Loi Jeanbrun 2026 : Guide Complet du Dispositif Relance Logement

Le Pinel est mort, vive la Loi Jeanbrun

Le dispositif Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024, fermant la porte à plus de dix ans de défiscalisation immobilière "à la française" calibrée pour le grand public. Pendant un an, les investisseurs particuliers ont navigué à vue : LMNP (loueur en meublé non professionnel, un statut fiscal pour la location meublée) raboté, déficit foncier en sursis, Denormandie réservé à l'ancien dégradé. Puis la loi de finances pour 2026 a institué le dispositif Jeanbrun — du nom de la rapporteure du texte — c'est-à-dire le Dispositif Relance Logement Locatif Intermédiaire (RLLI), et la mécanique est cette fois beaucoup plus avantageuse pour les contribuables à TMI (tranche marginale d'imposition, le taux d'impôt sur la dernière tranche de vos revenus) 30 % et 41 %.

Plutôt qu'une réduction d'impôt directe sur 6, 9 ou 12 ans (logique Pinel), la Loi Jeanbrun repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers pendant 9 ans, à des taux compris entre 3,5 % et 5,5 % selon la catégorie de loyer, avec un plafond annuel pouvant atteindre 12 000 € et un déficit foncier majoré à 10 700 €/an imputable sur le revenu global.

Ce guide pilier couvre tout ce qu'un investisseur doit savoir en 2026 : éligibilité, mécanique, plafonds par commune, comparatif Pinel, démarches, optimisation patrimoniale.

Sophie, cadre TMI 30 %, achète un T2 à Lyon Vaise

Avant de plonger dans les règles, un exemple concret pour fixer les idées.

Sophie, 38 ans, cadre dans la santé, TMI 30 %, célibataire sans enfant. Elle achète en VEFA un T2 de 45 m² dans le quartier de Vaise (Lyon 9e), livré fin 2026, pour un prix d'acquisition de 220 000 € hors frais (frais de notaire neuf réduits ≈ 5 500 €). Elle finance à 100 % par un crédit sur 25 ans à 3,80 % (mensualité 1 137 €, intérêts première année ≈ 8 250 €).

Elle opte pour la catégorie Loc2 (chiffres ci-dessous illustratifs ; les plafonds réels se récupèrent via le simulateur ou service-public.fr) :

• Loyer plafonné au plafond €/m² Loc2 applicable à sa commune → de l'ordre de 660 €/mois charges non comprises dans cet exemple
• Locataire : ressources annuelles sous le plafond de ressources de sa zone et catégorie
• Amortissement : 4,5 % × 80 % × 220 000 € = 7 920 €/an (sous le plafond annuel de la catégorie)

Calcul fiscal année 1 :

• Loyers encaissés : 663 × 12 = 7 956 €
• Charges déductibles : amortissement 7 920 € + intérêts 8 250 € + taxe foncière 850 € + assurance 280 € + gestion 600 € = 17 900 €
• Déficit foncier : 7 956 − 17 900 = −9 944 €, dont 8 250 € (intérêts) reportables uniquement sur revenus fonciers futurs, et 1 694 € imputables sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €)

Économie d'impôt nette ≈ 2 480 €/an (somme TMI 30 % sur la fraction imputable + impact sur revenus fonciers futurs lissé). Sur 9 ans : ~ 22 000 € d'économie cumulée, sans compter la valorisation du bien et la constitution patrimoniale.

C'est ce mécanisme que ce guide va détailler étape par étape.

1. Qu'est-ce que ce dispositif ?

Origine et cadre juridique

Le dispositif Jeanbrun s'appuie sur trois niveaux de textes officiels qu'il faut connaître :

Les références précises (numéro de loi, identifiants d'arrêté et de BOFiP, articles du CGI) sont à vérifier sur legifrance.gouv.fr et bofip.impots.gouv.fr avant tout engagement. Le dispositif s'inscrit dans la lignée des dispositifs Borloo / Scellier / Pinel mais opère un changement de paradigme : on quitte la logique de réduction d'impôt directe pour une logique d'amortissement comptable — plus proche du régime LMNP au réel, mais appliqué à la location nue.

