[{"data":1,"prerenderedAt":216},["ShallowReactive",2],{"guide-nue-propriete-investissement":3},{"slug":4,"icon":5,"title":6,"category":7,"categoryLabel":8,"description":9,"readTime":10,"updatedAt":11,"seo":12,"blocks":31,"related":208},"nue-propriete-investissement","🔑","Nue-Propriété 2026 : Démembrement Temporaire et Décote","immobilier","Immobilier","Investir en nue-propriété 2026 : démembrement temporaire, décote 30-40 %, exonération IFI, plus-value pleine propriété, sortie d'usufruit.","10 min","2026-05",{"metaTitle":13,"metaDesc":14,"faq":15},"Nue-Propriété 2026 : Démembrement et Décote 40 % | moncalcul.fr","Investir en nue-propriété en 2026 : décote 30-40 %, démembrement temporaire 15-20 ans, exonération IFI, fiscalité, retrouver la pleine propriété.",[16,19,22,25,28],{"q":17,"a":18},"Quelle est la décote habituelle en nue-propriété ?","La décote moyenne sur une nue-propriété temporaire de 15 à 20 ans tourne autour de \u003Cstrong>35 à 45 %\u003C\u002Fstrong> du prix en pleine propriété. Concrètement, vous achetez 100 000 € de bien pour 55 000-65 000 €. La décote dépend de la durée du démembrement (plus long = plus de décote), du type d'usufruitier (bailleur social, institutionnel), et de la qualité du bien sous-jacent.",{"q":20,"a":21},"Le nu-propriétaire paie-t-il la taxe foncière ?","Non, en principe c'est l'\u003Cstrong>usufruitier\u003C\u002Fstrong> qui supporte la taxe foncière, les charges courantes de copropriété, les petites réparations et les loyers (s'ils existent). Le nu-propriétaire ne supporte que les \u003Cstrong>grosses réparations\u003C\u002Fstrong> définies à l'article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, gros œuvre). Cette répartition rend l'investissement vraiment passif côté nu-propriétaire.",{"q":23,"a":24},"La nue-propriété est-elle exonérée d'IFI ?","Oui, et c'est l'un des principaux avantages fiscaux : le bien démembré est \u003Cstrong>déclaré uniquement par l'usufruitier\u003C\u002Fstrong> à l'IFI pour 100 % de sa valeur. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer pendant toute la durée du démembrement (article 968 du CGI). À la fin de l'usufruit, le bien devient imposable à 100 % pour l'ex-nu-propriétaire devenu plein propriétaire.",{"q":26,"a":27},"Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?","À l'échéance prévue (généralement 15 à 20 ans), l'\u003Cstrong>usufruit s'éteint automatiquement\u003C\u002Fstrong> et le nu-propriétaire retrouve la \u003Cstrong>pleine propriété\u003C\u002Fstrong> du bien, sans aucun acte ni fiscalité supplémentaire. Aucun droit ni taxe à payer à la sortie d'usufruit (article 1133 du CGI). Le bien rénové et entretenu par l'usufruitier vous revient libre de toute occupation (en démembrement avec bailleur).",{"q":29,"a":30},"Comment se calcule la plus-value à la revente ?","C'est le grand avantage fiscal : la plus-value se calcule sur la base du \u003Cstrong>prix d'acquisition en nue-propriété\u003C\u002Fstrong>, mais avec un \u003Cstrong>prix de revente en pleine propriété\u003C\u002Fstrong> (puisque vous êtes redevenu plein propriétaire). Vous bénéficiez de la durée totale de détention (depuis l'achat en nue-propriété) pour l'abattement d'imposition. Sur 30 ans, exonération totale d'IR et de PS.",[32,35,38,40,42,44,46,70,72,74,76,86,91,93,95,104,106,108,115,117,123,126,128,130,137,139,145,147,149,185,187,191,193,195,201,203],{"type":33,"text":34},"h2","Le démembrement de propriété : rappel juridique",{"type":36,"text":37},"p","Le démembrement de propriété consiste à séparer juridiquement les attributs du droit de propriété entre deux personnes : l'\u003Cstrong>usufruitier\u003C\u002Fstrong> qui détient le droit d'usage et de jouissance (habiter, louer, percevoir les loyers), et le \u003Cstrong>nu-propriétaire\u003C\u002Fstrong> qui conserve le droit de disposer du bien (vendre la nue-propriété, donner). Ce mécanisme est codifié aux articles \u003Cstrong>578 à 624 du Code civil\u003C\u002Fstrong>.",{"type":36,"text":39},"Il existe deux types de démembrement : le \u003Cstrong>démembrement viager\u003C\u002Fstrong> (l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier), classique en succession ; et le \u003Cstrong>démembrement temporaire\u003C\u002Fstrong> (l'usufruit a une durée fixée, généralement 15-20 ans), utilisé dans une logique d'\u003Cstrong>investissement immobilier\u003C\u002Fstrong>. C'est ce second cas qui nous intéresse ici.",{"type":36,"text":41},"L'investissement en nue-propriété temporaire s'est démocratisé depuis 2005 avec l'apparition des montages structurés : un \u003Cstrong>investisseur particulier\u003C\u002Fstrong> achète la nue-propriété, un \u003Cstrong>bailleur institutionnel\u003C\u002Fstrong> (foncière, bailleur social) achète l'usufruit temporaire pour gérer le bien en location pendant 15 ou 20 ans. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et l'investisseur récupère un bien \u003Cstrong>libre, rénové, en pleine propriété\u003C\u002Fstrong>.",{"type":33,"text":43},"Le mécanisme de la décote",{"type":36,"text":45},"L'investisseur en nue-propriété n'achète pas le bien à son prix « plein » mais avec une \u003Cstrong>décote\u003C\u002Fstrong> qui correspond à la valeur de l'usufruit cédée au bailleur. La décote dépend principalement de la \u003Cstrong>durée du démembrement\u003C\u002Fstrong> et du \u003Cstrong>taux d'actualisation\u003C\u002Fstrong> (lié aux taux d'intérêt de marché).",{"type":47,"head":48,"rows":52,"caption":69},"table",[49,50,51],"Durée du démembrement","Décote indicative 2026","Prix nue-propriété (pour 100 000 € pleine propriété)",[53,57,61,65],[54,55,56],"10 ans","25 % à 30 %","70 000 € à 75 000 €",[58,59,60],"15 ans","32 % à 38 %","62 000 € à 68 000 €",[62,63,64],"17 ans","38 % à 42 %","58 000 € à 62 000 €",[66,67,68],"20 ans","42 % à 48 %","52 000 € à 58 000 €","Décotes habituelles en 2026 selon la durée du démembrement temporaire",{"type":36,"text":71},"Cette décote est \u003Cstrong>économiquement justifiée\u003C\u002Fstrong> : pendant 15 à 20 ans, vous ne percevez aucun revenu (loyers gardés par l'usufruitier) et n'avez aucune jouissance du bien. La décote représente la valeur actuelle nette de ces revenus auxquels vous renoncez. Cette décote est \u003Cstrong>encadrée fiscalement\u003C\u002Fstrong> par le barème de l'article 669 du CGI pour les démembrements viagers, mais en démembrement temporaire la valeur économique réelle prévaut.",{"type":33,"text":73},"Les avantages fiscaux et patrimoniaux",{"type":36,"text":75},"L'investissement en nue-propriété temporaire cumule plusieurs avantages fiscaux particulièrement attractifs en 2026 :",{"type":77,"items":78},"ordered-list",[79,80,81,82,83,84,85],"\u003Cstrong>Aucune fiscalité courante\u003C\u002Fstrong> : pas de revenus locatifs perçus = pas de revenus fonciers à déclarer, pas d'IR, pas de PS, pas de prélèvement à la source","\u003Cstrong>Exonération d'IFI\u003C\u002Fstrong> : le bien est déclaré 100 % par l'usufruitier, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer (article 968 CGI). Utile pour les patrimoines proches du seuil de 1,3 M€","\u003Cstrong>Pas de taxe foncière\u003C\u002Fstrong>, ni charges courantes, ni travaux d'entretien (sauf gros œuvre article 606)","\u003Cstrong>Déduction des intérêts d'emprunt\u003C\u002Fstrong> sur les autres revenus fonciers du foyer : si vous avez par ailleurs un investissement locatif générant des revenus, les intérêts du crédit ayant financé la nue-propriété peuvent être imputés sur ces revenus","\u003Cstrong>Plus-value calculée sur la nue-propriété\u003C\u002Fstrong> mais revente en pleine propriété : un effet d'aubaine fiscal majeur","\u003Cstrong>Sortie sans frais\u003C\u002Fstrong> : à l'extinction de l'usufruit, retour à la pleine propriété sans acte notarié ni fiscalité","\u003Cstrong>Transmission optimisée\u003C\u002Fstrong> : donation de nue-propriété à ses enfants à faible coût, l'usufruit s'éteignant lui aussi",{"type":87,"kind":88,"title":89,"text":90},"callout","info","L'imputation des intérêts d'emprunt","Une particularité