Simulez vos mensualités, le coût total et les intérêts de votre prêt immobilier. Taux actualisés 2026.
La mensualité d'un crédit immobilier est calculée selon la formule : M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1), où P est le capital, r le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité ressort à environ 1 160 € pour un coût total de 278 000 € — soit 78 000 € d'intérêts sur la durée du prêt.
En 2026, les taux immobiliers se situent entre 3 % et 4 % selon la durée et le profil emprunteur. Le taux d'endettement maximum accepté par les banques est de 35 % des revenus nets, assurance comprise (recommandation du HCSF).
Allonger la durée du prêt réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total. Pour 200 000 € à 3,5 % : sur 15 ans, la mensualité est de 1 430 € pour un coût total de 257 000 €. Sur 25 ans, la mensualité tombe à 1 000 € mais le coût monte à 300 000 €. La durée idéale dépend de vos revenus, de votre apport et de vos projets futurs. En règle générale, plus vous avez d'apport, plus vous pouvez raccourcir la durée.
Les banques demandent généralement un apport personnel d'au moins 10 % du prix d'achat pour couvrir les frais d'acquisition (notaire, garantie, dossier). Un apport de 20 à 30 % permet d'obtenir de meilleurs taux et de réduire la durée ou la mensualité. Certains profils (primo-accédants, fonctionnaires, hauts revenus) peuvent emprunter avec moins d'apport. Constituez votre épargne sur un Livret A ou un PEL avant votre projet.
L'assurance emprunteur est obligatoire. Elle représente généralement 0,20 à 0,50 % du capital emprunté par an — soit 3 000 à 7 500 € sur 200 000 € en 20 ans. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais et sans attendre la date anniversaire. La délégation d'assurance permet souvent d'économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.
Voir aussi : calculateur frais de notaire, rendement locatif, simulateur APL.
Les banques demandent généralement un apport d'au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et les frais de dossier. Un apport de 20–30 % améliore les conditions de prêt et le taux obtenu. Certains profils (fonctionnaires, hauts revenus stables) peuvent emprunter sans apport, mais c'est rare en 2026.
L'assurance emprunteur est obligatoire. Son coût s'ajoute à la mensualité et représente 0,20 % à 0,50 % du capital par an. Pour comparer deux offres de prêt, utilisez le TAEG (taux annuel effectif global) qui intègre assurance et frais de dossier — c'est le seul indicateur comparable d'une banque à l'autre.
Oui. La renégociation est intéressante si l'écart entre votre taux actuel et les taux du marché est supérieur à 0,7–1 point, et si vous êtes dans le premier tiers de votre remboursement (quand les intérêts sont plus importants). Vous pouvez renégocier avec votre banque ou faire un rachat de crédit auprès d'une autre banque — souvent plus efficace. Les frais de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnés à 3 % du capital restant dû.
Un prêt à taux fixe garantit la même mensualité pendant toute la durée du crédit — c'est la grande majorité des crédits en France. Un taux variable (capé ou non) peut être plus bas au départ mais évolue selon un indice de référence (Euribor). En période d'incertitude sur les taux, le taux fixe est généralement recommandé pour sa sécurité.
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