Loi Jeanbrun 2026 : Êtes-vous Éligible ? Checklist 30 secondes

Suis-je éligible à la Loi Jeanbrun ? 30 secondes pour le savoir

La Loi Jeanbrun 2026 est le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière qui succède au Pinel (éteint au 31 décembre 2024). Avant de vous lancer dans la recherche d'un bien ou la simulation d'un montage, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies — et aucune n'est négociable : il suffit qu'une seule manque pour perdre la totalité de l'avantage fiscal, et l'administration peut reprendre rétroactivement les économies déjà déduites, avec intérêts de retard.

Cette page raisonne en checklist binaire : huit cases à cocher, illustrées par deux profils opposés (Pierre, qui réunit tout ; Marie, qui échoue sur deux points). L'objectif n'est pas de vous donner le montant de votre avantage — c'est le rôle du simulateur — mais de vous éviter le scénario le plus coûteux : signer un acte authentique pour un bien qui, en réalité, n'ouvre aucun droit.

Checklist éligibilité Loi Jeanbrun 2026

Si vous cochez les 8 cases → éligible. Une seule manque → réduction d'impôt refusée par l'administration fiscale en cas de contrôle (et reprise rétroactive avec intérêts de retard).

Détail des 8 conditions

1. Le bien : neuf ou ancien rénové ≥ 30 %

Deux familles de biens ouvrent droit au dispositif :

• Logement neuf ou VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) achevé au plus tard 30 mois après la signature de l'acte authentique.
• Logement ancien réhabilité : les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total de l'opération (acquisition + travaux). Cette condition relance le marché de l'ancien à rénover, contrairement au Pinel qui était quasi exclusivement neuf en fin de vie.

Le bien doit respecter la RE2020 (neuf) ou un niveau de performance énergétique minimum classe C au DPE après travaux (ancien).

2. Location nue en résidence principale

Le logement doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire. Conséquences immédiates :

• ❌ Pas de location meublée (LMNP (loueur en meublé non professionnel, un statut fiscal pour la location meublée)/LMP exclus)
• ❌ Pas de résidence secondaire ni location saisonnière (Airbnb)
• ❌ Pas de bail mobilité ni étudiant courte durée
• ✅ Bail nu classique loi de 1989, 3 ans renouvelables

3. Engagement de location 9 ans minimum

L'investisseur s'engage à louer le bien pendant 9 ans sans interruption, dans les 12 mois suivant l'achèvement (neuf) ou la fin des travaux (ancien). L'engagement peut être prorogé à 12 ans pour bénéficier du taux de réduction maximal.

Une vacance locative de plus de 12 mois consécutifs fait perdre la réduction d'impôt sur toute la période.

4. Convention catégorie Loc1, Loc2 ou Loc3

C'est la grosse nouveauté Jeanbrun : 3 catégories de conventionnement remplacent l'ancien zonage Pinel A/A bis/B1/B2.

• Loc1 (intermédiaire) — loyer ≈ 15 % sous marché, taux réduction modéré
• Loc2 (social) — loyer ≈ 30 % sous marché, taux réduction renforcé
• Loc3 (très social) — loyer ≈ 45 % sous marché, taux réduction maximal

La convention est signée avec la DDT (Direction Départementale des Territoires) avant la première mise en location.

5. Plafond de loyer respecté

Chaque catégorie impose un plafond €/m² qui dépend de la commune. Les plafonds varient selon la commune et la catégorie Loc1/Loc2/Loc3, les zones tendues comme Paris affichant les plus élevés. La valeur exacte applicable à votre logement est intégrée à notre simulateur (plafonds officiels du loyer conventionné) ou consultable sur service-public.fr.

Ne pas respecter le plafond, même de quelques euros, fait perdre l'avantage fiscal pour l'année concernée.

6. Plafond de ressources du locataire

Le locataire doit présenter un avis d'imposition prouvant que son revenu fiscal de référence (RFR) N-2 est inférieur au plafond de sa zone et catégorie. Ces plafonds de ressources dépendent de la composition du foyer, de la commune et de la catégorie, et sont revalorisés chaque année : récupérez la valeur applicable sur service-public.fr ou via le simulateur.