fiscale méconnue : les \u003Cstrong>intérêts d'emprunt\u003C\u002Fstrong> contractés pour l'acquisition d'une nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers du foyer (article 31 du CGI), même si la nue-propriété en elle-même ne génère aucun revenu. Cette possibilité est conditionnée à l'existence d'autres revenus fonciers et au fait que l'usufruit soit détenu par un \u003Cstrong>bailleur social\u003C\u002Fstrong>.",{"type":33,"text":92},"Les inconvénients à connaître",{"type":36,"text":94},"L'investissement en nue-propriété n'est pas exempt de contraintes :",{"type":96,"items":97},"list",[98,99,100,101,102,103],"\u003Cstrong>Aucun cashflow\u003C\u002Fstrong> pendant 15 à 20 ans : il faut financer le bien sans aide de loyers. Crédit non « auto-portant »","\u003Cstrong>Capital immobilisé longue durée\u003C\u002Fstrong> : revente avant échéance possible mais à \u003Cstrong>perte\u003C\u002Fstrong> (peu d'acquéreurs intéressés par une décote en cours)","\u003Cstrong>Pas de jouissance du bien\u003C\u002Fstrong> : impossible d'y habiter, ni d'aider un enfant à s'y installer","\u003Cstrong>Risque de retard à la sortie d'usufruit\u003C\u002Fstrong> : libération avec retard si le bailleur prend du temps à reloger ses locataires","\u003Cstrong>Dépendance à la qualité du sous-jacent\u003C\u002Fstrong> : si le quartier se dégrade pendant 20 ans, la pleine propriété peut décevoir","\u003Cstrong>Gros œuvre à la charge du nu-propriétaire\u003C\u002Fstrong> : ravalement, toiture, structure → coûts imprévus possibles",{"type":33,"text":105},"Profil de l'investisseur type",{"type":36,"text":107},"L'investissement en nue-propriété convient idéalement à :",{"type":77,"items":109},[110,111,112,113,114],"\u003Cstrong>Investisseurs fiscalisés à TMI 30 %+\u003C\u002Fstrong> qui veulent éviter de générer plus de revenus fonciers imposés","\u003Cstrong>Contribuables IFI\u003C\u002Fstrong> souhaitant développer leur patrimoine immobilier sans alourdir leur IFI","\u003Cstrong>Cadres en activité avec horizon retraite à 15-20 ans\u003C\u002Fstrong> : ils ne perçoivent rien aujourd'hui (revenus actuels suffisants) et récupèrent un bien libre quand ils en ont besoin (retraite)","\u003Cstrong>Investisseurs cherchant la transmission\u003C\u002Fstrong> : la nue-propriété peut être donnée aux enfants avec une fiscalité allégée (valeur démembrée \u003C valeur pleine propriété)","\u003Cstrong>Profils prudents\u003C\u002Fstrong> qui veulent éviter la gestion locative quotidienne et les risques d'impayés",{"type":36,"text":116},"À l'inverse, l'investissement \u003Cstrong>n'est pas adapté\u003C\u002Fstrong> aux jeunes actifs cherchant un cashflow immédiat, aux profils ayant besoin de liquidité avant 15 ans, ou aux investisseurs souhaitant maximiser le levier locatif.",{"type":118,"url":119,"title":120,"desc":121,"cta":122},"cta-calculator","\u002Fusufruit","📊 Valorisez un démembrement","Calculez la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit selon le barème fiscal et la durée.","Calculer",{"type":124,"placement":125},"ad","mid",{"type":33,"text":127},"Les principaux opérateurs en 2026",{"type":36,"text":129},"En 2026, plusieurs structures spécialisées proposent des programmes de nue-propriété temporaire avec adossement à un bailleur usufruitier :",{"type":96,"items":131},[132,133,134,135,136],"\u003Cstrong>Perl\u003C\u002Fstrong> (groupe Nexity) : pionnier du démembrement temporaire, +20 000 logements livrés depuis 1990","\u003Cstrong>iPlus\u003C\u002Fstrong> : programmes en partenariat avec des bailleurs sociaux","\u003Cstrong>Fidexi\u003C\u002Fstrong> : démembrement avec usufruit social (CDC Habitat, In'Li, ICF Habitat)","\u003Cstrong>Monetivia\u003C\u002Fstrong> : démembrement avec rente garantie","\u003Cstrong>Kacius\u003C\u002Fstrong>, \u003Cstrong>Theseis\u003C\u002Fstrong>, \u003Cstrong>Tikamoon Patrimoine\u003C\u002Fstrong> : acteurs plus récents sur le segment",{"type":36,"text":138},"Le sous-jacent est généralement un \u003Cstrong>logement neuf\u003C\u002Fstrong> en