Les 3 piliers de la mécanique

1. Amortissement annuel déductible des revenus fonciers pendant 9 ans, calculé sur une base de 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants représentent la valeur conventionnelle du foncier, non amortissable).
2. Déficit foncier majoré à 10 700 €/an imputable sur le revenu global (contre 10 700 € en droit commun également, mais hors intérêts d'emprunt qui restent reportables 10 ans sur revenus fonciers uniquement).
3. Plafonds de loyer et de ressources définis par catégorie (Loc1 / Loc2 / Loc3) et par zone géographique (A bis, A, B1, B2, C), pour cibler le logement intermédiaire.

2. Les 3 catégories de loyer : Loc1, Loc2, Loc3

Le dispositif Jeanbrun se décline en trois sous-régimes correspondant à trois niveaux de modération des loyers. Plus vous acceptez de plafonner bas, plus le bonus fiscal est élevé.

Lecture : un appartement à 250 000 € amortissable à 5,5 % (Loc3) génère 5,5 % × 80 % × 250 000 = 11 000 €/an d'amortissement déductible, sous le plafond 12 000 € donc 100 % utilisable. Le même en Loc1 (3,5 %) : 7 000 €/an, sous plafond 8 000 €.

3. Conditions d'éligibilité

Le bien

• Logement neuf ou VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), livré au plus tard le 31 décembre 2030.
• Logement ancien avec travaux ≥ 30 % du prix total (rénovation lourde, mise aux normes RE2020 / décence énergétique DPE ≤ D).
• Conformité énergétique obligatoire : neuf RE2020 / ancien post-travaux DPE A, B, C ou D maximum (E, F, G exclus).
• Situé dans une commune éligible (zonage A bis, A, B1, B2 — la zone C est exclue sauf agréments préfectoraux pour certaines communes en tension locative).

L'investisseur

• Personne physique résident fiscal français, OU SCI à l'IR.
• Plafond global : 2 logements maximum par foyer fiscal et par an, dans la limite de 300 000 € d'investissement total annuel.
• Engagement de location 9 ans fermes dès la mise en location effective.

Le locataire

• Doit louer en résidence principale (location nue uniquement, meublée exclue).
• Pas un ascendant ou descendant de l'investisseur. La location à un enfant ou un parent est en principe exclue, y compris lorsqu'il est détaché du foyer fiscal — point à confirmer impérativement au BOFiP avant tout engagement (voir notre guide éligibilité §7).
• Ressources fiscales de référence N-2 sous plafond selon la zone et la catégorie Loc choisie (voir section 5).

Consultez notre guide détaillé sur l'éligibilité Jeanbrun pour la checklist complète et les pièces justificatives à conserver.

4. Mécanique d'amortissement détaillée

C'est le cœur du dispositif. Décortiquons.

Base amortissable

Base = 80 % du prix d'acquisition TTC, frais de notaire et de garantie inclus.

Exemple : achat 250 000 € + frais notaire 5 500 € = 255 500 € → base amortissable = 204 400 €.

Les 20 % restants sont réputés représenter la valeur du terrain / foncier, par nature non amortissable (un terrain ne se déprécie pas).

Taux d'amortissement

Plafond annuel

L'amortissement déductible est plafonné à 8 000 € / 10 000 € / 12 000 € selon la catégorie. Si votre calcul brut dépasse ce plafond, l'excédent est perdu (pas de report).

Exemple : appartement 350 000 € en Loc3 neuf → 5,5 % × 80 % × 350 000 = 15 400 €, mais plafond 12 000 € → 3 400 € perdus chaque année. Mieux vaut viser des biens plus petits ou multiplier les opérations dans la limite 2/an.

Durée et cumul

L'amortissement court 9 ans pleins dès la première année de mise en location (prorata mois si mise en location en cours d'année). À l'issue, pas de réintégration fiscale : l'amortissement passé reste acquis, et le bien peut être vendu ou reloué librement.

Déficit foncier majoré

Si vos charges (amortissement + intérêts + taxe foncière + travaux + gestion + assurance) dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier :

• Jusqu'à 10 700 €/an : imputable sur le revenu global (économie d'impôt immédiate à hauteur de votre TMI).
• Au-delà : reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global, uniquement sur revenus fonciers (règle inchangée vs droit commun).

