[{"data":1,"prerenderedAt":217},["ShallowReactive",2],{"guide-copropriete":3},{"slug":4,"icon":5,"title":6,"category":7,"categoryLabel":8,"description":9,"readTime":10,"updatedAt":11,"seo":12,"blocks":31,"related":209},"copropriete","🏢","Copropriété 2026 : Règlement, Syndic, Charges et Assemblée Générale","immobilier","Immobilier","Guide complet de la copropriété en 2026 : règlement, rôle du syndic (bénévole ou professionnel), assemblée générale, calcul des charges, fonds travaux ALUR et gestion des litiges.","11 min","2026-05",{"metaTitle":13,"metaDesc":14,"faq":15},"Copropriété 2026 : Syndic, AG, Charges et Travaux | moncalcul.fr","Tout savoir sur la copropriété en 2026 : règlement, syndic, AG, charges, fonds travaux 5%, majorités de vote et recours en cas de litige.",[16,19,22,25,28],{"q":17,"a":18},"Quelle est la différence entre charges générales et charges spéciales ?","Les \u003Cstrong>charges générales\u003C\u002Fstrong> concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (toiture, façade, syndic, assurance). Elles sont réparties selon les \u003Cstrong>tantièmes de propriété\u003C\u002Fstrong>. Les \u003Cstrong>charges spéciales\u003C\u002Fstrong> sont liées aux services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif). Elles sont réparties selon l'\u003Cstrong>utilité\u003C\u002Fstrong> que chaque lot retire du service : un rez-de-chaussée paie 0 % d'ascenseur dans certains règlements.",{"q":20,"a":21},"Le fonds travaux ALUR est-il obligatoire ?","Oui. Depuis la loi ALUR (2014) et la loi Climat (2021), toute copropriété de plus de 5 ans doit constituer un \u003Cstrong>fonds travaux d'au moins 5 % du budget prévisionnel annuel\u003C\u002Fstrong>. Depuis 2025, ce fonds doit être abondé en fonction du \u003Cstrong>Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)\u003C\u002Fstrong> obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Les sommes sont attachées au lot et non remboursables à la revente.",{"q":23,"a":24},"Peut-on contester une décision d'assemblée générale ?","Oui, mais uniquement si vous étiez \u003Cstrong>absent, opposant ou défaillant\u003C\u002Fstrong> sur le vote. Vous disposez d'un \u003Cstrong>délai de 2 mois\u003C\u002Fstrong> à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. Les motifs recevables sont : irrégularité de convocation, atteinte aux droits d'un copropriétaire, ou décision contraire à la loi.",{"q":26,"a":27},"Quelles sont les majorités de vote en assemblée générale ?","Quatre majorités existent. \u003Cstrong>Article 24\u003C\u002Fstrong> : majorité des voix exprimées (entretien courant). \u003Cstrong>Article 25\u003C\u002Fstrong> : majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (travaux importants, désignation du syndic). \u003Cstrong>Article 26\u003C\u002Fstrong> : double majorité (2\u002F3 des voix représentant 2\u002F3 des copropriétaires, pour aliénation des parties communes). \u003Cstrong>Unanimité\u003C\u002Fstrong> : pour modifier la destination de l'immeuble.",{"q":29,"a":30},"Un syndic bénévole peut-il gérer une copropriété de 30 lots ?","Oui, légalement il n'y a \u003Cstrong>aucune limite de taille\u003C\u002Fstrong>. Toutefois, en pratique, au-delà de 15-20 lots la charge administrative (comptabilité, AG, urgences) devient lourde. Le syndic bénévole doit être copropriétaire, n'a pas besoin de carte professionnelle et n'est pas tenu à la garantie financière. Il engage cependant sa \u003Cstrong>responsabilité civile\u003C\u002Fstrong> en cas de faute de gestion.",[32,35,38,40,63,65,67,76,78,83,85,87,89,91,118,120,126,128,130,132,139,141,144,146,148,150,152,154,158,160,162,164,166,192,195,197,199,201,203,205],{"type":33,"text":34},"h2","Qu'est-ce