LMNP : micro-BIC ou régime réel ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous laisse le choix entre deux régimes fiscaux. Le micro-BIC est simple : un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (71 % pour les meublés de tourisme classés). Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier — souvent bien plus avantageux si vous avez un emprunt ou un bien de valeur.
L'amortissement est le grand atout du régime réel : vous déduisez chaque année une fraction du prix du bien (hors terrain) et du mobilier, créant souvent un résultat fiscal nul ou négatif — sans sortir un centime supplémentaire.
Comment fonctionne l'amortissement LMNP ?
En régime réel, le bien est amorti sur 25 à 40 ans (hors terrain, généralement 80–85 % de la valeur), et le mobilier sur 5 à 10 ans. Pour un appartement de 200 000 € (terrain inclus), l'amortissement annuel du bien sera d'environ 5 500 à 6 000 €. En ajoutant les charges et les intérêts d'emprunt, le résultat fiscal est souvent nul ou négatif pendant 10 à 15 ans, permettant de percevoir des loyers sans payer d'impôt. Le déficit BIC LMNP est reportable sur les BIC de même nature pendant 10 ans.
Quand le micro-BIC est-il préférable ?
Le micro-BIC reste avantageux dans deux cas : si vos charges réelles sont inférieures à 50 % des loyers (bien sans emprunt, peu de charges), ou si vous valorisez la simplicité administrative (pas de comptabilité, pas de liasse fiscale). Il est aussi obligatoire si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € et que vous n'avez pas opté pour le réel. Pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes, le micro-BIC offre un abattement de 71 % avec un seuil à 188 700 €.
Passer du micro-BIC au régime réel
Le passage au régime réel est possible chaque année, avant le dépôt de la déclaration de résultats. L'option est tacitement reconduite par période de 2 ans en BIC. En pratique, il est conseillé de simuler les deux régimes dès l'acquisition du bien pour éviter de perdre des années d'optimisation fiscale. Faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP peut représenter un coût de 400 à 1 000 € par an, souvent largement compensé par l'économie fiscale réalisée.
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Voir aussi : calculateur rendement locatif, déficit foncier, plus-value immobilière.
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