Calculez la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété selon le barème de l'article 669 du Code Général des Impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Le démembrement de propriété consiste à séparer les droits sur un bien immobilier en deux composantes : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien à terme). Le barème fiscal de l'article 669 du CGI fixe la valeur relative de chacun selon l'âge de l'usufruitier.
Acheter la nue-propriété d'un bien permet d'acquérir un actif immobilier avec une décote importante (30 à 50 % selon l'âge de l'usufruitier). L'investisseur ne perçoit pas de revenus pendant la période de démembrement, mais à l'extinction de l'usufruit (au décès de l'usufruitier), il récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Cette stratégie est particulièrement adaptée aux contribuables fortement imposés qui n'ont pas besoin de revenus immédiats.
La donation en nue-propriété est une technique classique de transmission patrimoniale. Les parents donnent la nue-propriété de leurs biens à leurs enfants tout en conservant l'usufruit (ils peuvent continuer à habiter le logement ou percevoir les loyers). Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, réduisant significativement la fiscalité. À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer de droits de succession supplémentaires.
Voir aussi : droits de succession, calculateur donation, plus-value immobilière.
C'est l'usufruitier qui paie la taxe foncière et la taxe d'habitation (si applicable), car il jouit du bien. Le nu-propriétaire n'est pas redevable de ces taxes. Cette règle peut être aménagée contractuellement entre les parties, mais vis-à-vis de l'administration fiscale, l'usufruitier reste le redevable légal.
La loi distingue les grosses réparations (article 606 du Code civil : reconstruction de murs, toitures, poutres maîtresses) à la charge du nu-propriétaire, et l'entretien courant (peintures, robinetterie, etc.) à la charge de l'usufruitier. En pratique, les conventions de démembrement peuvent aménager librement cette répartition.
L'usufruit s'éteint principalement par le décès de l'usufruitier (usufruit viager). À ce moment, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans droits de succession ni fiscalité supplémentaire. L'usufruit peut aussi être temporaire (durée fixée à l'avance) ou s'éteindre par renonciation de l'usufruitier.
En démembrement, c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers et les déclare dans ses revenus fonciers. Le nu-propriétaire ne déclare rien. En revanche, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition de la nue-propriété de ses propres revenus fonciers (s'il en a par ailleurs), ce qui est une optimisation fiscale intéressante.
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