Cet outil estime le prix de vente au m² de votre commune en 2025. Choisissez une commune (recherche par nom), le type de bien (appartement ou maison) et une surface : vous obtenez le prix d'achat estimé, une fourchette indicative, l'écart à la médiane nationale et un indicateur de fiabilité fondé sur le nombre de ventes.
Le calcul : prix estimé = prix médian au m² × surface. Le prix au m² est la médiane des transactions réelles de la commune.
D'où viennent les prix
Les prix proviennent de la base DVF — Demandes de valeurs foncières (DGFiP), diffusée en open data sur data.gouv.fr. Elle recense les ventes réellement enregistrées chez les notaires. Nous calculons, par commune et par type de bien, la médiane du prix au m² sur les ventes 2025 (25 500 communes couvertes, après filtrage des biens atypiques).
Au niveau national, le prix médian ressort à environ 3 228 €/m² pour les appartements et 1 995 €/m² pour les maisons.
À quoi ça sert
- Acheteur : vérifier qu'un prix affiché est cohérent avec le marché local avant de visiter ou négocier.
- Vendeur : fixer un prix de mise en vente réaliste.
- Investisseur : croiser ce prix avec le loyer au m² pour estimer la rentabilité.
📌 Prix net vendeurLe prix affiché est le prix de vente hors frais de notaire. Comptez environ 7 à 8 % de frais en plus dans l'ancien (2 à 3 % dans le neuf).
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Estimer les frais de notaireAjoutez les frais d'acquisition au prix du bien pour connaître le budget total.
Calculer →Calculer la rentabilité locativeCroisez ce prix avec le loyer au m² pour estimer le rendement d'un investissement.
Calculer →Prix de vente au m² : repères dans les grandes villes
Voici le prix de vente médian au m² (appartements) issu des transactions DVF 2025 dans quelques grandes villes :
| Ville | Prix médian appartement |
|---|
| Nice | 4 826 €/m² |
| Bordeaux | 4 091 €/m² |
| Rennes | 3 696 €/m² |
| Lille | 3 629 €/m² |
| Montpellier | 3 385 €/m² |
| Nantes | 3 371 €/m² |
| Toulouse | 3 245 €/m² |
| Roubaix | 1 890 €/m² |
| Médiane France | 3 228 €/m² |
Les écarts sont considérables : à surface égale, un appartement coûte plus du double à Nice qu'à Roubaix. C'est pourquoi un prix au m² ne se juge que localement, jamais à l'échelle nationale.
Exemple concret
Pour un appartement de 60 m² à Nantes, au prix médian de 3 371 €/m² :
3 371 € × 60 m² = 202 260 € (prix net vendeur).
La fourchette indicative (± 15 %) va de 172 000 € à 232 600 € : l'écart est large car le prix réel dépend fortement de l'état, de l'étage, de la présence d'un ascenseur, d'un balcon ou d'un parking. À ce prix, il faut ajouter les frais de notaire (environ 7,5 % dans l'ancien), soit ~15 200 €, portant le budget total à ~217 500 €.
Le marché immobilier comporte des biens atypiques (hôtels particuliers, lofts, viagers) dont les prix extrêmes faussent une moyenne. La médiane — le prix qui partage les ventes en deux moitiés égales — est insensible à ces valeurs aberrantes. C'est l'indicateur retenu par les notaires et l'INSEE pour publier les prix immobiliers.
L'indicateur de fiabilité affiché (nombre de ventes) est essentiel : une médiane sur 200 transactions est très robuste, une médiane sur 4 ventes reste indicative. Nous masquons les communes comptant moins de 3 ventes d'un type de bien.
Du prix net vendeur au budget total
Le prix DVF est un prix net vendeur. Votre budget d'achat réel comprend en plus :
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|
| Prix du bien (net vendeur) | référence DVF |
| Frais de notaire (ancien) | ~7 à 8 % |
| Frais de notaire (neuf) | ~2 à 3 % |
| Frais d'agence (le cas échéant) | 3 à 6 % |
| Travaux éventuels | variable |
Pensez aussi au coût du crédit : à prix égal, la mensualité dépend du taux et de la durée.
Bien utiliser l'estimation
- Acheteur : repérez si une annonce est au-dessus ou en dessous du marché local avant de visiter, et appuyez une négociation sur la médiane communale.
- Vendeur : fixez un prix de mise en vente réaliste pour vendre dans des délais normaux.
- Investisseur : divisez le loyer annuel par le prix pour obtenir le rendement brut, puis affinez avec le simulateur dédié.
Voir le loyer au m²Croisez prix d'achat et loyer pour juger de la rentabilité d'un investissement.
Calculer →moncalcul.fr est un service indépendant. Les prix affichés sont des médianes issues des transactions DVF 2025, hors frais de notaire, fournies à titre indicatif. Le prix réel dépend du bien et de son environnement précis.
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