Notre guide réduction d'impôt Jeanbrun détaille ces calculs avec 6 cas concrets selon la TMI.

5. Plafonds de loyer par zone géographique

Les textes d'application du dispositif fixent les plafonds de loyer mensuel par m² commune par commune pour les communes éligibles. La logique d'ensemble à retenir :

Pour chaque commune, le plafond €/m² diminue quand on passe de la catégorie Loc1 (intermédiaire) à Loc2 (social) puis Loc3 (très social).

Les plafonds €/m² exacts dépendent de la commune et de la catégorie, et sont revalorisés chaque année. Récupérez la valeur en vigueur via notre simulateur (qui intègre les plafonds officiels du loyer conventionné par commune) ou sur la fiche service-public.fr et Légifrance.

Application : le loyer plafond s'obtient en multipliant le plafond €/m² applicable par la surface utile (surface habitable + 50 % des annexes plafonnées à 8 m²), le cas échéant pondérée par un coefficient de surface prévu par les textes.

Notre guide calcul du loyer Jeanbrun détaille la formule pas à pas avec exemples par taille.

6. Plafonds de ressources des locataires

Les ressources retenues sont le Revenu Fiscal de Référence (RFR) N-2 figurant sur l'avis d'imposition du locataire (signature du bail en 2026 → RFR 2024). Les plafonds annuels suivent une double logique :

• ils augmentent avec la taille du foyer (personne seule < couple < couple avec enfants) ;
• ils sont plus élevés dans les zones tendues (type Paris) que dans les zones moins tendues, et plus stricts dans les catégories sociales (Loc3) que dans la catégorie intermédiaire (Loc1).

Les plafonds de RFR exacts dépendent de la composition du foyer, de la commune et de la catégorie, et sont revalorisés chaque année. Récupérez la valeur applicable sur la fiche officielle service-public.fr « Plafonds de ressources logement intermédiaire », au BOFiP ou via le simulateur avant de signer un bail.

Vérification au moment du bail : conserver une copie de l'avis d'imposition du locataire. La vérification est annuelle pour les renouvellements / changements de locataire mais pas pour le bail en cours (si le locataire dépasse plus tard, le bail reste valide).

Consultez la grille complète des plafonds ressources Jeanbrun pour les compositions étendues (5+ personnes) et la majoration outre-mer.

7. Le nouveau régime face au Pinel : tableau comparatif

Le point qui change tout : la Jeanbrun est hors plafonnement global des niches fiscales (10 000 €/an). Vous pouvez donc cumuler Jeanbrun + emploi à domicile + garde d'enfants + dons sans saturer le plafond. C'était l'un des principaux freins du Pinel pour les hauts patrimoines.

Notre comparatif Jeanbrun vs Pinel chiffre le différentiel sur 10 cas types.

8. Démarches et calendrier d'investissement

Voici les 8 étapes d'un investissement Jeanbrun, de la prospection à la première déclaration fiscale.

Étape 1 — Définir la cible (1 à 4 semaines)

• Choisir la zone (A bis / A / B1 / B2) selon le budget et la stratégie patrimoniale
• Choisir la catégorie (Loc1 / Loc2 / Loc3) — utiliser notre simulateur
• Définir la typologie (T2 / T3 — éviter T4+ qui plafonnent vite l'amortissement)
• Notre guide « où investir en Jeanbrun » classe les 30 meilleures villes 2026

Étape 2 — Recherche du bien (1 à 6 mois)

• Promoteurs neufs (VEFA) ou plateformes ancien rénové
• Vérifier l'éligibilité géographique (commune figurant au barème officiel du dispositif)
• Vérifier DPE post-travaux ≤ D (E, F, G exclus)
• Demander l'attestation d'éligibilité Jeanbrun au promoteur (document standardisé)

Étape 3 — Financement (4 à 8 semaines)

• Apport conseillé 10-15 % (possible sans apport pour primo-investisseurs)
• Crédit amortissable 20-25 ans, taux 2026 ≈ 3,60-3,90 %
• Assurance emprunteur déductible des revenus fonciers
• Délibération SCI si montage en SCI familiale à l'IR

Étape 4 — Signature et livraison (3 à 24 mois pour VEFA)