qu'une copropriété et qui sont ses acteurs ?",{"type":36,"text":37},"p","La copropriété est le statut juridique d'un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par \u003Cstrong>lots\u003C\u002Fstrong>, chaque lot comprenant une \u003Cstrong>partie privative\u003C\u002Fstrong> (l'appartement) et une \u003Cstrong>quote-part des parties communes\u003C\u002Fstrong> (escaliers, toiture, terrain, ascenseur). Elle est régie par la \u003Cstrong>loi du 10 juillet 1965\u003C\u002Fstrong> et son décret d'application du 17 mars 1967, complétés par la loi ALUR (2014), la loi ELAN (2018) et la loi Climat & Résilience (2021).",{"type":36,"text":39},"Trois acteurs principaux animent la vie d'une copropriété : le \u003Cstrong>syndicat des copropriétaires\u003C\u002Fstrong> (personne morale regroupant tous les propriétaires), le \u003Cstrong>syndic\u003C\u002Fstrong> (mandataire qui exécute les décisions et gère au quotidien) et le \u003Cstrong>conseil syndical\u003C\u002Fstrong> (élu parmi les copropriétaires pour assister et contrôler le syndic).",{"type":41,"head":42,"rows":46},"table",[43,44,45],"Acteur","Rôle","Désignation",[47,51,55,59],[48,49,50],"Syndicat des copropriétaires","Décide en AG, propriétaire des parties communes","Automatique dès création de la copropriété",[52,53,54],"Syndic professionnel","Gestion administrative, comptable et juridique","Élu en AG (majorité art. 25), mandat 1 à 3 ans",[56,57,58],"Syndic bénévole","Mêmes missions, copropriétaire non rémunéré","Élu en AG, doit être copropriétaire",[60,61,62],"Conseil syndical","Assiste et contrôle le syndic, donne son avis","Élu en AG pour 3 ans maximum, renouvelable",{"type":33,"text":64},"Le règlement de copropriété : la constitution de l'immeuble",{"type":36,"text":66},"Le règlement de copropriété est le document fondateur qui régit la vie de l'immeuble. Il est obligatoire dès la mise en copropriété et opposable à tous, y compris aux locataires et aux acquéreurs ultérieurs. Il contient :",{"type":68,"items":69},"list",[70,71,72,73,74,75],"L'\u003Cstrong>état descriptif de division\u003C\u002Fstrong> qui identifie chaque lot par un numéro","La \u003Cstrong>destination de l'immeuble\u003C\u002Fstrong> (habitation, mixte, professionnel) et de chaque lot","Les \u003Cstrong>tantièmes\u003C\u002Fstrong> de chaque lot dans les parties communes (souvent \u002F1000 ou \u002F10000)","La \u003Cstrong>répartition des charges\u003C\u002Fstrong> entre les copropriétaires (générales et spéciales)","Les \u003Cstrong>règles de jouissance\u003C\u002Fstrong> des parties privatives et communes (bruit, animaux, location courte durée)","Les modalités de fonctionnement des \u003Cstrong>assemblées générales\u003C\u002Fstrong>",{"type":36,"text":77},"Le règlement ne peut être modifié qu'en assemblée générale, à la \u003Cstrong>double majorité de l'article 26\u003C\u002Fstrong> pour les modifications importantes (changement de destination, modification des tantièmes), ou à l'\u003Cstrong>unanimité\u003C\u002Fstrong> pour des changements affectant les droits exclusifs d'un copropriétaire.",{"type":79,"kind":80,"title":81,"text":82},"callout","warning","Mise en conformité obligatoire","Depuis le 1er juillet 2024, tous les règlements de copropriété doivent être mis à jour pour intégrer les évolutions législatives (loi ALUR, ELAN, Climat). Les copropriétés qui n'ont pas régularisé risquent des contestations en cas de litige sur la répartition des charges ou la prise de décision.",{"type":33,"text":84},"Le syndic : professionnel ou bénévole ?",{"type":36,"text":86},"Le syndic est