Loi Jeanbrun 2026 : Guide Complet (officiel)

Q: Qu'est-ce que la Loi Jeanbrun ?

La Loi Jeanbrun (officiellement « Dispositif Relance Logement Locatif Intermédiaire ») est le successeur direct de la Loi Pinel, dont la commercialisation s'est éteinte le 31 décembre 2024. Instituée par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) , elle a été précisée par l'arrêté du 6 janvier 2026 (JORF n°0026) et codifiée au BOFIP BOI-BAREME-000017 publié le 10 mars 2026. Sa mécanique repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers (3,5 % à 5,5 % par an pendant 9 ans selon la catégorie de loyer), couplé à un déficit foncier majoré à 10 700 €/an imputable sur le revenu global. Elle s'adresse aux investisseurs particuliers achetant un logement neuf, VEFA ou ancien rénové, à louer non meublé en résidence principale.

Q: Combien rapporte la Loi Jeanbrun par rapport au Pinel ?

Pour un investisseur en TMI 30 % ou 41 % , la Loi Jeanbrun est mécaniquement plus avantageuse que l'ancien Pinel. Exemple : sur un T2 à 220 000 €, l'amortissement annuel à 5,5 % génère une déduction foncière de 9 680 € (base = 80 % du prix), soit une économie d'impôt de 2 904 € à 3 968 €/an selon la TMI — auxquels s'ajoute la déduction des intérêts d'emprunt, taxe foncière et charges. À TMI 11 % le gain est plus faible (≈ 1 065 €/an), le dispositif est donc calibré pour les TMI élevés . Voir notre comparatif détaillé Jeanbrun vs Pinel .

Q: Quel est l'engagement de location ?

L'engagement est de 9 ans fermes de location nue à usage de résidence principale du locataire, à un loyer plafonné et à un locataire respectant les plafonds de ressources (RFR N-2). Contrairement au Pinel, il n'existe pas de variante 6 ou 12 ans : le dispositif est mono-durée. À l'issue des 9 ans, le bien peut être vendu, reloué librement ou repris en résidence principale, sans réintégration fiscale des amortissements déduits — c'est l'un des grands attraits du régime.

Q: Quelle différence entre Loc1, Loc2 et Loc3 ?

Le dispositif Jeanbrun se décline en trois catégories de loyer avec des plafonds et ressources locataires décroissants : Loc1 (intermédiaire « haut », loyer le plus élevé, amortissement 3,5 % neuf), Loc2 (intermédiaire « moyen », plafond ressources plus strict, amortissement 4,5 %), Loc3 (intermédiaire « bas », proche conventionné social, amortissement 5,5 % et plafond annuel 12 000 €). Plus la catégorie est sociale, plus le bonus fiscal est élevé pour compenser la modération du loyer. Détails dans notre guide calcul des loyers Jeanbrun .

Q: Peut-on investir en Loi Jeanbrun via une SCI ?

Oui, mais uniquement via une SCI à l'IR (translucide fiscalement) . La SCI à l'IS exclut le bénéfice du dispositif car elle ne génère pas de revenus fonciers personnels. La SCI familiale à l'IR permet de mutualiser un investissement entre parents / enfants majeurs et de répartir les amortissements au prorata des parts. Notre guide Jeanbrun en SCI détaille la mécanique et les pièges (transparence, démembrement, transmission).

Le Pinel est mort, vive la Loi Jeanbrun

Le dispositif Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024, fermant la porte à plus de dix ans de défiscalisation immobilière "à la française" calibrée pour le grand public. Pendant un an, les investisseurs particuliers ont navigué à vue : LMNP raboté, déficit foncier en sursis, Denormandie réservé à l'ancien dégradé. Puis, le 19 février 2026, la loi n° 2026-103 dite "Loi Jeanbrun" — du nom de la rapporteure du texte — a installé le Dispositif Relance Logement Locatif Intermédiaire (RLLI), et la mécanique est cette fois beaucoup plus avantageuse pour les contribuables à TMI 30 % et 41 %.

