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✓ Règle HCSF 2026 — Plafond 35 %
Calculateur Taux d'Endettement 2026
Calculez votre taux d'endettement actuel et avec un nouveau crédit. Estimez votre marge de capacité d'emprunt selon la règle des 35 % du HCSF.
Taux d'endettement 2026 : la règle des 35 % du HCSF
Le taux d'endettement est un indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer votre capacité de remboursement. Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les banques doivent respecter un plafond de 35 % du revenu net (assurance incluse) pour la grande majorité des dossiers.
Comment est calculé le taux d'endettement ?
Le calcul est simple : Total des mensualités ÷ Revenus nets stables × 100. Les revenus pris en compte sont les salaires nets, les pensions de retraite, les revenus fonciers (à 70 %), et pour les indépendants, la moyenne des bénéfices sur 3 ans. Les revenus variables (primes, heures sup) sont généralement exclus ou pris à 50-70 %.
Le reste à vivre
Parallèlement au taux d'endettement, les banques analysent le reste à vivre : le montant disponible après paiement de toutes les charges de crédit. Pour un couple avec deux enfants, un reste à vivre inférieur à 1 800 €/mois sera généralement jugé insuffisant même si le taux d'endettement est sous 35 %.
Les dérogations HCSF
Le HCSF autorise les banques à déroger à la limite de 35 % pour 20 % de leur production trimestrielle. Au moins 30 % de ces dérogations doivent aller à des primo-accédants en résidence principale. Ces exceptions bénéficient principalement aux profils à revenus élevés avec un reste à vivre confortable.
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Voir aussi : simulateur crédit immobilier, rendement locatif, frais de notaire.
Questions fréquentes
Les banques calculent le taux d'endettement en divisant le total des mensualités de crédits (immobilier, consommation, auto…) par les revenus nets stables du foyer. Selon les recommandations HCSF, ce taux ne doit pas dépasser 35 %, assurance de crédit incluse. Les revenus locatifs sont généralement retenus à 70 %.
Non. Les banques retiennent généralement les revenus locatifs à hauteur de 70 % pour tenir compte des risques de vacance locative, des charges et des travaux. Certaines pratiquent la méthode "différentielle" qui prend en compte le différentiel entre les loyers perçus et les mensualités du crédit immobilier locatif, ce qui peut permettre d'emprunter davantage.
Oui. Le HCSF autorise les établissements de crédit à déroger à la limite de 35 % pour 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits, dont au moins 30 % réservés aux primo-accédants. Ces dérogations concernent principalement les profils à forts revenus avec un reste à vivre confortable ou les achats en résidence principale.
Le taux d'endettement est un ratio exprimé en pourcentage (mensualités / revenus). Le reste à vivre est le montant absolu disponible après paiement de toutes les charges de crédit. Une banque peut accorder un prêt avec un taux d'endettement à 38 % si le reste à vivre est très confortable (ex : 4 000 € nets pour un couple sans enfant).