À vérifier impérativement avant la signature du bail. C'est le bailleur qui est responsable du contrôle.

7. Pas de location à un ascendant/descendant

Comme la plupart des dispositifs de défiscalisation locative encadrés par le CGI, la Loi Jeanbrun ferme la porte à la location à un membre du foyer fiscal du bailleur. La règle vise notamment :

• un ascendant (parent, grand-parent) du bailleur ou de son conjoint
• un descendant (enfant, petit-enfant)
• le conjoint/partenaire/concubin lui-même

La situation des collatéraux (frère, sœur, oncle, tante, cousin) et celle d'un ascendant/descendant hors foyer fiscal dépendent de la rédaction exacte du texte et de la doctrine fiscale en vigueur : ce sont des cas frontières qu'il faut systématiquement faire trancher par votre notaire ou le service des impôts, en s'appuyant sur le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) et l'article 4 B du CGI sur le foyer fiscal (résidence fiscale). Ne vous fiez jamais à une règle de parenté lue sur un site tiers : une erreur ici remet en cause tout l'avantage.

8. Résident fiscal français

L'investisseur doit être résident fiscal français au sens de l'article 4 B du CGI. Les non-résidents (expatriés, frontaliers Suisse/Luxembourg) sont exclus du dispositif.

Exception : un expat qui rentre en France en cours d'engagement peut éventuellement régulariser sa situation — point à valider avec son notaire.

Cas concrets : Pierre éligible vs Marie non éligible

Pierre, 42 ans, cadre Île-de-France — ÉLIGIBLE ✅

• Achète un T3 neuf à Massy (zone A) pour 280 000 €
• VEFA livrée en juin 2026, mise en location en septembre 2026
• Convention Loc2 signée avec la DDT du 91
• Loyer fixé sous le plafond €/m² applicable à sa commune et sa catégorie (récupéré via le simulateur / service-public.fr)
• Loue à un couple infirmier+enseignant dont le RFR cumulé reste sous le plafond de ressources de la zone et de la catégorie
• Engagement 12 ans
• Pierre est résident fiscal français, le couple n'a aucun lien de parenté

→ Toutes les conditions étant réunies, Pierre ouvre droit à l'avantage fiscal sur la durée de son engagement. Le montant exact dépend du prix, de la catégorie et de sa TMI : il l'obtient via le simulateur.

Marie, 38 ans, freelance — NON ÉLIGIBLE ❌

• Achète un T2 ancien à Lyon (zone A) pour 220 000 €, travaux 50 000 € (soit 18,5 % du coût total, sous le seuil 30 %)
• Loue meublé en résidence principale à sa nièce
• Plafonds loyer et ressources respectés

→ Refus : le pourcentage travaux est sous le seuil 30 % et le bien est loué meublé. Deux conditions manquantes = aucun avantage fiscal.

Si Marie avait acheté le même bien avec 100 000 € de travaux (31 % du total) et loué nu, elle aurait levé deux des obstacles. Reste la question du lien de parenté : avant de louer à une nièce ou à tout autre membre de la famille, elle devrait faire confirmer par son notaire si ce lien est compatible avec le dispositif, en s'appuyant sur la doctrine officielle (BOFiP) — la frontière exacte entre parenté autorisée et interdite ne s'improvise pas.

Cas particuliers

Achat en SCI familiale

Une SCI non soumise à l'IS (donc à l'IR) peut investir en Loi Jeanbrun. Chaque associé bénéficie de la réduction d'impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.

⚠️ Le passage à l'IS (option) fait perdre l'éligibilité au dispositif.

Achat en indivision (couple non marié, frères/sœurs)

Autorisé. Chaque indivisaire déclare sa part dans sa déclaration d'IR et bénéficie de la réduction au prorata de ses droits dans l'indivision.

Achat à deux (couple marié/PACS)

Le couple bénéficie d'une seule réduction d'impôt par foyer fiscal, plafonnée à 2 logements par an et 300 000 € d'investissement annuel.