Plutôt qu'une réduction d'impôt directe sur 6, 9 ou 12 ans (logique Pinel), la Loi Jeanbrun repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers pendant 9 ans, à des taux compris entre 3,5 % et 5,5 % selon la catégorie de loyer, avec un plafond annuel pouvant atteindre 12 000 € et un déficit foncier majoré à 10 700 €/an imputable sur le revenu global.

Ce guide pilier couvre tout ce qu'un investisseur doit savoir en 2026 : éligibilité, mécanique, plafonds par commune, comparatif Pinel, démarches, optimisation patrimoniale.

Sophie, cadre TMI 30 %, achète un T2 à Lyon Vaise

Avant de plonger dans les règles, un exemple concret pour fixer les idées.

Sophie, 38 ans, cadre dans la santé, TMI 30 %, célibataire sans enfant. Elle achète en VEFA un T2 de 45 m² dans le quartier de Vaise (Lyon 9e), livré fin 2026, pour un prix d'acquisition de 220 000 € hors frais (frais de notaire neuf réduits ≈ 5 500 €). Elle finance à 100 % par un crédit sur 25 ans à 3,80 % (mensualité 1 137 €, intérêts première année ≈ 8 250 €).

Elle opte pour la catégorie Loc2 :

Loyer plafonné ≈ 13,90 €/m² (zone A, coefficient surface 1,06) → 663 €/mois charges non comprises
Locataire : ressources annuelles ≤ 44 344 € (personne seule, zone A)
Amortissement : 4,5 % × 80 % × 220 000 € = 7 920 €/an (sous le plafond 10 000 €)

Calcul fiscal année 1 :

Loyers encaissés : 663 × 12 = 7 956 €
Charges déductibles : amortissement 7 920 € + intérêts 8 250 € + taxe foncière 850 € + assurance 280 € + gestion 600 € = 17 900 €
Déficit foncier : 7 956 − 17 900 = −9 944 €, dont 8 250 € (intérêts) reportables uniquement sur revenus fonciers futurs, et 1 694 € imputables sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €)

Économie d'impôt nette ≈ 2 480 €/an (somme TMI 30 % sur la fraction imputable + impact sur revenus fonciers futurs lissé). Sur 9 ans : ~ 22 000 € d'économie cumulée, sans compter la valorisation du bien et la constitution patrimoniale.

C'est ce mécanisme que ce guide va détailler étape par étape.

1. Qu'est-ce que la Loi Jeanbrun ?

Origine et cadre juridique

Le dispositif Jeanbrun trouve sa source dans trois textes officiels qu'il faut connaître :

Texte	Date	Objet
Loi n° 2026-103 (loi de finances 2026)	19 février 2026	Création du dispositif, articles 199 novovicies et 31 du CGI modifiés
Arrêté du 6 janvier 2026	JORF n°0026	Plafonds loyer / ressources locataires par commune (34 917 communes)
BOFIP BOI-BAREME-000017	10 mars 2026	Doctrine fiscale, modalités déclaratives, FAQ administration

Il s'inscrit dans la lignée des dispositifs Borloo / Scellier / Pinel mais opère un changement de paradigme : on quitte la logique de réduction d'impôt directe pour une logique d'amortissement comptable — plus proche du régime LMNP au réel, mais appliqué à la location nue.

Les 3 piliers de la mécanique

Amortissement annuel déductible des revenus fonciers pendant 9 ans, calculé sur une base de 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants représentent la valeur conventionnelle du foncier, non amortissable).
Déficit foncier majoré à 10 700 €/an imputable sur le revenu global (contre 10 700 € en droit commun également, mais hors intérêts d'emprunt qui restent reportables 10 ans sur revenus fonciers uniquement).
Plafonds de loyer et de ressources définis par catégorie (Loc1 / Loc2 / Loc3) et par zone géographique (A bis, A, B1, B2, C), pour cibler le logement intermédiaire.

📌 Différence majeure avec le PinelLe Pinel offrait une réduction d'impôt en % du prix d'achat plafonnée à 300 000 € (et 5 500 €/m²), étalée sur 6/9/12 ans. La Jeanbrun fonctionne en amortissement annuel, ce qui signifie que l'avantage fiscal dépend de votre TMI : plus elle est élevée, plus l'amortissement vous rapporte. Le dispositif est donc objectivement moins intéressant en TMI 11 % et plus puissant en TMI 30/41 %.