obligatoire dans toute copropriété. Il représente le syndicat des copropriétaires, exécute les décisions d'assemblée générale, tient la comptabilité, gère les contrats (assurance, ménage, ascenseur), encaisse les charges et conserve les archives.",{"type":36,"text":88},"Le \u003Cstrong>syndic professionnel\u003C\u002Fstrong> doit être titulaire d'une \u003Cstrong>carte professionnelle\u003C\u002Fstrong> délivrée par la CCI (carte G), d'une garantie financière et d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Ses honoraires sont encadrés par le \u003Cstrong>contrat-type ALUR\u003C\u002Fstrong> qui distingue les prestations de base (forfait annuel) des prestations particulières (vacations facturables).",{"type":36,"text":90},"Le \u003Cstrong>syndic bénévole\u003C\u002Fstrong> doit obligatoirement être copropriétaire de l'immeuble. Il n'est pas rémunéré (sauf indemnisation des frais réels), n'a pas de carte professionnelle et n'est pas tenu à la garantie financière. C'est une option intéressante pour les \u003Cstrong>petites copropriétés (moins de 10 lots)\u003C\u002Fstrong> où la gestion reste simple.",{"type":41,"head":92,"rows":94},[93,52,56],"Critère",[95,99,103,106,110,114],[96,97,98],"Coût annuel","180 à 350 € par lot principal","0 € (frais réels uniquement)",[100,101,102],"Carte professionnelle","Obligatoire (carte G)","Non requise",[104,105,102],"Garantie financière","Obligatoire",[107,108,109],"Compétence technique","Élevée (équipe dédiée)","Variable selon le copropriétaire",[111,112,113],"Disponibilité","Horaires d'agence","Selon disponibilité personnelle",[115,116,117],"Adapté pour","Plus de 15 lots, copropriétés complexes","Petites copropriétés (≤ 10 lots)",{"type":36,"text":119},"Depuis la loi ELAN, le syndic professionnel doit également mettre à disposition un \u003Cstrong>extranet sécurisé\u003C\u002Fstrong> permettant à chaque copropriétaire de consulter les documents (contrats, PV d'AG, comptes, appels de charges). Le non-respect de cette obligation peut justifier la révocation du syndic.",{"type":121,"url":122,"title":123,"desc":124,"cta":125},"cta-calculator","\u002Fcredit","🏠 Vous achetez en copropriété ?","Simulez votre crédit immobilier et intégrez les charges de copropriété dans votre calcul de mensualités.","Simuler",{"type":33,"text":127},"L'assemblée générale et les règles de majorité",{"type":36,"text":129},"L'assemblée générale (AG) est l'organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an, dans les \u003Cstrong>6 mois suivant la clôture de l'exercice comptable\u003C\u002Fstrong>. La convocation, envoyée par le syndic en LRAR (ou via l'extranet avec accord du copropriétaire), doit parvenir \u003Cstrong>21 jours avant la date\u003C\u002Fstrong>, accompagnée de l'ordre du jour et des documents soumis au vote.",{"type":36,"text":131},"Les votes sont pondérés par les \u003Cstrong>tantièmes\u003C\u002Fstrong> : un copropriétaire détenant 200\u002F1000 dispose de 200 voix. Quatre majorités s'appliquent selon la nature de la décision :",{"type":133,"items":134},"ordered-list",[135,136,137,138],"\u003Cstrong>Article 24\u003C\u002Fstrong> (majorité simple des voix exprimées) : entretien courant, budget prévisionnel, désignation des membres du conseil syndical.","\u003Cstrong>Article 25\u003C\u002Fstrong> (majorité absolue de tous les copropriétaires) : désignation et révocation du syndic, travaux d'amélioration, modification des modalités de jouissance des parties communes, autorisation de travaux affectant les parties communes pour un copropriétaire.","\u003Cstrong>Article 25-1\u003C\u002Fstrong> (passerelle) : si l'article 25 obtient au