Que se passe-t-il si mon déficit dépasse 10 700 € ?

L'excédent de déficit foncier (hors intérêts) est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Si vous vendez le bien dans les 3 ans, la déduction sur revenu global est remise en cause.

Peut-on cumuler déficit foncier et autres dispositifs ?

Le déficit foncier au régime réel est incompatible avec le micro-foncier (abattement 30 %). Il est possible de le combiner avec d'autres réductions d'impôt (PER, dons…). En revanche, un bien sous dispositif Pinel ne peut pas créer de déficit foncier imputable sur le revenu global.

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Simulateur Déficit Foncier 2026

Q: Quels travaux créent du déficit foncier ?

Les travaux d'entretien et de réparation, et d'amélioration pour les locations nues sont déductibles. Les travaux de construction ou reconstruction (agrandissement, création d'un logement neuf) ne sont pas déductibles en déficit foncier.

Déduisez vos charges et travaux de vos revenus locatifs. Si le résultat est négatif, jusqu'à 10 700 € de déficit sont imputables sur votre revenu global chaque année.

Vos revenus fonciers

Revenus fonciers bruts annuels

€ / an

Intérêts d'emprunt

€ / an

Charges déductibles hors travaux

Taxes, assurance, frais de gestion, charges de copropriété…

€ / an

Travaux déductibles (entretien, réparation, amélioration)

€

Votre TMI

Vos résultats

Résultat foncier

—

Revenus − charges

Économie d'impôt
—
Cette année

Déficit reportable

—

Sur 10 ans (rev. fonciers)

Détail du calcul

Revenus fonciers bruts—

Intérêts d'emprunt—

Charges hors travaux—

Travaux déductibles—

Résultat foncier—

Déficit imputable revenu global (max 10 700 €)—

Économie IR + PS sur revenu global—

Déficit reportable 10 ans—

Économie totale estimée—

⚠️ Règle importante

Seul le déficit lié aux travaux est imputable sur le revenu global (plafonné à 10 700 €). Le déficit créé par les intérêts d'emprunt n'est reportable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En cas de vente avant 3 ans, la déduction sur revenu global est remise en cause.

Déficit foncier : comment réduire son impôt avec des travaux ?

Quand vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion…) dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier. La partie liée aux travaux peut être déduite directement de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. C'est une stratégie puissante pour les contribuables fortement imposés qui rénovent un bien locatif.

Le plafond de 10 700 € a été temporairement porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique des biens classés F ou G, sous certaines conditions (DPE avant/après travaux réalisés avant fin 2025). Ce simulateur utilise le plafond standard.

Quels travaux sont déductibles en déficit foncier ?

Sont déductibles : les travaux d'entretien et réparation (maintien en état de fonctionnement : toiture, plomberie, électricité, ravalement), les travaux d'amélioration (ajout de confort sans modifier la structure : isolation, chaudière, salle de bain) pour les locations nues. En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (surélévation, extension, création de logement) ne sont pas déductibles en déficit foncier — ils s'ajoutent au prix de revient du bien.

Comment s'applique le plafond de 10 700 € ?

Si votre déficit foncier dépasse 10 700 €, la fraction excédentaire est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes — elle ne peut pas s'imputer sur votre revenu global. Les intérêts d'emprunt qui créent du déficit sont également reportables uniquement sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global). Exemple : 8 000 € de loyers, 5 000 € d'intérêts, 18 000 € de travaux → déficit de 15 000 €. Dont 10 000 € de travaux imputables sur revenu global (restant après intérêts), et 5 000 € reportés.

Déficit foncier vs LMNP : quelle stratégie choisir ?

Le déficit foncier s'applique uniquement aux locations nues. Pour les locations meublées, c'est le régime BIC (LMNP) qui s'applique, avec l'amortissement comme outil principal. En général : si vous avez d'importants travaux sur une location nue, le déficit foncier est très efficace pour les TMI à 30 % et plus. Si le bien est loué meublé, le LMNP au régime réel avec amortissement est souvent plus avantageux sur le long terme car l'effet dure 10 à 15 ans sans dépense supplémentaire.

Voir aussi : simulateur LMNP, rendement locatif, simulateur impôts.

Questions fréquentes

Les travaux d'entretien et de réparation (maintien en état), et d'amélioration (confort, équipement) pour les locations nues sont déductibles. Les travaux de construction ou reconstruction (agrandissement, surélévation, création d'un logement neuf) ne sont pas déductibles en déficit foncier — ils s'ajoutent au coût d'acquisition du bien.

L'excédent de déficit foncier (hors intérêts) est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d'emprunt créant du déficit sont également reportables uniquement sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global). Si vous vendez le bien dans les 3 ans, la déduction sur revenu global est remise en cause.

Non, le déficit foncier ne s'applique qu'aux locations nues. Pour les locations meublées, c'est le régime BIC (LMNP) qui s'applique, avec ses propres règles d'amortissement et de report de déficit. Le déficit BIC LMNP n'est reportable que sur les BIC de même nature, pas sur le revenu global.

Le déficit foncier au régime réel est incompatible avec le micro-foncier (abattement 30 %). Il est possible de combiner déficit foncier avec d'autres réductions d'impôt (PER, dons…) car ils s'appliquent à des bases différentes. En revanche, un bien sous dispositif Pinel ou Denormandie ne peut pas créer de déficit foncier imputable sur le revenu global.