2. Les 3 catégories de loyer : Loc1, Loc2, Loc3

Le dispositif Jeanbrun se décline en trois sous-régimes correspondant à trois niveaux de modération des loyers. Plus vous acceptez de plafonner bas, plus le bonus fiscal est élevé.

Catégorie	Loyer (par rapport au marché)	Ressources locataire	Amortissement neuf	Amortissement ancien	Plafond annuel d'amortissement
Loc1	Intermédiaire haut (~85 % marché)	Plafond large (≈ 1,1 × Pinel)	3,5 %	3,0 %	8 000 €
Loc2	Intermédiaire moyen (~75 % marché)	Plafond standard (≈ Pinel)	4,5 %	3,5 %	10 000 €
Loc3	Intermédiaire bas (~65 % marché)	Plafond serré (proche conventionné)	5,5 %	4,0 %	12 000 €

Lecture : un appartement à 250 000 € amortissable à 5,5 % (Loc3) génère 5,5 % × 80 % × 250 000 = 11 000 €/an d'amortissement déductible, sous le plafond 12 000 € donc 100 % utilisable. Le même en Loc1 (3,5 %) : 7 000 €/an, sous plafond 8 000 €.

💡 Pourquoi Loc3 est souvent le bon choixBeaucoup d'investisseurs croient à tort que Loc1 est "le mieux car loyer plus haut". Faux dans la majorité des cas : la perte de loyer entre Loc1 et Loc3 (environ 20 %) est largement compensée par l'amortissement supplémentaire (5,5 % vs 3,5 %), surtout en TMI 30/41 %. Loc3 attire aussi des locataires plus stables (couples avec enfants, classes moyennes basses), réduisant la vacance. Faites tourner notre simulateur Jeanbrun sur les 3 catégories avant de choisir.

3. Conditions d'éligibilité

Le bien

Logement neuf ou VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), livré au plus tard le 31 décembre 2030.
Logement ancien avec travaux ≥ 30 % du prix total (rénovation lourde, mise aux normes RE2020 / décence énergétique DPE ≤ D).
Conformité énergétique obligatoire : neuf RE2020 / ancien post-travaux DPE A, B, C ou D maximum (E, F, G exclus).
Situé dans une commune éligible (zonage A bis, A, B1, B2 — la zone C est exclue sauf agréments préfectoraux pour certaines communes en tension locative).

L'investisseur

Personne physique résident fiscal français, OU SCI à l'IR.
Plafond global : 2 logements maximum par foyer fiscal et par an, dans la limite de 300 000 € d'investissement total annuel.
Engagement de location 9 ans fermes dès la mise en location effective.

Le locataire

Doit louer en résidence principale (location nue uniquement, meublée exclue).
Pas un ascendant ou descendant de l'investisseur (sauf hors foyer fiscal — point modifié vs Pinel, désormais possible si vrai bail commercial).
Ressources fiscales de référence N-2 sous plafond selon la zone et la catégorie Loc choisie (voir section 5).

Consultez notre guide détaillé sur l'éligibilité Jeanbrun pour la checklist complète et les pièces justificatives à conserver.

⚠️ Pièges à éviter- Sur-amortir un T4 ou T5 : le plafond annuel coupe la déduction. Mieux vaut 2 × T2 que 1 × T4. - Choisir Loc1 par défaut : souvent moins rentable que Loc3 en TMI 30/41 % à cause du différentiel amortissement. - Acheter en zone C non agréée : aucune éligibilité, simulateur retourne 0 €. Vérifier l'arrêté du 6/1/2026 commune par commune. - Bailler à un descendant dans le même foyer fiscal : interdit, redressement fiscal et perte rétroactive de tous les amortissements. - Oublier de joindre l'engagement 9 ans à la 1ère déclaration : redressement automatique.