moins 1\u002F3 des voix mais pas la majorité absolue, un second vote immédiat à la majorité simple suffit.","\u003Cstrong>Article 26\u003C\u002Fstrong> (double majorité : 2\u002F3 des voix représentant la majorité en nombre) : aliénation des parties communes, modifications du règlement portant sur la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes.",{"type":36,"text":140},"Depuis 2020, la \u003Cstrong>visioconférence et le vote par correspondance\u003C\u002Fstrong> sont autorisés, ce qui facilite la participation des copropriétaires bailleurs ou éloignés. Un copropriétaire absent peut donner pouvoir à un mandataire (un seul pouvoir par personne maximum 3 ou 5 % des voix selon le cas).",{"type":142,"placement":143},"ad","inarticle",{"type":33,"text":145},"Les charges de copropriété et leur répartition",{"type":36,"text":147},"Les charges de copropriété représentent l'ensemble des dépenses nécessaires à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble. Elles se répartissent en deux catégories distinctes :",{"type":36,"text":149},"\u003Cstrong>Les charges générales\u003C\u002Fstrong> couvrent les dépenses qui profitent à tous les copropriétaires : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, entretien des parties communes (toiture, façade, escaliers), taxes foncières des parties communes. Elles sont réparties selon les \u003Cstrong>tantièmes de propriété\u003C\u002Fstrong>.",{"type":36,"text":151},"\u003Cstrong>Les charges spéciales\u003C\u002Fstrong> (article 10 de la loi de 1965) concernent les \u003Cstrong>services collectifs et équipements communs\u003C\u002Fstrong> : ascenseur, chauffage collectif, eau chaude collective, vide-ordures. Elles sont réparties en fonction de l'\u003Cstrong>utilité\u003C\u002Fstrong> qu'elles présentent pour chaque lot. Un appartement au rez-de-chaussée sans accès à l'ascenseur peut être totalement exonéré des charges d'ascenseur, selon le règlement.",{"type":36,"text":153},"Le syndic appelle les charges \u003Cstrong>trimestriellement\u003C\u002Fstrong> sur la base du budget prévisionnel voté en AG, généralement le 1er jour de chaque trimestre. Une \u003Cstrong>régularisation annuelle\u003C\u002Fstrong> intervient après approbation des comptes en AG pour ajuster les provisions aux dépenses réelles.",{"type":79,"kind":155,"title":156,"text":157},"tip","Charges récupérables sur le locataire","Si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez récupérer une partie des charges sur votre locataire : entretien courant, eau froide des parties communes, électricité des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. La liste limitative figure au \u003Cstrong>décret du 26 août 1987\u003C\u002Fstrong>. Les gros travaux et honoraires de syndic restent à la charge du propriétaire.",{"type":33,"text":159},"Travaux et fonds travaux ALUR : ce qui change en 2026",{"type":36,"text":161},"Les travaux en copropriété se classent en plusieurs catégories selon leur nature et leur urgence. Les \u003Cstrong>travaux d'entretien courant\u003C\u002Fstrong> (peinture, réparations mineures) sont décidés par le syndic dans la limite de son mandat. Les \u003Cstrong>travaux importants\u003C\u002Fstrong> (ravalement, remplacement d'ascenseur, isolation) nécessitent un vote en AG à la majorité de l'article 25.",{"type":36,"text":163},"La loi ALUR de 2014 a instauré le \u003Cstrong>fonds travaux obligatoire\u003C\u002Fstrong> pour les copropriétés de plus de 5 ans. Il est alimenté chaque année par une cotisation d'au moins \u003Cstrong>5 % du budget prévisionnel\u003C\u002Fstrong>, voté en AG. Les sommes versées restent attachées au lot et ne