 % du coût total : 3 %, 3,5 % et 4 % respectivement. La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants étant le foncier, non amortissable). Plafond annuel : 8 000 € de base, 10 000 € si au moins la moitié des logements relèvent du Loc2, 12 000 € si ≥ 50 % en Loc3.

Les plafonds varient selon la catégorie, la zone géographique (A bis, A, B1, B2/C) et la composition du foyer. Exemple Loc1 intermédiaire pour une personne seule : 44 344 € en zone A bis ou A, 36 086 € en B1, 32 736 € en B2/C. Pour un couple : 66 276 € (A bis et A), 48 268 € (B1), 43 780 € (B2/C). La référence utilisée est le revenu fiscal de référence (RFR) N-2 figurant sur l'avis d'imposition du locataire — à vérifier impérativement avant la signature du bail.

Contrairement au Pinel (réduction d'impôt directe en % du prix), la Loi Jeanbrun fonctionne par AMORTISSEMENT déductible. Le mécanisme est plus avantageux pour les TMI élevés (30 % et plus). Surtout, contrairement au LMNP post-2025, les amortissements pratiqués sous Jeanbrun ne sont PAS réintégrés au prix de cession lors de la revente — ce qui préserve toute la plus-value. Engagement de 9 ans minimum (vs 6/9/12 ans en Pinel).

Oui. Notre calculateur utilise les données 100 % officielles : plafonds loyer par commune issus directement de l'arrêté du 6 janvier 2026 (JORF n°0026), plafonds ressources locataires issus du BOFIP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026. Les taux d'amortissement appliquent les valeurs annoncées par la LF 2026 (article 31-I-1° i et j du CGI). Pour un dossier d'investissement concret, validez toujours auprès d'un expert-comptable ou d'un avocat fiscaliste.

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