Loi Jeanbrun 2026 : Êtes-vous Éligible ? Checklist 30 secondes

Suis-je éligible à la Loi Jeanbrun ? 30 secondes pour le savoir

La Loi Jeanbrun 2026 est le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière qui remplace le Pinel (éteint au 31 décembre 2024). Avant de vous lancer dans la recherche d'un bien ou la simulation d'un montage, 8 conditions doivent être réunies. Aucune n'est négociable : il suffit qu'une seule manque pour perdre toute la réduction d'impôt — qui peut pourtant atteindre 63 000 € sur 12 ans.

Cette page vous donne la checklist complète, condition par condition, avec deux cas concrets (Pierre éligible, Marie non éligible) pour bien visualiser où sont les pièges.

Checklist éligibilité Loi Jeanbrun 2026

Si vous cochez les 8 cases → éligible. Une seule manque → réduction d'impôt refusée par l'administration fiscale en cas de contrôle (et reprise rétroactive avec intérêts de retard).

Détail des 8 conditions

1. Le bien : neuf ou ancien rénové ≥ 30 %

Deux familles de biens ouvrent droit au dispositif :

• Logement neuf ou VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) achevé au plus tard 30 mois après la signature de l'acte authentique.
• Logement ancien réhabilité : les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total de l'opération (acquisition + travaux). Cette condition relance le marché de l'ancien à rénover, contrairement au Pinel qui était quasi exclusivement neuf en fin de vie.

Le bien doit respecter la RE2020 (neuf) ou un niveau de performance énergétique minimum classe C au DPE après travaux (ancien).

2. Location nue en résidence principale

Le logement doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire. Conséquences immédiates :

• ❌ Pas de location meublée (LMNP/LMP exclus)
• ❌ Pas de résidence secondaire ni location saisonnière (Airbnb)
• ❌ Pas de bail mobilité ni étudiant courte durée
• ✅ Bail nu classique loi de 1989, 3 ans renouvelables

3. Engagement de location 9 ans minimum

L'investisseur s'engage à louer le bien pendant 9 ans sans interruption, dans les 12 mois suivant l'achèvement (neuf) ou la fin des travaux (ancien). L'engagement peut être prorogé à 12 ans pour bénéficier du taux de réduction maximal.

Une vacance locative de plus de 12 mois consécutifs fait perdre la réduction d'impôt sur toute la période.

4. Convention catégorie Loc1, Loc2 ou Loc3

C'est la grosse nouveauté Jeanbrun : 3 catégories de conventionnement remplacent l'ancien zonage Pinel A/A bis/B1/B2.

• Loc1 (intermédiaire) — loyer ≈ 15 % sous marché, taux réduction modéré
• Loc2 (social) — loyer ≈ 30 % sous marché, taux réduction renforcé
• Loc3 (très social) — loyer ≈ 45 % sous marché, taux réduction maximal

La convention est signée avec la DDT (Direction Départementale des Territoires) avant la première mise en location.

5. Plafond de loyer respecté

Chaque catégorie impose un plafond €/m² qui dépend de la commune. Les communes sont classées en 5 zones (A bis, A, B1, B2, C). Exemple Loc2 zone A bis (Paris) : ~ 11,80 €/m² en 2026.

Ne pas respecter le plafond, même de quelques euros, fait perdre l'avantage fiscal pour l'année concernée.

6. Plafond de ressources du locataire

Le locataire doit présenter un avis d'imposition prouvant que son revenu fiscal de référence (RFR) N-2 est inférieur au plafond de sa zone et catégorie. Pour un couple sans enfant en Loc2 zone A bis : ≈ 47 000 € RFR.

À vérifier impérativement avant la signature du bail. C'est le bailleur qui est responsable du contrôle.

7. Pas de location à un ascendant/descendant

Contrairement à certaines anciennes versions du Pinel, la Loi Jeanbrun interdit strictement la location à :

• un ascendant (parent, grand-parent) du bailleur ou de son conjoint
• un descendant (enfant, petit-enfant)
• le conjoint/partenaire/concubin lui-même

En revanche, location à un frère, sœur, cousin, oncle, tante : autorisée (à condition de respecter les plafonds ressources).