Indivision suite à succession

Si vous héritez d'un bien Jeanbrun en cours d'engagement, vous pouvez continuer l'engagement et bénéficier des réductions futures. Mais la rupture (vente, donation) entraîne reprise.

Les cas limites qui font basculer un dossier

La plupart des refus ne viennent pas d'un investisseur qui ignorerait totalement les règles, mais de situations frontières mal arbitrées. Voici les trois configurations qui posent le plus de questions, avec la lecture à retenir.

Le seuil des 30 % de travaux dans l'ancien

C'est le piège n°1 de l'ancien rénové. Le ratio se calcule travaux ÷ (acquisition + travaux), et non travaux ÷ prix d'achat seul. Un bien acheté 200 000 € avec 80 000 € de travaux donne 80 000 ÷ 280 000 = 28,6 % : sous le seuil, donc inéligible, alors qu'une lecture rapide « 80 000 sur 200 000 = 40 % » aurait faussement rassuré. La marge de sécurité conseillée est de viser 35 % minimum au devis, car un poste oublié ou un avenant à la baisse peut faire repasser sous la barre des 30 % et anéantir l'opération entière.

La copropriété et les lots mixtes

Acheter un lot dans une copropriété est sans difficulté tant que le lot loué respecte les conditions (logement, location nue, résidence principale). En revanche, un immeuble acquis en bloc avec des lots à usage commercial au rez-de-chaussée demande de n'amortir que la fraction « habitation » : la partie commerciale relève d'un autre régime fiscal et n'ouvre aucun droit. Isolez comptablement chaque lot dès l'acte.

Le locataire qui dépasse le plafond en cours de bail

Le contrôle des ressources se fait à l'entrée dans les lieux, sur le revenu fiscal de référence N-2. Si le locataire voit ses revenus progresser ensuite, le bail reste valide et l'avantage fiscal est préservé : vous n'avez pas à le faire partir. Le plafond ne se revérifie qu'au changement de locataire ou au renouvellement avec un nouvel occupant. Conservez simplement l'avis d'imposition initial qui justifiait l'éligibilité au jour de la signature.

Comment vérifier votre éligibilité concrètement

1. Pré-vérification autonome : utilisez le simulateur ci-dessous pour valider rapidement les paramètres bien + locataire + zone.
2. Demande de pré-conventionnement DDT : avant la signature de l'acte authentique, prenez RDV avec la Direction Départementale des Territoires de votre département. Ils valident la conformité du projet sur dossier.
3. Validation notariale : votre notaire vérifie que l'acte authentique mentionne l'engagement Jeanbrun (clause spécifique).
4. Conseil fiscal (fortement recommandé) : un expert-comptable ou avocat fiscaliste audite le montage avant signature. Coût ≈ 300 à 800 €, mais évite une catastrophe à 60 000 € en cas d'erreur.

Et après ? Optimiser le montage

Une fois confirmé éligible, la prochaine étape est de maximiser la réduction d'impôt tout en gardant un cash-flow viable :

• Choisir Loc3 si vous êtes en TMI (tranche marginale d'imposition, le taux d'impôt sur la dernière tranche de vos revenus) 41 % ou 45 % (la perte de loyer est compensée par la réduction d'impôt majorée + le rendement net est meilleur).
• Privilégier les zones A bis et A : prix au m² plus élevés mais tension locative qui sécurise le bail sur 9-12 ans.
• Coupler à un PER pour la phase de constitution (déduction des versements de l'IR) : levier fiscal cumulé puissant.

Sources officielles

Pour vérifier chaque condition chiffrée (plafonds de loyer et de ressources, seuil de travaux, condition de parenté), consultez directement les sources officielles plutôt que des reformulations de seconde main :

• service-public.fr — Investissement locatif et logement intermédiaire : fiche pratique grand public, plafonds en vigueur
• impots.gouv.fr : déclaration des revenus fonciers et notices officielles
• Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) : doctrine fiscale opposable à l'administration
• Légifrance — Code général des impôts : texte de loi et articles applicables
• Légifrance — article 4 B du CGI (résidence fiscale)

⚠️ Les références d'arrêtés et de numéros BOFiP évoluent : vérifiez toujours la dernière version publiée avant de fonder une décision d'investissement.