Simulateur LMNP 2026 — Micro-BIC ou Régime Réel ?

Votre location meublée

Loyers annuels bruts perçus

€ / an

Charges courantes annuelles

Copropriété, assurance, taxe foncière, frais de gestion, intérêts emprunt…

€ / an

Valeur du bien (hors terrain)

€

Valeur du mobilier

€

Votre TMI (tranche marginale)

Micro-BIC

—

Impôt annuel

Meilleur régime
—
—

Régime réel

—

Impôt annuel

Comparatif détaillé

Loyers bruts—

Micro-BIC (abattement 50%)

Bénéfice imposable—

Impôt + prélèvements sociaux—

Régime réel

Charges déductibles—

Amortissement bien (30 ans)—

Amortissement mobilier (7 ans)—

Résultat fiscal—

Impôt + prélèvements sociaux—

Économie avec le meilleur régime—

💡 À savoir sur le régime réel

Le régime réel est obligatoire si vos loyers dépassent 77 700 €/an. En dessous, vous choisissez librement. Opter pour le réel nécessite de tenir une comptabilité et de déposer une liasse fiscale (2031). Un déficit BIC en LMNP est uniquement reportable sur les BIC de même nature (pas sur le revenu global).

LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous laisse le choix entre deux régimes fiscaux. Le micro-BIC est simple : un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers (71% pour les meublés de tourisme classés). Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier — souvent bien plus avantageux si vous avez un emprunt ou un bien de valeur.

L'amortissement est le grand atout du régime réel : vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix du bien (hors terrain) et du mobilier, créant souvent un résultat fiscal nul ou négatif — sans sortir un centime supplémentaire.

Quelle est la limite de revenus pour le micro-BIC en LMNP ?

Le micro-BIC est accessible si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (meublés classiques). Pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes, le seuil est de 188 700 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire.

Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

En régime réel, vous amortissez le bien sur 25 à 40 ans (hors terrain, environ 15-20% de la valeur), et le mobilier sur 5 à 10 ans. Ces charges comptables réduisent votre bénéfice imposable sans être une dépense réelle, ce qui est très avantageux fiscalement.

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel ?

Oui, à chaque renouvellement de déclaration fiscale. En pratique, vous devez opter avant le dépôt de la déclaration de résultats. L'option est reconduite tacitement par période de 2 ans en BIC.