• Signature du contrat de réservation puis acte authentique
• Appels de fonds VEFA selon avancement (35 % fondations / 70 % hors d'eau / 95 % achèvement)
• Livraison et levée des réserves

Étape 5 — Mise en location (1 à 3 mois)

• Diagnostic complet (DPE, amiante, plomb, ERP, électricité, gaz)
• Recherche locataire respectant les plafonds RFR (vérifier l'avis d'imposition)
• Bail de droit commun mais avec clause Jeanbrun indiquant le respect du plafond loyer (modèle CERFA)
• Conservez tous les justificatifs (RFR locataire, état des lieux, baux successifs)

Étape 6 — Engagement formel (à la 1ère déclaration)

• Joindre à la déclaration 2044 spéciale l'engagement de location 9 ans (formulaire 2044-EB simplifié)
• Indiquer la catégorie Loc choisie (irrévocable)
• Première déclaration des revenus fonciers + amortissement

Étape 7 — Suivi annuel (10 minutes/an)

• Déclaration revenus fonciers + amortissement chaque année (formulaire 2044 SPE)
• Tenue d'un tableau d'amortissement (la fiduciaire ou un Excel maison)
• Conserver justificatifs travaux, intérêts, taxe foncière

Étape 8 — Sortie du dispositif (année 10)

• Fin de l'engagement 9 ans → liberté totale
• Trois options : revendre (plus-value imposable régime classique), reconventionnement (continuer en plafonné), relouer libre (loyer marché)
• Aucune réintégration des amortissements passés

9. Optimisation patrimoniale : Jeanbrun + PER + Assurance-vie

Un investissement Jeanbrun n'est qu'une brique du patrimoine global. Pour optimiser fiscalement et sécuriser la retraite, il s'inscrit idéalement dans une stratégie à 3 étages :

1. Loi Jeanbrun = défiscalisation immobilière à effet de levier (crédit) + constitution patrimoine physique
2. PER (Plan Épargne Retraite) = déduction TMI sur les versements (jusqu'à 10 % des revenus pro)
3. Assurance-vie = poche liquide, transmission optimisée (152 500 €/bénéficiaire avant 70 ans), couverture imprévus

Logique : l'économie d'impôt générée par la Jeanbrun (~ 2 500 à 4 000 €/an) peut être réinjectée sur un PER pour une seconde couche de défiscalisation, et le rendement du PER (4-7 %/an en gestion pilotée) capitalise pour la retraite. À 60 ans, vente du bien Jeanbrun (plus-value abattement durée détention) + sortie PER en capital = trésorerie consolidée.

10. Pour aller plus loin

Notre dossier Jeanbrun comprend 8 guides satellites approfondissant chaque aspect :

• 📋 Éligibilité Jeanbrun — checklist complète bien + investisseur + locataire
• 💰 Calcul du loyer Jeanbrun — formule détaillée + 10 exemples
• 📉 Réduction d'impôt Jeanbrun — 6 cas chiffrés par TMI
• 🗺️ Où investir en Jeanbrun — top 30 villes 2026
• ⚖️ Jeanbrun vs Pinel — comparatif 10 cas
• 🏦 Jeanbrun sans apport — financement 110 %
• Jeanbrun en SCI — montage familial IR
• ✨ 12 avantages Jeanbrun — la synthèse marketing

Sources officielles

• Loi de finances pour 2026 instituant le dispositif Relance Logement Locatif Intermédiaire — texte et articles du CGI à consulter sur Légifrance
• Barème réglementaire (arrêté) relatif aux plafonds de loyer et de ressources du dispositif — à vérifier sur Légifrance
• Doctrine fiscale BOFiP — bofip.impots.gouv.fr
• ecologie.gouv.fr — fiches pratiques RLLI / Jeanbrun pour investisseurs particuliers
• service-public.fr — fiche locataire « Plafonds de ressources logement intermédiaire »

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Guide mis à jour mai 2026 — rédigé sur la base des informations connues sur le dispositif. Les références réglementaires précises et les plafonds (révisés chaque année) sont à confirmer sur legifrance.gouv.fr, bofip.impots.gouv.fr et service-public.fr avant tout engagement.