zone tendue (Île-de-France, métropoles régionales) loué par un bailleur social ou intermédiaire pour 15 à 20 ans. L'investisseur récupère le bien \u003Cstrong>libre de tout locataire\u003C\u002Fstrong> à l'échéance, ce qui en facilite la revente, l'usage personnel, ou la nouvelle mise en location en revenus pleins.",{"type":140,"partner":141,"title":142,"desc":143,"cta":144},"affiliate","linxea","Démembrement en assurance-vie : la version simple","Vous pouvez aussi démembrer une assurance-vie : la clause bénéficiaire démembrée (usufruit au conjoint, nue-propriété aux enfants) est l'outil n°1 de transmission optimisée. Linxea propose les contrats les plus adaptés.","Découvrir Linxea",{"type":33,"text":146},"Cas pratique chiffré",{"type":36,"text":148},"Prenons un appartement neuf à Lyon, valeur pleine propriété 300 000 €, démembré 17 ans :",{"type":47,"head":150,"rows":153,"caption":184},[151,152],"Élément","Montant",[154,157,160,163,166,169,172,175,178,181],[155,156],"Valeur pleine propriété","300 000 €",[158,159],"Prix nue-propriété (décote 40 %)","180 000 €",[161,162],"Apport personnel (20 %)","36 000 €",[164,165],"Crédit 17 ans à 3,8 %","144 000 €",[167,168],"Mensualité crédit","~975 €\u002Fmois",[170,171],"Coût total crédit","199 000 € (intérêts ~ 55 000 €)",[173,174],"Loyers perçus pendant 17 ans","0 €",[176,177],"Valeur estimée du bien à la sortie d'usufruit (revalorisation ~1,5 %\u002Fan)","385 000 €",[179,180],"Plus-value brute à la revente","~205 000 € (385 000 - 180 000)",[182,183],"Exonération PV (durée détention > 22 ans pour IR \u002F 30 ans pour PS)","Partielle à 17 ans, totale à 30 ans","Simulation indicative d'un investissement nue-propriété sur 17 ans",{"type":36,"text":186},"Sur ce scénario, l'investisseur a effectivement déboursé son apport + ses mensualités sans aucun revenu locatif pendant 17 ans, mais il récupère un bien estimé 385 000 € pour un coût net réel d'environ 235 000 € (apport + intérêts). C'est un placement \u003Cstrong>capitalistique pur\u003C\u002Fstrong>, comparable à un PEA en moins liquide mais avec effet de levier crédit.",{"type":87,"kind":188,"title":189,"text":190},"tip","Combiner avec une donation aux enfants","Une stratégie patrimoniale fréquente consiste à \u003Cstrong>acheter la nue-propriété, puis la donner immédiatement aux enfants\u003C\u002Fstrong> en pleine propriété démembrée à votre profit. Vous gardez l'usufruit (qui s'éteint progressivement avec le temps), les enfants reçoivent un patrimoine valorisé à la décote (donc moins de droits de donation), et à votre décès le bien se reconstitue dans leur patrimoine sans droits supplémentaires.",{"type":33,"text":192},"Démembrement et SCPI : une alternative liquide",{"type":36,"text":194},"Beaucoup de SCPI proposent en 2026 une option \u003Cstrong>nue-propriété temporaire\u003C\u002Fstrong> sur 5, 10, 15 ans. Le principe est identique mais à \u003Cstrong>ticket d'entrée plus accessible\u003C\u002Fstrong> (à partir de 5 000 € au lieu de 60 000 € pour un appartement). Les décotes typiques :",{"type":96,"items":196},[197,198,199,200],"Démembrement SCPI 5 ans : décote ~20 %","Démembrement SCPI 7 ans : décote ~26 %","Démembrement SCPI 10 ans : décote ~34 %","Démembrement SCPI 15 ans : décote ~44 %",{"type":36,"text":202},"L'investisseur SCPI achète des parts décotées, l'usufruit (souvent acheté par une personne morale soumise à l'IS pour amortir l'usufruit) perçoit les loyers pendant la durée du démembrement. À l'échéance, l'investisseur récupère 100 % des parts en pleine propriété et perçoit pleinement les loyers. Avantage : \u003Cstrong>ticket d'entrée bas\u003C\u002Fstrong>, durée plus flexible, diversification immédiate.",{"type":118,"url":204,"title":205,"desc":206,"cta":207},"\u002Fscpi","🏢 SCPI en nue-propriété","Simulez la rentabilité d'une SCPI achetée en nue-propriété sur 5 à 15 ans.","Simuler",[209,212,214],{"slug":210,"type":211},"investissement-locatif","guide",{"slug":213,"type":211},"lmnp-debutant",{"slug":215,"type":211},"sci",1779591863337]