Prix Immobilier par Département 2025 : Carte au m² (DVF)

Prix immobilier au m² par département : la carte 2025

Combien coûte vraiment le mètre carré là où vous voulez acheter ? Cette carte s'appuie sur les transactions réelles de la base DVF (DGFiP) pour 2025, et non sur des annonces. Au niveau national, le prix médian d'un appartement tourne autour de 3 228 €/m² — mais derrière cette moyenne se cachent des écarts considérables d'un département à l'autre.

Survolez ou cliquez sur un département pour afficher son prix médian au m², en appartement comme en maison.

Ce que montre la carte

Les écarts entre départements sont spectaculaires. En haut de l'échelle, Paris affiche 9 877 €/m², soit plus de trois fois la médiane nationale. Suivent les Hauts-de-Seine à 6 651 €/m² et le Val-de-Marne à 5 028 €/m². Cette concentration des prix élevés en Île-de-France s'explique par une demande très supérieure à l'offre disponible : forte densité d'emplois bien rémunérés, rareté du foncier constructible et attractivité internationale tirent les prix vers le haut.

À l'autre extrémité, on trouve des départements ruraux où le mètre carré reste très accessible : la Haute-Saône à 1 068 €/m², la Nièvre à 1 058 €/m² et la Creuse à 971 €/m², seul département sous la barre des 1 000 €/m². Ces territoires combinent une démographie en recul, une économie moins tendue et une offre de logements supérieure à la demande, ce qui maintient les prix bas. Entre ces extrêmes, la grande majorité des départements se situe dans une fourchette intermédiaire que vous pouvez explorer directement sur la carte et le tableau ci-dessus.

Les départements les plus chers et les plus abordables

Voici les extrêmes du classement 2025, prix médian au m² pour un appartement (données DVF), pour fixer les repères sans dépendre de la carte :

Le rapport entre les deux bouts de l'échelle dépasse dix pour un : à budget égal, on achète dix fois plus de surface dans la Creuse qu'à Paris. La médiane nationale (~3 228 €/m²) se loge entre ces extrêmes, mais la majorité des départements ruraux et de villes moyennes se situe sous ce seuil — l'essentiel des prix élevés se concentrant en Île-de-France et sur quelques littoraux prisés.

Les 20 départements les plus consultés : prix appartement et maison

Pour ne pas dépendre de la carte interactive, voici les valeurs DVF 2025 (prix médian au m² par transaction) des départements qui concentrent l'essentiel des recherches d'achat : grandes métropoles, couronne parisienne et littoraux attractifs. Les chiffres sont triés du plus cher au plus abordable en appartement.

Ce sous-ensemble illustre une réalité utile à l'acheteur : les littoraux atlantique et méditerranéen (Alpes-Maritimes, Var, Charente-Maritime, Gironde, Pyrénées-Atlantiques) rivalisent avec la petite couronne parisienne, portés par une demande résidentielle et secondaire forte. À l'inverse, de grandes métropoles dynamiques comme Toulouse (Haute-Garonne, 3 016 €/m²) ou Lyon (Rhône, 3 718 €/m²) restent nettement sous Paris : à projet équivalent, le différentiel de pouvoir d'achat immobilier entre la capitale et les métropoles régionales reste massif.

Prix et pouvoir d'achat : trois profils d'acheteurs face à la carte

Une même carte se lit très différemment selon votre projet. Trois profils types l'illustrent.

Le primo-accédant au budget serré cherche d'abord la surface accessible : pour lui, les départements du bas du classement (souvent ruraux ou périurbains) permettent de devenir propriétaire sans s'endetter sur 25 ans au maximum. L'enjeu n'est pas la médiane départementale mais le prix de la commune visée et la proximité d'un bassin d'emploi — un département bon marché avec une ville-centre dynamique offre le meilleur compromis.

L'investisseur en quête de rendement raisonne à l'envers : un prix d'achat bas, croisé à un loyer qui tient, maximise la rentabilité brute. Mais il sait qu'un mètre carré bon marché va souvent de pair avec une demande locative plus fragile. Il privilégie donc les départements abordables adossés à une métropole ou une université, où le risque de vacance reste maîtrisé.

Le futur retraité cherchant le calme inverse encore la logique : prix modéré rime pour lui avec qualité de vie, et la liquidité à la revente compte moins puisqu'il achète pour y vivre durablement. Les départements du milieu de tableau, ni saturés ni désertés, conviennent souvent le mieux à ce projet de résidence principale à long terme.

Comment lire et interpréter ces prix

Quelques réflexes utiles : comparez toujours appartement et maison séparément (les dynamiques diffèrent), et gardez en tête qu'un prix médian départemental ne reflète ni l'état du bien, ni son étage, ni sa performance énergétique. Deux biens au même m² peuvent valoir très différemment selon ces critères.

Tendances et facteurs qui font bouger les prix

Un prix médian n'est qu'un instantané : pour décider, il faut comprendre les forces qui le tirent vers le haut ou le bas. Trois facteurs dominent aujourd'hui.

Le cycle de marché. Après une longue période de hausse continue jusqu'en 2022, le marché a connu une correction sensible en 2023-2024, sous l'effet de la remontée des taux de crédit qui a réduit le budget des emprunteurs. Les médianes DVF 2025 reflètent un marché qui s'est globalement stabilisé après ce repli, avec de fortes disparités locales : certaines métropoles ont mieux résisté que d'autres, et les zones rurales bon marché ont été moins affectées que les marchés tendus survalorisés.

Les zones tendues. Dans les départements où la demande dépasse durablement l'offre (Île-de-France, métropoles, littoraux), les prix restent soutenus même en phase de correction, car la rareté du foncier limite la baisse. Ces mêmes zones concentrent souvent l'encadrement des loyers et un marché locatif plus contraint, ce qui pèse sur le calcul de rentabilité d'un investisseur. À l'inverse, un département détendu peut afficher des prix bas mais une revente plus lente.

Le DPE. Depuis l'interdiction progressive de location des passoires thermiques, la performance énergétique est devenue un facteur de prix de premier ordre. Un bien classé F ou G se négocie désormais avec une décote pouvant atteindre 10 à 20 % par rapport à un équivalent bien classé, et nécessite souvent des travaux pour rester louable. La médiane départementale, qui mélange toutes les classes énergétiques, masque cet écart : à m² affiché identique, deux biens de DPE opposés n'ont pas la même valeur réelle.

Méthode, source et limites

Les prix présentés proviennent de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiée par la DGFiP, qui recense les transactions immobilières effectivement enregistrées. L'indicateur retenu est le prix médian au m² par transaction, millésime 2025.

Cet indicateur a ses limites, qu'il faut connaître pour ne pas le surinterpréter :

• C'est une médiane départementale : elle lisse d'énormes disparités internes entre villes et quartiers.
• Elle ne tient pas compte de l'état, de l'étage, de l'exposition ni du DPE du bien, qui pèsent fortement sur le prix réel.
• Les volumes de transactions varient selon les départements ; dans les zones peu actives, la médiane peut être plus sensible aux ventes atypiques.
• Le prix au m² n'inclut pas les frais d'acquisition (frais de notaire, garanties, éventuels travaux), qui s'ajoutent à votre budget total.

Autrement dit, cette carte est un excellent point de départ pour situer un département, mais elle ne remplace pas une estimation locale ni l'avis d'un professionnel sur un bien donné.

Source : base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), DGFiP, millésime 2025. Prix médians au m² par transaction, fournis à titre indicatif : ils ne constituent ni une estimation officielle ni une valeur garantie pour un bien précis.