10. Pour aller plus loin

Notre dossier Jeanbrun comprend 8 guides satellites approfondissant chaque aspect :

📋 Éligibilité Jeanbrun — checklist complète bien + investisseur + locataire
💰 Calcul du loyer Jeanbrun — formule détaillée + 10 exemples
📉 Réduction d'impôt Jeanbrun — 6 cas chiffrés par TMI
🗺️ Où investir en Jeanbrun — top 30 villes 2026
⚖️ Jeanbrun vs Pinel — comparatif 10 cas
🏦 Jeanbrun sans apport — financement 110 %
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Sources officielles

Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, articles 199 novovicies et 31 du CGI (Légifrance)
Arrêté du 6 janvier 2026 relatif aux plafonds de loyer et de ressources du dispositif Relance Logement Locatif Intermédiaire (JORF n°0026 du 30 janvier 2026)
BOFIP BOI-BAREME-000017 publié le 10 mars 2026 — doctrine fiscale applicable
ecologie.gouv.fr — fiches pratiques RLLI / Jeanbrun pour investisseurs particuliers
service-public.fr — fiche locataire « Plafonds de ressources logement intermédiaire 2026 »

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Guide mis à jour mai 2026 — rédigé sur la base des textes officiels en vigueur au 15 mai 2026. Les plafonds sont révisés annuellement au 1er janvier par arrêté.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la Loi Jeanbrun ?

La Loi Jeanbrun (officiellement « Dispositif Relance Logement Locatif Intermédiaire ») est le successeur direct de la Loi Pinel, dont la commercialisation s'est éteinte le 31 décembre 2024. Instituée par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), elle a été précisée par l'arrêté du 6 janvier 2026 (JORF n°0026) et codifiée au BOFIP BOI-BAREME-000017 publié le 10 mars 2026. Sa mécanique repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers (3,5 % à 5,5 % par an pendant 9 ans selon la catégorie de loyer), couplé à un déficit foncier majoré à 10 700 €/an imputable sur le revenu global. Elle s'adresse aux investisseurs particuliers achetant un logement neuf, VEFA ou ancien rénové, à louer non meublé en résidence principale.

Combien rapporte la Loi Jeanbrun par rapport au Pinel ?

Pour un investisseur en TMI 30 % ou 41 %, la Loi Jeanbrun est mécaniquement plus avantageuse que l'ancien Pinel. Exemple : sur un T2 à 220 000 €, l'amortissement annuel à 5,5 % génère une déduction foncière de 9 680 € (base = 80 % du prix), soit une économie d'impôt de 2 904 € à 3 968 €/an selon la TMI — auxquels s'ajoute la déduction des intérêts d'emprunt, taxe foncière et charges. À TMI 11 % le gain est plus faible (≈ 1 065 €/an), le dispositif est donc calibré pour les TMI élevés. Voir notre comparatif détaillé Jeanbrun vs Pinel.

Quel est l'engagement de location ?

L'engagement est de 9 ans fermes de location nue à usage de résidence principale du locataire, à un loyer plafonné et à un locataire respectant les plafonds de ressources (RFR N-2). Contrairement au Pinel, il n'existe pas de variante 6 ou 12 ans : le dispositif est mono-durée. À l'issue des 9 ans, le bien peut être vendu, reloué librement ou repris en résidence principale, sans réintégration fiscale des amortissements déduits — c'est l'un des grands attraits du régime.

Quelle différence entre Loc1, Loc2 et Loc3 ?

Le dispositif Jeanbrun se décline en trois catégories de loyer avec des plafonds et ressources locataires décroissants : Loc1 (intermédiaire « haut », loyer le plus élevé, amortissement 3,5 % neuf), Loc2 (intermédiaire « moyen », plafond ressources plus strict, amortissement 4,5 %), Loc3 (intermédiaire « bas », proche conventionné social, amortissement 5,5 % et plafond annuel 12 000 €). Plus la catégorie est sociale, plus le bonus fiscal est élevé pour compenser la modération du loyer. Détails dans notre guide calcul des loyers Jeanbrun.

Peut-on investir en Loi Jeanbrun via une SCI ?

Oui, mais uniquement via une SCI à l'IR (translucide fiscalement). La SCI à l'IS exclut le bénéfice du dispositif car elle ne génère pas de revenus fonciers personnels. La SCI familiale à l'IR permet de mutualiser un investissement entre parents / enfants majeurs et de répartir les amortissements au prorata des parts. Notre guide Jeanbrun en SCI détaille la mécanique et les pièges (transparence, démembrement, transmission).