sont pas remboursées en cas de vente — elles bénéficient au nouvel acquéreur.",{"type":36,"text":165},"Depuis 2023 (loi Climat), un \u003Cstrong>Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)\u003C\u002Fstrong> sur 10 ans est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Il identifie les travaux nécessaires (rénovation énergétique, mise en sécurité) et planifie leur financement via le fonds travaux. Le seuil de 5 % peut être relevé en AG pour atteindre les objectifs du PPT.",{"type":41,"head":167,"rows":171},[168,169,170],"Type de travaux","Majorité requise","Exemples",[172,176,180,184,188],[173,174,175],"Entretien courant","Décision du syndic","Peinture cage d'escalier, plomberie ponctuelle",[177,178,179],"Travaux nécessaires","Article 24 (majorité simple)","Réparation toiture, ravalement obligatoire",[181,182,183],"Amélioration","Article 25 (majorité absolue)","Isolation, ascenseur, digicode",[185,186,187],"Surélévation, aliénation","Article 26 (double majorité)","Construction d'un étage, vente d'une loge",[189,190,191],"Modification destination immeuble","Unanimité","Passage habitation → commercial",{"type":121,"url":122,"title":193,"desc":194,"cta":125},"🔨 Travaux importants à venir ?","Simulez un prêt travaux ou un crédit copropriétaire pour anticiper votre quote-part de travaux votés en AG.",{"type":33,"text":196},"Litiges en copropriété : recours et procédures",{"type":36,"text":198},"Les litiges fréquents en copropriété concernent les \u003Cstrong>impayés de charges\u003C\u002Fstrong>, la \u003Cstrong>contestation de décisions d'AG\u003C\u002Fstrong>, les \u003Cstrong>troubles de voisinage\u003C\u002Fstrong> et les \u003Cstrong>désordres affectant les parties communes\u003C\u002Fstrong>. Chaque type de litige obéit à des règles spécifiques.",{"type":36,"text":200},"En cas d'\u003Cstrong>impayés de charges\u003C\u002Fstrong>, le syndic doit relancer le copropriétaire débiteur. À défaut de paiement, il peut engager une procédure de recouvrement contentieuse devant le tribunal judiciaire. Depuis 2020, une \u003Cstrong>procédure accélérée\u003C\u002Fstrong> permet d'obtenir un titre exécutoire en moins de 6 mois pour les impayés supérieurs à 1 000 €.",{"type":36,"text":202},"Pour \u003Cstrong>contester une décision d'AG\u003C\u002Fstrong>, le copropriétaire doit avoir été \u003Cstrong>absent, opposant ou défaillant\u003C\u002Fstrong> lors du vote, et saisir le tribunal judiciaire dans les \u003Cstrong>2 mois suivant la notification du PV\u003C\u002Fstrong>. Les motifs recevables sont : vice de convocation, vote contraire à la loi, abus de majorité, atteinte aux droits du copropriétaire.",{"type":36,"text":204},"Depuis 2020, la \u003Cstrong>tentative de résolution amiable\u003C\u002Fstrong> (médiation ou conciliation) est obligatoire avant tout recours judiciaire en copropriété pour les litiges inférieurs à 5 000 €. Le \u003Cstrong>conciliateur de justice\u003C\u002Fstrong> est gratuit et permet souvent de désamorcer un conflit sans procédure longue et coûteuse.",{"type":79,"kind":206,"title":207,"text":208},"info","Le rôle du conseil syndical","Le conseil syndical est un organe consultatif élu par l'AG. Il assiste et contrôle le syndic, donne son avis sur les questions soumises au vote et peut être obligatoirement consulté avant tout engagement supérieur au seuil voté en AG. Un conseil syndical actif est souvent le meilleur rempart contre les dérives de gestion et les conflits entre copropriétaires.",[210,213,215],{"slug":211,"type":212},"primo-accedant","guide",{"slug":214,"type":212},"investissement-locatif",{"slug":216,"type":212},"sci",1779591863237]