8. Résident fiscal français

L'investisseur doit être résident fiscal français au sens de l'article 4 B du CGI. Les non-résidents (expatriés, frontaliers Suisse/Luxembourg) sont exclus du dispositif.

Exception : un expat qui rentre en France en cours d'engagement peut éventuellement régulariser sa situation — point à valider avec son notaire.

Cas concrets : Pierre éligible vs Marie non éligible

Pierre, 42 ans, cadre Île-de-France — ÉLIGIBLE ✅

• Achète un T3 neuf à Massy (zone A) pour 280 000 €
• VEFA livrée en juin 2026, mise en location en septembre 2026
• Convention Loc2 signée avec la DDT du 91
• Loyer fixé à 11,20 €/m² (sous plafond 12,40 €/m²)
• Loue à un couple infirmier+enseignant, RFR cumulé 42 000 € (sous plafond 47 000 €)
• Engagement 12 ans
• Pierre est résident fiscal français, le couple n'a aucun lien de parenté

→ Réduction d'impôt totale ≈ 58 800 € étalée sur 12 ans.

Marie, 38 ans, freelance — NON ÉLIGIBLE ❌

• Achète un T2 ancien à Lyon (zone A) pour 220 000 €, travaux 50 000 € (soit 18,5 % du coût total, sous le seuil 30 %)
• Loue meublé en résidence principale à sa nièce
• Plafonds loyer et ressources respectés

→ Refus : le pourcentage travaux est sous le seuil 30 % et le bien est loué meublé. Deux conditions manquantes sur 8 = aucune réduction d'impôt.

Si Marie avait acheté le même bien avec 100 000 € de travaux (31 % du total) et loué nu à sa nièce (autorisé car nièce ≠ descendant directe), elle aurait été éligible.

Cas particuliers

Achat en SCI familiale

Une SCI non soumise à l'IS (donc à l'IR) peut investir en Loi Jeanbrun. Chaque associé bénéficie de la réduction d'impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.

⚠️ Le passage à l'IS (option) fait perdre l'éligibilité au dispositif.

Achat en indivision (couple non marié, frères/sœurs)

Autorisé. Chaque indivisaire déclare sa part dans sa déclaration d'IR et bénéficie de la réduction au prorata de ses droits dans l'indivision.

Achat à deux (couple marié/PACS)

Le couple bénéficie d'une seule réduction d'impôt par foyer fiscal, plafonnée à 2 logements par an et 300 000 € d'investissement annuel.

Indivision suite à succession

Si vous héritez d'un bien Jeanbrun en cours d'engagement, vous pouvez continuer l'engagement et bénéficier des réductions futures. Mais la rupture (vente, donation) entraîne reprise.

Comment vérifier votre éligibilité concrètement

1. Pré-vérification autonome : utilisez le simulateur ci-dessous pour valider rapidement les paramètres bien + locataire + zone.
2. Demande de pré-conventionnement DDT : avant la signature de l'acte authentique, prenez RDV avec la Direction Départementale des Territoires de votre département. Ils valident la conformité du projet sur dossier.
3. Validation notariale : votre notaire vérifie que l'acte authentique mentionne l'engagement Jeanbrun (clause spécifique).
4. Conseil fiscal (fortement recommandé) : un expert-comptable ou avocat fiscaliste audite le montage avant signature. Coût ≈ 300 à 800 €, mais évite une catastrophe à 60 000 € en cas d'erreur.

Et après ? Optimiser le montage

Une fois confirmé éligible, la prochaine étape est de maximiser la réduction d'impôt tout en gardant un cash-flow viable :

• Choisir Loc3 si vous êtes en TMI 41 % ou 45 % (la perte de loyer est compensée par la réduction d'impôt majorée + le rendement net est meilleur).
• Privilégier les zones A bis et A : prix au m² plus élevés mais tension locative qui sécurise le bail sur 9-12 ans.
• Coupler à un PER pour la phase de constitution (déduction des versements de l'IR) : levier fiscal cumulé puissant.

Sources officielles

• Arrêté du 6 janvier 2026 fixant les plafonds de loyers et ressources Loc1/Loc2/Loc3
• Loi de finances 2026, article 31-I-1° i et j du CGI
• BOFIP BOI-BAREME-000017 (barèmes 2026)
• Code de la construction et de l'habitation, articles L. 199-1 et suivants